（一）《民法典》的相關規定
《民法典》第二編“物權”第一分編“通則”第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”第一節“不動產登記”規定：第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記製度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第二百一十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、麵積等必要材料。
第二百一十二條 登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第二百一十三條 登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重複登記；（三）超出登記職責範圍的其他行為。
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
不動產登記簿由登記機構管理。
第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第二百一十八條 權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。
第二百一十九條 利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
第二百二十條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書麵同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第二百二十二條 當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後可以向造成登記錯誤的人追償。
第二百二十三條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的麵積、體積或者價款的比例收取。
（二）《物權法》的相關規定
《物權法》第一編“總則”第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”第一節“不動產登記”規定：
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記製度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、麵積等必要材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重複登記；（三）超出登記職責範圍的其他行為。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第十八條 權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書麵同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的麵積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
（三）《城市房地產管理法》的相關規定《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994 年7 月5 日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，根據2007 年8 月30 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第一次修正，根據2009 年8 月27 日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關於修改部分法律的決定》第二次修正，根據2019 年8 月26 日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第三次修正，本書簡稱《城市房地產管理法》）第五章“房地產權屬登記管理”規定：第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證製度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十三條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
（四）《不動產登記暫行條例》的相關規定《不動產登記暫行條例》 （2014 年11 月24 日國務院令第656 號發布，根據2019 年3 月24 日《國務院關於修改部分行政法規的決定》修正）規定：第一章 總
則
第一條 為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，製定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條 國家實行不動產統一登記製度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第五條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。
第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章 不動產登記簿
