第五十三章 宏觀調控
“內地經濟大樹結出首富的果實！”
“年僅33歲，華人商圈頂級鑽石王老五誕生！”
“江南地產港股成功，據悉公司老板身家百億！”
“華人首富權杖開始傳遞，下一位千億級富豪即將誕生？”
盡管開曼群島的注冊資料保密，江南地產的大股東江南投資有限公司的控股人沒有對外披露，但媒體記者們還是把矛頭指向了秦複生，即使他已經公開最大個人股東的身份。
2003年港幣對人民幣的匯率是1065，單單換算秦複生793的江南地產股權，身家就達到了約40億人民幣，可謂是一夜暴富。何況，還有一個江南投資有限公司的實際神秘控股股東未經披露，到底這個江南地產的老總身家多少，真是值得一探的奧秘。
一夜之間，秦複生留著胡子戴著黑框眼鏡身穿西服在港交所敲鑼的照片傳遍世界，這個神秘的年輕人就是未來華人首富的潛在爭奪者。
“房地產，億萬富翁的批量製造機。據估計，未來幾年，中國的房地產市場還會誕生許多富豪，他們都是中國經濟發展的獲利者。在秦複生成功榜樣的指引下，相信會有越來越多的內地房地產企業排隊前來港交所上市。因為在內地，他們上市的大門早已經被關閉。”
一名國外財經記者就此寫道。
“當大家都在關注江南地產成功的時候，我們不要忘了，在江南集團旗下還有一家房地產公司，經營模式和江南地產完全不同，走的是商業地產道路江南商業。江南商業旗下的主打產品江南廣場已經在內地三大城市亮相，據說其打造城市綜合體的商業模式已經得到成功驗證。按江南商業對外發布的消息說，2003年江南廣場將在全國5個城市鋪開興建，到2004年底全國共計8座江南廣場投入運營。據悉，許多投資了江南地產的機構投資者已經找到江南商業，希望能夠作為戰略投資者進入，耐心等來江南商業上市的那一天。到底未來將會如何，讓我們拭目以待。”
持續關注中國內地經濟發展的路透社記者號召人們把目光投向另一家極有潛力的地產公司，依舊是江南集團旗下的公司。
中國人對權力和財富有著天生的狂熱，江南地產上市造就新一代富豪的消息，在華人圈內發酵爆炸性傳播。江南集團花錢打再多的廣告，都沒有公司老板成為內地首富的新聞傳播得力。
麵對媒體的狂轟濫炸，秦然除了留下敲鑼時的照片，沒有接受任何媒體的采訪。槍打出頭鳥，低調是他一向來的優良作風。
推掉所有的應酬，秦然刮去了胡須，摘下眼鏡，脫下西服，穿上休閑服，又成為一名年輕上班族打扮。他可不喜歡出門就被一群人圍觀，不喜歡成為名人的感覺。江南集團同樣開始低調收縮，各地拍賣會上也不見了公司代表的身影。
江南地產的成功，果然刺激了許多內地開發商，尤其以粵派地產商為甚，他們開始學習江南地產大肆擴張，瘋狂在各地拍賣會上高溢價搶地。達到一定規模，就能夠趕赴香港上市，成為新的億萬富翁。
各地層出不窮的地王，以及各大城市近幾年房價快速上漲，已經引起了中央政府高度重視，新上任的總理決心把釋放出來的猛虎再次關回籠子，7月1號召集相關部門出台了被譽為“國六條”的房地產市場調控政策。
“國六條”主要內容如下：
1、取消房貸優惠政策，上調個人房貸利率，提高二套房首付比例。
2、加息，提高存款準備金，收縮銀根。
3、要求開發商四證齊全才能發放貸款，清理土地，嚴厲打擊囤地行為。
4、對二手房轉讓開始征收營業稅，2年期內全額，5年內20。
5、加大保障房建設和覆蓋麵，提高市場土地供給量。
6、針對性收緊房地產信托貸款，房地產企業舊貸回收，暫不批複新貸款。
