第九十五章 房價和國家經濟
眾所周知，1997年亞洲金融危機對亞洲國家產生了激烈的負麵影響，但中國似乎在初期經受一段考驗後，於1998年初就開始恢複元氣，連續兩年整個國家gdp增長超過7.5%。【?//////】為此許多國外媒體一度質疑中國數據造假，因為從數據看整個國家出口和進口額度無法支撐如此高速的gdp增長，但中國在1998、1999、2000年的澎湃發展勢頭卻又是不爭的事實。
今天，天京大學知名教授吳永文，便應有關部門邀請，特意來到某會議廳為一些特殊的聽眾講上一兩節課，以他紮實詳盡的調研來解答這一問題。
“有國外學者近期公布一個調查報告，現在在外媒被炒得火熱，據說有充分證據證明我們國家的gdp注水，不知道在座各位是不是都覺得被冤枉了？”
底下聽眾們雖沒有發出哄笑，但都會心一笑，因為他們無一不是中央或地方的實權人物，甚至一號首長也赫然在列。
定期組織學習，已經成為國家高層的共識，因為時代在飛速發展，他們也需要與時俱進學習，傾聽國家智囊們的聲音。
“照西方國家經驗，能源消費是反應經濟晴雨表的最佳溫度計，尤其是電力指數最為直觀，這有一定道理。據我們自己公布的數據，1998年電力消費彈性係數為0.36，1999年高一些為0.49，都遠遠低於1997年度的0.55。因此，國外學者就用我們自己的數據打我們的臉，說我們國家的經濟增長不符合經濟發展的重大規律，是注水的產物，絕對不可能會有%的增幅。其實不瞞大家說，當我聽到這個論據時，咋一想還真有道理，但再一想又不對。因為我們國家時刻在不斷發展。我自己每年都抽出一定時間到各地調研，用自己的雙眼和雙腳來證明國家公布的數據具有合理性。那麽，到底是誰錯了，於是我就打算找出這個謎題。找出這個隱藏在數據下的怪獸。”
吳永文教授看了一圈台下聽眾的反應，繼續說道。
“我也不買關子了，這個隱藏的怪獸其實也是我們無意中釋放出來的。既然進出口達不到增幅所需的要求，我們常說的三架馬車，就隻剩下了內需了。這個怪獸是內需的強大推動者——就是房地產市場。為何之前也有房地產市場存在，但近兩三年來才突然起到如此效果呢？想必有人已經知道，就是因為我們在1998年推出的房改製度，國家單位工廠等以很低的價格把住宅產權轉移給個人，使整個社會一下子把積累幾十年的財富釋放出來，結果導致整個社會短短幾年，實際財富在爆炸性增長。”
喝了一口水，雖然底下坐的都是領導人物，但吳永文卻沒有怯場，繼續侃侃而談。
“理論的東西總是太抽象。在大學講課時學生們都喜歡要我舉例子講解一下，今天我舉例說下為何財富突然暴增？
例如張三在單位房改中，以1萬元拿到了一套兩室一廳60平方的房子，從交易價格來說這套房子值1萬元。但是由於資源的稀缺性，經濟學上稀缺的東西才可以賣錢，而房子在我們國家社會，相信在座的各位領導都在實踐中了解，我們國家的房子其實是一種極其稀缺的資源。不說別的，我們天京大學平時都是風平浪靜，但一旦到了要分房子的時候。簡直就是波濤洶湧，八仙過海各顯神通。讀書人一貫最在乎麵子，但為了房子，麵子算什麽東西。斯文掃地啊！”
說到這，底下聽眾終於有人開口笑了出來，講台上的吳教授自黑的幽默讓他們再也無法端坐。
“既然房子是稀缺的，但要體現其真正價值，就需要流通起來，在市場上證明它到底值多少錢。張三花1萬塊錢拿到了房子。李四因為丈母娘催著結婚，聽到張三想換套大房子有意出手這套房改房，於是就願意出到5萬塊買下。這時，劉五也知道了房子出售的消息，他也因為要結婚決定出到7萬塊。在不斷加價中，李四最終以12萬元勝出拿到了房子。正是有許許多多的張三、李四、劉五的交易，構成了整個房產流通市場。經過市場的驗證，張三這套隻花了1萬元房改的房子，實際價格是12萬，其中有11萬就是房改釋放出來的爆炸財富。這個社會財富的增加，並不算生產的提高，而是製度變遷導致的紅利釋放，也可以說是國家對勞動者們幾十年來所欠工資的補償，在一夜之間以實物形式發還給大家。因此，這些財富並不算是就業和能源消耗產生，而是之前積累藏起來的紅利現在公開了。據我初步核實數據，這部分房改房釋放的紅利僅1998年就達到3000億，足夠抵得上%的增長。”
底下許多人都露出恍然大悟的神色，顯然是第一次聽到如此解答。