第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：（一）不動產的坐落、界址、空間界限、麵積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產權利限製、提示的事項；（四）其他相關事項。
第九條 不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，並具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。
第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，並建立健全相應的安全責任製度。
采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，並采取信息網絡安全防護措施。
第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章 登 記 程 序
第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條 當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條 申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；
（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（四）不動產界址、空間界限、麵積等材料；（五）與他人利害關係的說明材料；（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。
第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
（一）屬於登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書麵告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理並書麵告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書麵告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動產不屬於本機構登記範圍的，應當當場書麵告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書麵告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
（一）不動產界址、空間界限、麵積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。
第十九條 屬於下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
（一）房屋等建築物、構築物所有權首次登記；（二）在建建築物抵押權登記；
（三）因不動產滅失導致的注銷登記；（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關係的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關係人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30 個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條 登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，並書麵告知申請人：
（一）違反法律、行政法規規定的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第四章 登記信息共享與保護
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重複提交。
第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條 權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章 法 律 責 任
第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附
則
第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。
（五）司法解釋的相關規定
《最高人民法院關於審理房屋登記案件若幹問題的規定》（法釋〔2010〕15 號）規定：
為正確審理房屋登記案件，根據《物權法》《城市房地產管理法》《行政訴訟法》等有關法律規定，結合行政審判實際，製定本規定。
第一條 公民、法人或者其他組織對房屋登記機構的房屋登記行為以及與查詢、複製登記資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。
第二條 房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內容不一致的除外。
房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理房屋登記機構在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