調控終於來了，政府和銀行一起動手，把房地產整條產業鏈上下遊一起卡死。從土地出讓，到銀行貸款，再到個人房貸消費，針對性的調控政策招招致命，剛剛還一片火熱的房地產市場立馬陷入了寒冬狀態。
銀行上門追著要求還貸，新的貸款上麵一直批不下來，剛落成的商品房賣不出去，不少剛拿了地王的開發商開始反悔，因為他們的資金鏈已經繃到了極限，一不小心就會斷裂破產。
在中國這個權力至上的國度，經濟一管就死，一放就瘋，已經曆了許多次曆史輪回。現在寒冬狀況下，就看誰儲備的糧食更多，熬過冬天就會踏著那些餓死同行的屍骨大步向前迎來新的發展春天。
江南集團在秦然提前半年時間的預警下，早已高去化清庫存，加之江南地產上市，還利用前期市場火熱階段從銀行拿了大批貸款，因此公司手中的現金流十足，絲毫不懼當下房地產寒冬的到來。
滬東市是中國經濟最大的城市，在實施調控的三個月內，一手房成交量從3145套開始逐步下降，實現了斷崖式跌幅，第三個月成交量僅為362套。信貸措施影響下，居民的消費需求被極大抑製，他們紛紛開始看空房價，已經有開發商失血降價促銷，隻求回籠資金維持資金鏈。越跌越不買，消費者繼續看空市場，整個房地產市場一片哀嚎。
銀行貸款全部收掉，到期的出不來，新貸款不放，再加上銷售不暢，資金無法回籠，第一家倒閉的開發商猶如推倒了多骨諾牌效應，一家接著一家，大批開發商因資金鏈斷裂而宣告破產。
秦然號召江南地產要勇於打響降價的第一槍，由於舊項目基本清盤，因此現在上市的都是新盤。在其他地產商還在觀望煎熬時，江南地產開始明促銷暗降價，運用市場手段搶奪消費者，同時擠壓同行的生存空間。
例如在滬東市，江南地產的新樓盤沒有堂而皇之打出降價廣告，但是有預交3萬抵12萬的活動，一下子把總價拉低算起來遠低於周圍樓盤的售價。因為是新盤，所以秦然不擔心同一個樓盤有老業主因降價鬧事。算下來，江南地產的新樓盤要比周圍低上500元，同行們跟進嘛又擔心老業主鬧事，不跟進嘛眼睜睜看著客人都跑到江南地產去了。
不降價是等死，降價是等會死，在江南地產砸盤般的降價風暴下，許多開發商都跟進，不然熬不到明天的早上。江南地產賣一套至少不虧錢，其他開發商賣一套可能就虧一套，因為他們都是趁市場火熱這兩年才進來淘金的投機客，沒有便宜的土地儲備打底應付價格戰。
江南地產起頭，萬建、中海、寶利等這些大開發商紛紛跟進降價促銷，寧可不賺錢也要死在別人後麵，許多開發商在這一波席卷全國的降價潮中損失慘重，資金鏈斷裂的老板不計其數。
趁火打劫，但不是秦然主動要求，而是許多資金鏈繃得快斷的開發商主動上門請求，貸款批不下，房子賣不掉，唯一有效解決辦法就是賣掉公司或者賣掉手中值錢的土地。他們並不知道國家的宏觀調控要維持多久，現在當務之急是要麽破產一無所有，要麽低價處理掉公司和土地還債趕緊脫身。
這個時期，整個江南集團最關注的地方不是賣房子，而是四處並購公司和土地，許多優質的土地紛紛納入公司的版圖。短短3個月時間，光是並購的土地就高達800多萬平方米，消耗了許多資金量。
12個億，以前可能隻是一塊一線城市土地的價格，現在在地產寒冬中，它可能就是估值高達150億元公司的30股份。
粵派民營房地產商之前大肆擴張，現在遭受資金鏈問題最嚴重的榜單上它們赫然在列，福力、桂園、合創、恒遠這些明日之星現在都如霜打的茄子蔫了。
恒遠地產的老板徐遠印找到了秦然，希望江南地產出手拉一把，願意用30的股權換取12億的現金流。如果沒有這筆錢，他的公司熬不過月底，東補西湊再也沒有資金入賬，崩盤迫在眉睫。恒遠地產是學習江南地產擴張政策最激進的企業，別人是十個碗九個蓋，它是十個碗六個蓋，正好卡在光有規模沒有效益的時刻迎來了調控。
