6.2.1 社區配套：公益配套與商業配套同步發展
社區配套設施完善與否直接關係到居民生活質量，是社區規劃建設的重要內容之一。《城市居住區規劃設計規範》（GB50180-93）規定：住宅區配套公共建築（簡稱“配套公建”）共分為教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、市政公用、行政管理和其他八類，按居住區、小區和組團三級配置，作為保障居住區廣大居民日常生活的重要物質設施。住有宜居要求社區配套設施在完善各項居住功能的前提下，凸顯舒適性、便利性，降低通勤時間與成本，保證配套設施量的增加和質的提升。這是時代進步、社會經濟發展的要求，也是市場需求轉變所致，隨著生活水平提高，居民買房越來越注重與生活質量密切相關的配套設施。
1.公益性配套設施主要是文教、管理、市政設施等配套項目
這類項目主要由非市場方式立項，屬於不完全適用市場方式調節或市場不能有效調節的領域。其建設與否、規模大小、檔次高低，既要依賴開發者的行為，又要有政府的監督、管理行為。[6]
首先，要求提高教育設施的配套質量。隨著經濟條件改善和教育意識不斷增強，居民對教育設施的質量提出了更高要求。我國少年兒童比例持續下降，社區教育設施配套麵臨資源整合、提升質量、提高配套標準等內在要求。因此，優化教育資源配置，提高配套標準，提升配套質量是住有宜居的要求。
其次，要求同步提高老年設施配套數量與質量。2010年第六次人口普查數據顯示，我國60歲以上人口已達到1.776億人，占總人口的13.26%，比第五次人口普查上升2.93個百分點。日益增加的老年人口意味著社區將承擔更多的社會養老服務功能，這一方麵要求社區內養老設施的數量增加；另一方麵，伴隨著居民經濟條件改善，也要求提高養老設施的配套質量。
最後，要求加強社區基本服務設施配套。社區基本服務性設施包括社區管理、醫療衛生、文化教育、體育服務、治安服務、市政交通等，這是居民必需的基本生活設施，隨著居民生活質量的提升，社區老齡人口增多和全民健身、保健意識的增強，出行便捷化的需求增強，居民對上述服務數量和質量的需求日益提升。
2.商業配套設施主要是營利性服務設施，以市場方式立項
該類設施建什麽、不建什麽、規模大小、標準高低取決於商業投資者。
第一，要求新興服務型商業設施多元化。當今社會，居民精神文化需求日益提高，生活閑暇化和消費結構升級，對新興服務性商業消費的需求日益凸顯，在娛樂、休閑、養生保健、投資理財、信息服務等新興服務型商業消費方麵以及美容美體、康體保健、洗浴（汗蒸）、健身鍛煉等休閑服務性消費方麵表現出旺盛的需求，並且這些需求將會隨著社會的發展而不斷加強。因此，完善社區服務性設施的配套，既要求增加配套項目數量，又要求增強其服務功能。
第二，要求增加傳統零售型商業設施的綜合性服務。當今社會居民購物方式、消費價值觀念以及出行方式改變，對傳統零售型商業設施需求呈現新的特點，主要表現在購物需求趨於綜合、全麵、優質，因此，對配建質量提出更高的要求，要求其實現集中、綜合、優化的布局，降低了對服務半徑的要求。此外，由於生活的信息網絡化，一定程度上也增加了零售商業設施空間布局的自由度。[7]
3.完善社區公共設施配套的原則
一是擴大化、綜合化。由於現代化交通、通信手段的便利性使得空間和時間相對弱化，較大程度上提高了公共服務設施的可達性，使得居民對公共設施的配套需求不再局限於組團、小區乃至居住區，而趨向於在更大範圍內進行選擇。設施配套向綜合化方向發展，是由於居民購物方式趨向選擇性組合後而進行綜合消費，因此，提高設施綜合配套能力，一方麵可滿足人們更多方麵、更多層次的物質文化需求；另一方麵能提高設施使用效率，節約用地，便於管理。
二是簡單化、彈性化。由於當今社區開發形式、規模的變化導致住宅組團解體、消失以及居民出行空間尺度擴大，設施配套的服務半徑隨之擴大，打破了公共設施原有的按人口規模分級配套格局，使分級變得模糊，因此，取消組團、簡化分級結構成為社區發展的趨勢。同時，應根據住區居民的實際需要和住區的差異，靈活、彈性地選擇配套設施的類型標準。
三是外向化、集中化。居民對居住質量的關注度越來越高，舒適、便捷的社區環境已經成為居民的普遍需求，公共設施的空間布局應在確保居住空間良好居住性的基礎上，再考慮服務的方便和經營的效果。因此，應打破原有分散在社區內封閉、內向的公共設施空間布局，配套設施應向外向化、集中化方向發展。[8]
6.2.2 我國社區配套建設存在的問題