第三條 公民、法人或者其他組織對房屋登記行為不服提起行政訴訟的，不受下列情形的影響：
（一）房屋滅失；
（二）房屋登記行為已被登記機構改變；（三）生效法律文書將房屋權屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據采用。
第四條 房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記，債權人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應當依法受理：（一）以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的；（二）債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意的；（三）人民法院依債權人申請對房屋采取強製執行措施並已通知房屋登記機構的；
（四）房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。
第五條 同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關係人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。
原房屋權利人、原利害關係人對首次轉移登記行為及後續轉移登記行為一並提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對後續轉移登記行為的起訴。
原房屋權利人、原利害關係人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對後續轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
第六條 人民法院受理房屋登記行政案件後，應當通知沒有起訴的下列利害關係人作為第三人參加行政訴訟：
（一）房屋登記簿上載明的權利人；（二）被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人；（三）人民法院能夠確認的其他利害關係人。
第七條 房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：（一）請求房屋登記機構履行房屋轉移登記、查詢、複製登記資料等職責的；（二）對房屋登記機構收繳房產證行為提起行政訴訟的；（三）對行政複議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。
第八條 當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關係無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。
第九條 被告對被訴房屋登記行為的合法性負舉證責任。被告保管證據原件的，應當在法庭上出示。被告不保管原件的，應當提交與原件核對一致的複印件、複製件並作出說明。當事人對被告提交的上述證據提出異議的，應當提供相應的證據。
第十條 被訴房屋登記行為合法的，人民法院應當判決駁回原告的訴訟請求。
第十一條 被訴房屋登記行為涉及多個權利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應予撤銷的，可以判決部分撤銷。
被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機構改變的，判決確認被訴行為違法。
被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。
第十二條 申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。
第十三條 房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。
第十四條 最高人民法院以前所作的相關的司法解釋，凡與本規定不一致的，以本規定為準。
農村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規定。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5 號）規定：
第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。
第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
第三條 異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效後，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
第四條 未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
第五條 買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。
（六）典型案例而分析
【案例2-1】
遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組訴遵義明順房地產開發有限責任公司等商品房買賣合同糾紛案
1. 裁判摘要