秦然點頭同意了入股恒遠地產的請求，12億換來一家高速成長公司30的股份很劃算，中國的房地產市場很大，光2003年統計全國就有大大小小登記在冊的38萬家房地產企業，光靠江南集團一家吃不完如此巨大的蛋糕。如果恒遠地產熬過這一次寒冬，30的股權就算是戰略投資也是非常劃算的項目。
有了12億資金注入，尤其傍上了江南集團，恒遠地產的老板徐遠印終於不用擔心公司破產的事情，付出30的股權挽救了公司在他看來也非常值得。
長達5個月的嚴厲調控，帶給了房地產業一片狼藉，許多中小企業紛紛破產，大企業抱團取暖或者獨自舔著不斷流血的傷口等待複蘇。38萬家房地產企業中，不知不覺消失了過萬家企業，到2004年工商部門公布的注冊數量僅為27萬家左右。
房價是降下來一些，但整個經濟的增長下降更多，無論是貸款額還是投資額，都出現了明顯下降。10月份三中全會，中央肯定了房地產宏觀調控取得的成效，為結合實際情況，認定房地產行業還是國家支柱產業，開始有條件鬆動宏觀調控政策。
將近5個月的宏觀調控，地方政府推出的土地拍賣屢屢流標，這讓習慣了土地財政的地方政府開始懷念房地產市場帶來的種種益處。
當中央的口子一開，銀行們開始釋放貸款，優先得益的就是如同江南集團這樣的大企業。中國銀行、工商銀行兩大總行和江南集團簽訂了戰略合作協議，分別對江南集團提供高達60億人民幣的信用貸款。同時，兩家銀行還向央行申請，把江南集團列入房地產金融改革試點企業。這個試點優勢在於，可以得到異地貸款，不再受地域的約束。普遍情況都是在那個地方開發房地產，就向那個地方的銀行申請貸款。如此一來，江南集團的擴張更加便利。其二，江南集團獲得了一個綠色通道，單筆貸款在3億元以內無需審批，兩三天就可以批貸。這種金融的支持力度在房地產行業內絕無僅有，做到了行業第一，銀行也不怕你賴賬走人。
調控放鬆，市場回暖，江南集團首先回過神來。
這時缺錢的地方政府們也開始拿出土地進行出讓，地方財政吃緊的狀況在離開了土地財政後明顯成為了政治問題，畢竟公務員們需要發工資，有的地方政府窘迫到已經向銀行貸款來發工資。
因為剛過去的調控，整個社會一片看空的姿態，其他開發商還在猶豫張望之時，江南集團又開始了大肆擴張。
整整兩個月時間，江南集團如入無人之境，在全國各地紛紛跑馬圈地，進入的城市達到了24個。從剛上市公布的14個城市，一下子增加了10個，這些新增城市中，許多都是省會城市，以二線城市為標準。分別是西南直轄市的渝州，東魯省會泉城市、副省會城市黃島，閩南省副省會廈海，湘南省會沙城市，遼東省會沈京市、副省會城市濱城，雲桂省會桂寧市，粵東省內經濟發達的禪城市、莞城市。
因為之前土地一直流拍，所以行情回暖後政府出讓的土地定價很低，屬於低價入市行情。而且其他開發商不敢出手，仍然在觀望，所以江南集團成功抄了一次底，儲備了許多低價土地，這一次抄底量達到了540萬平方米。
從結果來說，江南集團利用這一次宏觀調控機會，吃掉了許多同行的屍體，足足壯大了有3倍規模，真正成為了全國性的巨無霸企業，已經和業內的同行拉開了巨大身位。
宏觀調控也帶來了一個新名詞“報複性反彈”。
在國家開始鬆動房地產調控時，全國房地產整體形勢再度繁榮，各地的房價迎來了新一輪的暴漲，短短半年時間上漲了30，而且漲價的趨勢還在不斷上揚。。