從供需關係看，供給、需求脫節。社區高低檔居住區的配套搭配不合理，供需脫節。許多高檔住宅小區針對高收入階層消費者，配套設施繁多，功能齊全，這與購買該樓盤人群的經濟實力等條件相吻合，但他們畢竟是社會中少部分人。中低檔住宅小區麵向小康家庭和工薪族，其配套設施應以基本設施、商業、交通、服務網點、普通會所及文體設施為主，滿足這一部分業主生活和休閑的基本需要。而目前許多城市的住宅小區也仿效高檔住宅搞起高級會所、高檔文體設施和休閑建築，與小區消費者的層次不匹配。增加建築成本、提高房屋價格的同時，也為日後物業管理費的製定和收取及日常管理帶來了一係列問題。[9]
從配套設施完備程度看，公益性配套設施不全。重土建，輕配套，有些配套項目諸如鍋爐房、蓄水池、泵房、變電所等管網的規劃設計不能與土建工程同步進行，導致有的住宅小區土建主體工程已完工，配套項目卻沒有完成，甚至有的配套項目的規劃設計還沒有出圖，拖延了小區工期。有的開發建設單位為了自身利益千方百計增加小區建設密度，造成配套項目用地緊張，甚至違反專業規定，強行擠占、刪減或緩建配套設施，特別是地上公益設施，給小區後期管理及住戶的生活留下很多隱患。[10]公益性配套設施不全麵。在社區配套設施與住宅開發相結合的建設模式下，社區配套設施采取的是“誰開發，誰配套”的模式，開發商必然側重於商業配套設施建設，而輕視公益性設施。[11]不少開發項目，為追求經濟效益千方百計地壓縮配套項目，給城市發展、居民生活留下了隱患。受利益驅動，很多住區商業服務設施配套過剩，而公益性設施則非常缺乏，造成住區功能極大缺失。這種公共設施配套供應模式與實際需求的矛盾，必然帶來公建配套打破原有嚴格按住區分級的模式，並對公建配套的土地資源在控製、管理等方麵提出新的要求。市場化的建設與運作模式無法從根本上解決問題，政府的適度導控與組織管理顯得尤為重要。
從空間分布看，布局不合理。在居住區、小區和組團三級配置格局下，居住區在規劃建設時均以各自的人口規模為依據，造成設施分散、各自為政的局麵。這種做法分割了規模市場，設施的使用效率難以達到帕累托最優。[12]其一，整體配套效果上，配套設施效率低。按照“千人指標”要求，為了保證各地塊開發條件的均好性，必須將配套公建化整為零，較均衡地分攤到各開發地塊。以小學為例，如僅按照開發規模配建，就會出現遠低於正常小學規模的現象，成為所謂的“麻雀學校”。此外，還有一些位於居住區內部的商業設施或長期閑置、無人經營，或難以維係，頻繁易主，都反映出配套設施效率低下的問題。[13]其二，使用層麵上，配套設施難以保證對日常生活的全麵支持。分散布局導致難以形成有效的規模市場，經營者的定位往往出現“高不成、低不就”的現象。其三，設施的分散布局不利於社會空間的組織，難以形成有效的公共中心，不利於社區歸屬感的形成。[14]
從交通通達性看，通勤成本高。當前我國大型社區和新開發樓盤多位於近郊區，受原有基礎設施配套的條件製約，這些區域的交通配套設施較為薄弱，通常隻有一到兩條主要道路聯係外部區域，內部也未形成係統的交通路線網，大型居住區多位於軌道交通網絡覆蓋不到的區域，公交線路少，服務時間較短，大大增加了通勤時間和成本。
專欄6-4 蘇州工業園區的鄰裏中心
蘇州工業園區鄰裏中心借鑒新加坡鄰裏中心的最新模式，並根據中國國情把新加坡鄰裏中心的商業功能及政府部門投資建設的社會公益性設施有機結合，融為一體，探索新型的商業開發和社區管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業和生活服務設施都集中於鄰裏中心。在園區70平方米的規劃區內，根據居民住宅發展將建設23個鄰裏中心。
鄰裏中心的特點是：“有序、規範、配套”。“有序”是指在園區統一規劃下，根據社會發展需求建設鄰裏中心，進行區域服務的有序布局與功能的合理設置；“規範”是指全麵引進新加坡的管理模式，規範鄰裏中心的服務與經營；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完整。新城大廈及其附設網球場、遊泳池、集貿市場等是園區建設的第一個鄰裏中心，它集商業、文化、社區服務、公益服務於一體，內設銀行、郵政、診療所、新華書店、圖書閱覽室、棋牌室、歌舞廳、影劇院、兒童樂園、超市、咖啡館、茶室、美容美發廳、洗浴中心、洗衣房、彩擴中心、修理鋪、健身房、保齡球館、旱冰場、桌球房、各類商品專賣廳、飯店、快餐、風味特色小吃等。
蘇州工業園區計劃根據社區居民的需求，進一步優化商業產品組合，進一步完善社區公共設施配套，使鄰裏中心成為環境優美、設施齊全、服務配套、管理有序、居民向往的社區公共活動中心，為我國探索新型的居住社區建設、服務和管理模式積累了有益經驗。
資料來源：王冰.南京河西新城區社區中心配套研究[J].江蘇建築，2014（1）.