處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產的占有事實、預登記情況等方麵加以評判。
2. 案例事實
原告遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組（以下簡稱“紀念街村民組”）因與被告遵義明順房地產開發有限責任公司（以下簡稱“遵義明順公司”）、第三人褚文鎮、曾珠治、冉建紅、範越發生商品房買賣合同糾紛，向貴州省遵義市中級人民法院提起訴訟。
原告紀念街村民組訴稱：2005 年，被告遵義明順公司在原告所在地範圍內進行房地產開發，除對原告進行拆遷還房外，雙方還在2006 年5 月29 日簽訂了認購書，由原告認購被告開發的位於遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層16、17、18 號營業性用房（以下稱“門麵”），建築麵積276.7 平方米，總價款212.51 萬元。同年6 月9 日，原告支付認購金60萬元，後又分6 次陸續付清購房款212.51 萬元。雙方於2008 年11 月11日正式簽訂商品房買賣合同。但被告實際交房時間是在2007 年4 月30 日。
原告接房後，一直實際占有、控製該門麵，並對外出租，收取租金。2012年12 月，被告將前述16、17 號門麵賣給第三人褚文鎮、曾珠治；將18號門麵賣給第三人範越並辦理了預售備案登記。但第三人並未主張過交付門麵的權利。原告認為，被告將門麵分別賣給不同的特定人，其性質屬於“一房二賣”。但原告與被告簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思，未違反法律法規的強製性規定，合同合法有效，且原告已履行了支付全部購房款的義務，被告已在2007 年4 月30 日將門麵交付給原告，原告在接房後也一直對外出租。由此說明，被告有真實履行合同的意思表示，其應向原告繼續履行合同義務，而原告享有前述門麵的物權請求優先權。為此，請求判令：1. 確認原告與被告於2008 年11 月11 日簽訂的“商品房買賣合同”
合法有效，被告繼續履行合同，並確認原告係遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層16、17、18 號門麵的所有權人；2. 被告與褚文鎮、曾珠治撤銷遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層16、17 號門麵的預售登記手續；3. 被告與冉建紅、範越撤銷遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層18 號門麵的預售登記手續。
被告遵義明順公司辯稱：原告紀念街村民組與我公司原本協商用16 至20 號門麵作為拆遷還房，後變更為將1 至7 號門麵作為還房，16 至20 號作為商品房由紀念街村民組購買，但雙方簽訂的《商品房買賣合同》並未就購買方式、付款方式等內容進行約定，而部分條款係紀念街村民組自行添加，故該合同無效。被告之所以將16 至18 號門麵另售他人係因紀念街村民組隻支付部分房款後便無力購買並退還後才出售的。被告與紀念街村民組簽訂《臨時交房協議》時，門麵還未竣工驗收，因此該協議不能成立。
現被告將門麵賣給他人所簽訂的《商品房買賣合同》未違反法律規定，故紀念街村民組的訴訟請求不能得到支持。
第三人褚文鎮、曾珠治辯稱：1. 原告紀念街村民組在舉證期限到期後提交的證據材料不屬於補強證據，也不屬於新證據，理應予以排除；2. 褚文鎮、曾珠治從訂立購房合同、辦理備案登記、占有門麵、訂立租房合同、抵押房屋這一係列行為均是在合理合法的情況下進行的。相反，紀念街村民組據以證明“合法占有”門麵的依據僅僅是其與被告遵義明順公司簽訂的《臨時交房協議》，而遵義明順公司並不認可該協議的合法性，從庭審當中的證據看，該協議是一個違反法律強製性規定的無效合同，紀念街村民組未合法占有門麵。更重要的是，即便其依據該協議實施“占有”，也於2014 年5 月終止。在此之後便由褚文鎮、曾珠治依據購房合同、備案登記與案外人蘇春城簽訂租賃合同並收取房屋租金。此外，紀念街村民組在庭審結束後於9 月3 日對16、17 號門麵實施違法搶占行為，其目的就是明知己方不再占有房屋，而試圖通過違法搶占給法庭造成占有房屋的錯誤認識；3. 認定不動產物權歸屬應從合同訂立時間、款項支付情況、物權登記情況、占有控製情況加以判斷。從簽約時間看，紀念街村民組與遵義明順公司於2008 年11 月11 日簽訂的《商品房買賣合同》內容有瑕疵，而褚文鎮、曾珠治與遵義明順公司簽訂的合同內容完備無瑕疵；從付款情況看，紀念街村民組不能提供全額付款依據，至今尚有70 萬餘元購房款未付，而褚文鎮、曾珠治已支付了全部款項；從登記情況看，褚文鎮、曾珠治已辦理了商品房預售登記備案，得到行政機關初步認定，而紀念街村民組從未向行政機關提出任何申請；從占有情況看，褚文鎮、曾珠治已於2014 年5 月開始實際占有、控製房屋並實施了抵押貸款等處分行為。綜上，褚文鎮、曾珠治係16、17 號房屋的合法物權人，請求駁回紀念街村民組的訴訟請求。
第三人冉建紅、範越辯稱：原告紀念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》中部分內容係事後添加，故該合同無效。冉建紅、範越與遵義明順公司簽訂了《商品房買賣合同》，該公司向冉建紅、範越出具了收款收據，合同也在行政機關登記備案，故紀念街村民組的訴訟請求不能成立。
貴州省遵義市中級人民法院審理查明：2005 年12 月18 日，被告遵義明順公司作為“拆除人”與“被拆除人”
原告紀念街村民組簽訂《拆除補償協議》，“對長征鎮沙壩村紀念街組界內修建的兩層臨時建築進行拆除的有關事項”達成由遵義明順公司用其修建好的商用門麵房366.8 ㎡補償給紀念街村民組的一致意見。該協議尾部遵義明順公司在甲方處加蓋公章，遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村村民委員會（以下簡稱“沙壩村委會”）在乙方處加蓋公章，紀念街村民組則由時任組長龔宣強在乙方處簽名並加蓋私章。
2006 年5 月29 日，被告遵義明順公司作為甲方與乙方原告紀念街村民組簽訂《認購書》，約定由紀念街村民組以7680 元/ ㎡的價格，向遵義明順公司認購該公司開發的位於遵義市紅花崗區遵湄路的“金地世家”（後更名為“金帝世家”）房開項目C 棟麵積為410 ㎡、總價314.88 萬元的門麵。雙方約定，紀念街村民組分三次付清全款，即在2006 年5 月25 日支付認購金60 萬元；在遵義明順公司取得預售登記後一個月內支付97.44萬元；在簽訂《商品房買賣合同》後通過貸款方式支付尾款157.44 萬元。
該《認購書》尾部，遵義明順公司在甲方處加蓋公司公章，乙方處則加蓋有龔宣強私章，沙壩村委會在特約條款處加蓋公章。
2006 年6 月9 日，原告紀念街村民組按照《認購書》的約定，通過銀行轉賬方式向被告遵義明順公司支付了“認購金”60 萬元，遵義明順公司出具了《收款收據》。同年8 月22 日，紀念街村民組向遵義明順公司轉賬支付了“門麵預付款”30 萬元。2007 年2 月12 日，紀念街村民組又向遵義明順公司轉賬支付了“購房款”10 萬元，遵義明順公司同樣出具了《收據》。同年6 月5 日，紀念街村民組通過轉賬方式借給遵義明順公司20 萬元，遵義明順公司出具了《借據》。2008 年5 月13 日，紀念街村民組再次向遵義明順公司轉賬支付“購門麵款”20 萬元，遵義明順公司出具了《收據》。同年11 月11 日，遵義明順公司向紀念街村民組分別出具金額為59.46 萬元和130456 元、事由均為“購門麵款”的兩張《收據》，紀念街村民組則在11 月20 日向遵義明順公司轉賬支付了130456 元。該兩筆款源於紀念街村民組與遵義明順公司對賬後形成的《紀念街村民組結賬清單》，其中載明：“2125056 －（已付）1 400000 － 141200 － 153400 －10000 － 290000 ＝ 130456”，意即：購房款為212.51 萬元，已付140 萬元，遵義明順公司需向紀念街村民組支付土地補償款14.12 萬元、過渡費15.34萬元、一次性補償款1 萬元和29 萬元，共計59.46 萬元予以抵扣之後，尾款為130456 元。
2009 年2 月12 日，原告紀念街村民組作為買受人與出賣人被告遵義明順公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定由紀念街村民組以7680 元/ ㎡的價格購買遵義明順公司開發的“金帝世家”C 幢一層16、17、18 號門麵，每間建築麵積73.35 ㎡。該合同中，“買受人”處、第三條“買受人所購商品房的基本情況”、第四條“計價方式與價款”、第十七條第4 款“該商品房所在小區的命名權”、第十九條“爭議解決方式”以及第二十二條、第二十四條的內容係用藍色圓珠筆填寫，其餘條款內容為複寫。合同第三條約定，紀念街村民組所購門麵總麵積為276.7 ㎡（73.35 ㎡ ×3 間+ 還房超麵積56.65 ㎡），總價款為212.51 萬元。對於產權辦理事項，該合同第十五條約定：“出賣人應當在商品房產（交）付使用後90 日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案……”。合同尾部，遵義明順公司於2008 年11 月11 日在出賣人處加蓋公司公章，沙壩村委會則在買受人處加蓋村委會公章，紀念街村民組原組長龔宣強亦簽名並加蓋了私章。遵義明順公司簽約當天，還向紀念街村民組出具了《承諾書》，載明：“你單位在我公司購買的外環路綜合市場‘金帝世家’C 棟營業房麵積為：276.7 平方米，還房麵積為：366.8 平方米……”。
前述1 至7 號、16 至18 號門麵，被告遵義明順公司早在2007 年4 月即已交付原告紀念街村民組占有、使用。2007 年4 月30 日，遵義明順公司作為甲方與乙方紀念街村民組簽訂《臨時交房協議》，載明：“甲方將金地世家C 棟1-7 號門麵，16-20（20 號門麵的一半）號交付乙方使用。……（實際麵積以房管局測量為準）”。遵義明順公司在協議尾部加蓋公章，龔宣強簽名。接房當日，紀念街村民組便將16 號、17 號門麵租給“蘇春城”、18 號門麵租給“蘇瑤琪”從事鋼材銷售。雙方租賃合同從2011 年起一年一簽，租金一年一付。
2007 年6 月12 日，經遵義天絡房地產測繪處測量，前述1 至7 號門麵總建築麵積為423.45 ㎡，16 至18 號門麵單間建築麵積均為73.35 ㎡，合計220.05 ㎡。同年9 月6 日，“金帝世家”C 幢通過施工、勘查、設計、建設、監理五家單位竣工驗收，遵義市建設工程質量監督站於9 月10日在《單位（分部）工程驗收意見書》上簽署“同意驗收意見”並加蓋公章。
2010 年8 月25 日，被告遵義明順公司作為出賣人與買受人第三人褚文鎮簽訂《商品房買賣合同》，按14655 元/ ㎡標準，將前述16、17 號門麵以每間107.5 萬元、總價215 萬元售與褚文鎮。2012 年12 月6 日，褚文鎮通過信用社向遵義明順公司“何才全”的個人賬戶匯款192 萬元，遵義明順公司則在當天向褚文鎮出具了215 萬元購房款《收據》。2012 年12 月3 日，雙方在遵義市房產市場管理處對16、17 號門麵進行了商品房預售合同備案登記。2013 年5 月16 日，遵義明順公司向褚文鎮發出《房屋移交通知書》，載明：“你於2010 年8 月25 日購買的本公司開發的‘金帝世家’C 棟16 號、17 號營業房，現已具備交付條件，特通知你接收房屋”。