6.2.3 完善社區配套設施、降低通勤成本
現代社區的規劃建設要創造出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的人居環境，要堅持“規劃先行、同步配套、以人為本”的原則，市場化的建設與運作模式無法從根本上解決問題，政府的適度把控與組織管理尤為重要，因此完善社區配套，改善通勤質量，實現住有宜居是政府和房地產開發企業必須共同麵對的問題。
一是做好市場定位。高、中、低不同檔次小區應根據目標客戶群的收入、消費特點來定位小區配套設施。高檔住宅小區是針對高收入階層的消費者，會所、網球場、高爾夫練習場是他們開展公共關係、洽談生意、展示身份和財富的場所，而中、低檔住宅小區麵向小康家庭和工薪階層，其配套設施應以基本設施、商業、交通、服務網點、普通會所及文體設施為主，滿足這一部分業主生活的基本需要。[15]社區配套項目的規劃要堅持整體性原則，保持整體匹配，建築主體、配套設施、住戶都要做到統一協調，在項目規劃前要做好市場調研，做到準確定位。
二是劃分屬性，分類提供。社區配套設施分為商業性配套和公益性配套設施，由於這兩大類產品具有不同的經濟屬性，而現有“誰開發，誰配套”的開發模式下社區配套設施大多由開發商建設，開發商出於經濟目的而漏建、少建公益性配套設施，專注於商業性配套設施的現象頻頻出現，不能滿足居民日益多元化的配套需求。因此合理界定居住區配套設施的經濟屬性，是分類供給配套設施的基礎。（見表6-1）
表6-1 社區配套設施分類表
續表
資料來源：何劍楓，高誌強，胡韶軍.居住區配套設施問題淺析[J].北京規劃建設，2005（4）.
政府應該是居住區公共產品類（包括表6-1中的公共產品和準公共產品）服務設施的建設主體；開發商是私人物品類居住區公共服務設施的建設主體，由開發商負責私人產品的建設，商業設施、銀行等居住區公共服務設施采用這種供給方式開展施工建設。
簡化分級，變三級配套為兩級配套。簡化傳統三級組團公建配套，調整原有的“居住區—小區—組團”三級配套模式，簡化與合並公共設施分級，形成功能明確、布局集中的“居住區—居住小區”兩級體係，調整部分原居住小區內的商業、社區服務及教育設施，在更大的範圍內統一配套。由於居民可接受的步行極限已經擴大，且居住區級公共設施大多是一些非經常性使用項目，居民到達居住區級公共設施通常借助於交通工具，因此適當擴大其服務範圍，不僅不會影響到整個住區公建的使用和服務，相反更有利於發揮設施的綜合服務功能並提高其經濟效益，增強居住區凝聚力。[16]
堅持軌道交通與地麵交通相結合，改善居民通勤質量。在軌道交通方麵，建議在每個大型居住社區周邊進行軌道交通建設規劃，並結合住宅基地建設情況，及時優化線路走向，盡量在社區出口附近建設公交、地鐵站，同時在大型社區內部建設內部交通網絡規劃，疏通主幹道，方便自行車以及小型機動車通行，適當調整項目實施計劃，更好地服務居民的出行，減少通勤時間和成本。