2010 年10 月25 日，被告遵義明順公司作為出賣人與買受人第三人範越簽訂《商品房買賣合同》，按12000 元/ ㎡標準，將前述18 號門麵以88.02 萬元價格售與範越。遵義明順公司當日即向範越出具了88.02 萬元購房款《收據》。2012 年12 月11 日，雙方在遵義市房產市場管理處對18號門麵進行了商品房預售合同備案登記。
2014 年5 月10 日，第三人褚文鎮與“蘇春成”即前述“蘇春城”簽訂《房屋租賃合同》，將16、17 號門麵租給蘇春城繼續從事鋼鐵銷售經營。租期自2014 年5 月10 日起至2016 年5 月9 日止。蘇春城於2014 年5 月23 日、2015 年5 月25 日分別向褚文鎮支付租金82296 元和100584 元。2015 年1月15 日，褚文鎮、第三人曾珠治為向銀行借款將16、17 號門麵抵押給“遵義恒通融資擔保有限公司”作為反擔保財產，但雙方未辦理抵押登記。
2014 年12 月24 日，原告紀念街村民組向蘇春城之弟蘇春權發出交租《通知》，告知其已欠租8 個月，限其於2014 年12 月29 日前交納。
該《通知》由“王小明”簽收。蘇春權因已向第三人褚文鎮交納租金故未再向紀念街村民組交租，並向紀念街村民組告知了其與褚文鎮簽訂租賃合同的情況。
2015 年1 月，原告紀念街村民組為解決16、17、18 號門麵歸屬問題，以遵義明順公司、褚文鎮、曾珠治、冉建紅、範越為被告訴至遵義市紅花崗區人民法院，並在庭審中明確其請求為：1. 確認其與遵義明順公司簽訂的《拆除補償協議》有效；2. 確認遵義明順公司分別與褚文鎮、範越簽訂的《商品房買賣合同》無效；3. 判令遵義明順公司辦理16、17、18 號門麵的預告登記，並與褚文鎮、曾珠治、冉建紅、範越共同協助辦理房屋產權證書。一審庭審後，紀念街村民組撤回了該案起訴。
2015 年6 月8 日，原告紀念街村民組向蘇春權發出《律師函》，要求其支付自2014 年5 月8 日雙方租賃合同到期後至2015 年6 月的租金，蘇春權仍以其已向第三人褚文鎮交租為由而未向紀念街村民組交租。
2015 年7 月29 日，原告紀念街村民組向法院提起訴訟，請求判令：1. 確認原告與被告遵義明順公司於2008 年11 月11 日簽訂的“商品房買賣合同”合法有效，遵義明順公司繼續履行合同，並確認原告係遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層16、17、18 號門麵的所有權人；2. 遵義明順公司與第三人褚文鎮、第三人曾珠治撤銷遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層16、17 號門麵的預售登記手續；3. 遵義明順公司與第三人冉建紅、第三人範越撤銷遵義市紅花崗區遵湄路金帝世家C 幢一層18 號門麵的預售登記手續；4. 本案訴訟費由遵義明順公司承擔。經法院詢問，紀念街村民組主張繼續履行合同是指：“要求被告為原告辦理產權證”；經法院釋明，紀念街村民組自願撤回第二項、第三項訴訟請求，法院已裁定予以準許。
庭審中，對於原告紀念街村民組的訴訟主體資格和合同權利資格問題。
紀念街村民組提交了沙壩村委會於2015 年9 月10 日出具的兩份《證明》，分別載明：“村委會管轄的組就有沙壩村紀念街村民組，係依法設立，該組具有獨立財產。……現沙壩村紀念街村民組仍存在”；“沙壩村紀念街村民組前任組長龔宣強代表村民組與遵義市明順房地產開發有限公司簽訂拆除補償協議、認購書、臨時交房協議、商品房買賣合同。因沙壩村紀念街村民組對外沒有公章，本村委會作為該村民組的直接管理人，因此接受該村民組的委托，在與遵義市明順房地產開發有限公司簽署的協議中加蓋公章”。遵義市紅花崗區長征鎮人民政府（以下簡稱“長征鎮政府”）在兩份《證明》簽署“屬實”意見並蓋章確認。
對於原告紀念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《認購書》與《商品房買賣合同》所約定的門麵房號不一致的問題。紀念街村民組與遵義明順公司均陳述，簽訂《拆除補償協議》和《認購書》時準備以16 至20 號門麵作為拆遷還房，1 至7 號門麵作為商品房認購，後因紀念街村民組資金不足，故雙方協商將1 至7 號門麵作為拆遷還房，超麵積56.65 ㎡補差價，16 至18 號門麵作為商品房購買，並簽訂了《商品房買賣合同》。
對於原告紀念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》內容筆跡不一致的問題。遵義明順公司陳述，該合同先由公司填寫後交給紀念街村民組，故除複寫內容之外，其餘條款均為紀念街村民組自行添加。
經詢問，遵義明順公司雖對合同真實性、合法性有所質疑，但對第三條載明的“其中，1-7 號門麵共423.45 ㎡，其中366.8 ㎡為還房，56.65 ㎡為村民組購買”的約定內容以及第四條載明的合同單價7680 元/ ㎡不持異議。
褚文鎮、曾珠治未對該合同真實性提出異議，但其主張紀念街村民組的合同主體資格不適格；冉建紅、範越則主張該合同因事後填寫且未在住建部門備案而無效。
對於被告遵義明順公司將16 至18 號門麵另售他人的原因及行為性質問題。遵義明順公司認可本案糾紛產生的根源是該公司“一房二賣”所致。
但其主張，之所以將16 至18 號門麵又出售給第三人褚文鎮、第三人範越，係因原告紀念街村民組無力支付購房款，故在該村民組向公司退還門麵後方才另行售出。紀念街村民組對此不予認可。法院詢問雙方是否辦理了退房移交手續，遵義明順公司答複未辦理。
對於原告紀念街村民組的付款情況。如前所述，紀念街村民組所付合同價款212.51 萬元由七部分構成，被告遵義明順公司主張：紀念街村民組於2006 年6 月9 日支付的“認購金”60 萬元、2006 年8 月22 日支付的“門麵預付款”30 萬元、2007 年2 月12 日支付的“購房款”10 萬元、2008 年5 月13 日支付的“購門麵款”20 萬元、11 月20 日支付的“購門麵款”130456 元，合計133.05 萬元，分別為購買1 至7 號門麵超麵積的56.65 ㎡購房款以及16 至18 號門麵的部分購房款，而紀念街村民組於2007 年6 月5 日所付的20 萬元係公司借款不能抵作購房款，結賬清單載明的59.46 萬元則係因土地補償、過渡補償等需要而產生的費用，亦不能抵作購房款，故紀念街村民組未付清16 至18 號門麵購房款。第三人褚文鎮、第三人曾珠治認為，紀念街村民組所付款項一來並非16 至18 號門麵購房款，二來付款記錄與結賬清單自相矛盾，故對付款真實性不予認可。第三人冉建紅、第三人範越的意見與褚文鎮、曾珠治一致。
對於第三人褚文鎮、第三人曾珠治的付款情況。褚文鎮、曾珠治陳述，其付款方式為：192 萬元通過轉賬支付，餘款現金支付。對此，原告紀念街村民組主張，192 萬元係匯款給“何才全”而非公司賬戶，故其付款合法性存疑。被告遵義明順公司主張，“何才全”係公司實際控製人，因公司債務較多故匯款至個人賬戶，但公司已收該款。
對於第三人冉建紅、第三人範越的付款情況。冉建紅陳述，其係“金帝世家”C 幢的實際施工人，因被告遵義明順公司欠其工程款，故雙方協商用18 號門麵對部分工程款進行衝抵，然後才由範越與公司簽訂《商品房買賣合同》。遵義明順公司對此予以認可。原告紀念街村民組則主張，該買賣合同關係並不真實，損害其利益。
對於16 至18 號門麵實際占有、使用問題。第三人褚文鎮、曾珠治、冉建紅、範越均認可在2014 年5 月之前，16 至18 號門麵由原告紀念街村民組對外出租並收取租金，但在此之後，褚文鎮、曾珠治主張16、17號門麵由被告遵義明順公司通知蘇春權與其簽訂租賃合同並交付租金；冉建紅、範越主張其亦向蘇瑤琪進行了口頭通知。遵義明順公司對此予以認可，而紀念街村民組認為該行為不能改變16 至18 號門麵由其占有、控製的事實。庭審後，在2015 年9 月3 日，紀念街村民組認為“蘇春城”遲延交納租金並擅自搬離16、17 號門麵的行為應視為解除雙方的租賃關係，遂將16、17 號門麵予以收回。為此，蘇春權向法院寄來《請求證明書》，載明：“……大概在13 年5-6 月間，就有自稱房開公司老板帶一個中年男子到我店麵來，告訴我16、17 號兩間房子已經賣給這個叫褚文鎮的，過去村民組隻是暫時管理、出租，讓我和褚文鎮簽合同，還把褚文鎮的買賣合同都拿給我看（並留有複印件）。當時我就告訴此老板我剛和村民組簽完合同，該中年男子聽我又和村民組簽了合同還很生氣，該房開公司老板就給我說，這份合同做完就不能和村民組簽了，村民組沒有權利再和我簽合同，我如果不租就算了，如果要租就得和褚文鎮簽合同……在2014年租期還沒到，村民組找我續簽合同時，我就將房開公司老板告訴我門麵已賣事宜再次告知村民組並告知，作為承租人的我隻向一方支付租金，不可能兩頭付租金，再者說，褚文鎮有正規的買賣合同。於是在2014 年5月10 號就和褚文鎮簽了兩年的租賃合同，房租一年一交，兩次房租都是在我店鋪裏麵用我的現金支付，褚文鎮還給我開了收據……在我和褚文鎮簽了合同、交了房租之後，村裏麵又找到我，我就給他們講房開公司讓我和褚文鎮簽合同，我已經簽了合同房租都交了，他們有問題去找房開公司和褚文鎮……最開始我向村民組租後來認為褚文鎮又有買賣合同在手，村民組沒有什麽依據，我支持褚文鎮並向其租賃鋪麵……”。褚文鎮、曾珠治亦將該《請求證明書》作為證明其實際占有、控製16、17 號門麵的證據予以提交。為求證該《請求證明書》內容真實性，經雙方當事人共同申請，法院向蘇春權進行了詢問。蘇春權陳述，《請求證明書》係其自書寄送法院，16、17 號門麵由其兄“蘇春城”與之共同租賃用於鋼材經營，本案所涉兩間門麵的《租賃合同》均由“蘇春城”本人所簽或蘇春權代簽，租金均已交納。蘇春權重申， 2013 年遵義明順公司、褚文鎮找他之時，其剛與紀念街村民組簽訂新一年度租賃合同，並已將該情況告知了褚文鎮。
法院還對蘇瑤琪進行了詢問。蘇瑤琪陳述，從2008 年起，其一直與紀念街村民組簽訂租賃合同、交納租金，今年八九月左右，冉建紅告知房子已經賣給他了，但並未告知向其租房。
3. 一審判決
貴州省遵義市中級人民法院一審認為：本案爭議焦點為：一、原告紀念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》是否合法有效；二、遵義明順公司應否繼續履行其與紀念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》所約定的協助辦理訟爭16 至18 號門麵房產證義務；三、紀念街村民組訴請確認其為訟爭16 至18 號門麵所有權人的主張能否成立。
一、關於合同效力問題。從簽約主體資格看，雖然《商品房買賣合同》尾部加蓋的是沙壩村委會公章，但在合同前部“買受人”處填寫的是原告紀念街村民組，根據沙壩村委會、長征鎮政府出具的兩份《證明》可知，之所以由沙壩村委會蓋章係因該村民組無公章，故村委會的蓋章行為僅係代理性質，而真正的合同當事人是紀念街村民組。紀念街村民組作為合法成立、有一定的組織機構和財產的非法人組織，享有民事權利能力，其與被告遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》主體適格；從簽約過程看，遵義明順公司“為了盡快對外環路綜合市場項目實施”，“對長征鎮沙壩村紀念街界內修建的兩層臨時建築進行拆除”而與紀念街村民組簽訂《拆除補償協議》，隨後雙方幾經協商，最終決定將遵義明順公司開發的“金帝世家”C 幢一層1 至7 號門麵作為拆遷還房，16 至18 號門麵作為商品房購買，並由遵義明順公司預填合同通用條款內容並加蓋公司公章後交由紀念街村民組內部協商後簽字、蓋章。由此可見，《商品房買賣合同》是雙方就門麵購買事宜達成合意之後慎重簽訂，而非事後補簽、倒簽；從合同內容看，雖然該合同部分內容確與其他內容筆跡不一致，但一方麵該合同簽約時間有先後，故合同內容逐步完善符合常理，另一方麵，遵義明順公司對該合同約定的還房房號及麵積、還房超平方需補價差的麵積、作為商品房出售的房號及麵積、房款單價與總價等合同核心內容均不持異議。由此表明，該《商品房買賣合同》是遵義明順公司與紀念街村民組的真實意思表示。據此，根據《合同法》第三十二條關於“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”、第四十四條第一款關於“依法成立的合同，自成立時生效”之規定，紀念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因締約主體適格、簽約過程真實、合同條款完整、約定內容充分體現雙方購銷意願，且不違反法律法規的強製性規定，故該合同係合法有效合同。
二、關於合同義務履行問題。本案糾紛的產生係因被告遵義明順公司一房二賣所致。雖然遵義明順公司辯稱訟爭16 至18 號門麵是在原告紀念街村民組退還之後再次出售，但其並未提交退房移交手續加以佐證，亦與紀念街村民組常年對外出租訟爭門麵的事實不符，故法院對該辯解意見不予采信。處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產的占有事實、預登記情況以及權利主張等方麵加以評判。
首先，締約真實性。在一房二賣爭產訴訟中，合同真實、有效是判斷各自合同能否繼續履行，後訂立的合同能否對抗在先訂立合同的前提。原告紀念街村民組、第三人褚文鎮與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，遵義明順公司均認可係買賣合同性質，且與紀念街村民組、褚文鎮向遵義明順公司支付購房款的事實相吻合，故法院對紀念街村民組、褚文鎮與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》真實性予以確認；第三人範越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因第三人冉建紅與遵義明順公司均認可該合同本質為以物抵債協議，而冉建紅並未舉證證明其係訟爭門麵的承包人或實際施工人以及遵義明順公司所拖欠的工程款數額等基礎事實，故法院對該《商品房買賣合同》的真實性不予認定。
其次，簽約時間順序。被告遵義明順公司與原告紀念街村民組之間的《商品房買賣合同》成約時間是2009 年2 月12 日，而第三人褚文鎮、第三人範越則分別在2010 年8 月25 日和2010 年10 月25 日與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》。由此可見，紀念街村民組購房在前，褚文鎮、範越簽約在後。雖然債權具有平等性，但債權形成時間的先後順序是考量物權分配的重要因素。
第三，付款情況。買受人支付購房款的程度，能夠反映其履行合同義務的狀況，對於積極履行合同義務的買受人，理應得到更優保護。根據原告紀念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，紀念街村民組應付16 至18 號門麵購房款以及超麵積補差款共計212.51 萬元，其已通過轉賬方式匯付購房款133.05 萬元是不爭事實，遵義明順公司在庭審時亦予認可，故法院予以確認。雖然該公司主張其向紀念街村民組所借20 萬元以及補償款59.46 萬元不能抵扣購房款，但該公司加蓋公章的《紀念街村民組結賬清單》中載明已付140 萬元，減去通過轉賬匯付無爭議的120 萬元，餘下20 萬元在遵義明順公司未舉證證明其已歸還紀念街村民組的情況下，隻能視為雙方在最終結算時已經達成借款抵房款的合意。同樣，59.46 萬元雖係補償款性質，但雙方亦已協商予以抵扣。據此，法院認定紀念街村民組已經支付完畢全部購房款；根據第三人褚文鎮與遵義明順公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》約定，褚文鎮應向遵義明順公司支付購房款共計215 萬元，其通過轉賬方式支付了192 萬元，其餘尾款褚文鎮主張為現金支付，遵義明順公司向其出具了215 萬元《收據》，紀念街村民組、第三人冉建紅、範越對付款真實性均未提出異議，故法院對褚文鎮已付清16、17 號門麵購房款的事實亦予確認；範越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》所約定的購房款因未實際發生，故法院不予認定。
第四，合同備案及預告登記情況。本案中，原告紀念街村民組、第三人褚文鎮、範越均未在行政機關申請對訟爭門麵進行預告登記，但褚文鎮、範越已在遵義市房產市場管理處對其與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進行了預售登記備案，而紀念街村民組未申請備案。根據《物權法》第二十條第一款關於“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”