“隱藏的財富總是有限的啊，為何1999年還能保持增長呢？讓我們回到上一個例子中，張三不是要換大房子嗎？60平兩室一廳不夠住，家裏還有老人小孩的，至少是三房一廳才解決問題。這就存在了需求，有需求就會有市場。
正好，國家在1998年還公布了個人住房消費貸款政策，同時取消福利分房靠國家力量增加了剛性需求，創造出前無僅有的巨大消費市場。這個時候，許多有眼光的房地產開發商就在1998年入市，開始大量建造市場需求的房子。
最終張三把分來房子賣掉得到12萬元，再通過20年個人住房貸款5萬，購買了一套房地產開發商新建的三房一廳洋房入住，完成了人生夢想。可能有人已經注意到張三申請了貸款5萬元，20年內還清，就是說張三提前預支了未來20年的一部分財富到1999年來消費。在整個社會財富在發現了隱藏財富又迎來了來自未來財富的加入，據我從有關部門拿到的數據1999年個人房貸數額為億元，這個數目已經很大了。”
原本還以為照本宣科的理論學習，現在發現台上這個吳教授講得還真是深入透徹有新意，於是許多領導們真正開始了聽課學習模式。
“1998年房地產投資完成額是3614億。到了1999年達到了4729億，增幅達到30.8%。今年我隻統計了前6個月，投資額已經突破了5000億大關，增幅有望達到50%以上。隨著房地產市場的發展。一手房的價格不斷提高，二手房的價格也在一手房市場化的浪潮中隨波上升。回到例子，張三12萬元所賣掉的房子，一年時間不到現在已經漲到了15萬，這其中3萬塊的增幅也算在了社會財富爆炸之中。相信在座諸位。如果誰在天京有房改房，可以去中介市場上問問，是不是你們家的房子比去年要更值錢了，而且看勢頭還要繼續上漲。因此，我們國家的gdp增長，確實和進出口及就業無關，但又是客觀確實存在。上述例子和數據是我解答為何國外學者的質疑是錯誤，我們國家數據是有實際支撐。我已經通過朋友寫信給那位質疑的國外學者，邀請他有空來我們國家做客，我將親自帶他走走看看。告訴他到底錯在哪裏！”
“啪啪——”
吳永文一席話，得到了在座所有人熱烈的掌聲。
“下麵我將說另一個問題，這是我在江浙省江州市調研發現的情況。”
滬東市長李治國也坐在台下，聽到此消息不由停下手中記錄的筆，看了一樣江浙省主要領導的方向。
“最近兩三年，江州市在國有土地出讓方麵走在全國前列，尤其是經營城市一詞更是在國內引起許多熱議。我每年都到江州調研，每年一小變，三年一大變，江州的城市麵貌變化很大。這和當地的土地出讓招掛拍製度緊密相關。土地招掛拍，結合房地產市場的巨大變化，盤活了沉澱多年的城市財富，使江州市政府財政收入從入不敷出到一夜暴富。據統計。江州市政府靠土地招掛拍年收入達到350億，一舉扭轉長期以來城市服務欠賬累累，基礎設施建設入不敷出的尷尬局麵，完成了機場、火車站、高架橋等重大項目改造，還打造出一個全新的城市新區。特別值得一提的是，江州市新區的招商引資項目進行得如火如荼。許多國際頂尖企業紛紛落戶於此，成為整個長三角最為炙手可熱的投資熱點。為什麽選擇江州，到底江州有什麽魔力呢？”
提出了一個問題後，吳永文有意給時間讓底下聽眾思考。
“我一開始也是百思不得其解，明明看地段在蘇南省有些地方更合適投資，因為其緊挨著滬東市，但後來經過我實地調研和投資商們座談，才發現了他們最在意的一個關鍵因素是地方政府優惠政策。經過比對，我發現江州市政府提供的優惠政策確實在整個中國都幾乎無人能及，他們確實出讓了許多利益來吸引外來客商。當然，這不是賣國，而是在合理遊戲中最大限度利用規則，江州市政府並未有過紅線的舉動。江州市政府為何有能力提供給投資者如此多的優惠呢，是因為市政府財力充足。財力充足的來源，又在於土地招掛拍，獲得大量的土地出讓金。大量土地出讓金，又是建立在穩定高房價基礎之上。
下麵，我來深層次說明這個問題。由於稅製問題，中國沒有財產稅，地方政府要提供優質公共服務，首先必須從一次性的土地收益中把基礎設施投資和長期的服務承諾(普通住宅是70年)收回來。然後，再通過招商引資，將一次性收入轉化為長期性的工商稅收，以獲得長期服務承諾所需的資金流。為了爭奪高稅收、高工資(個人所得稅)的優質企業，城市之間競相殺價，提供優惠條件。結果是，在中國投資的企業在全球的競爭力大增，凡是不在中國投資的企業，根本無法同“中國製造”競爭。最後，房價越高，地價越高，土地收益越多，地方政府補貼能力越強，產業的競爭力就越強，企業自然更願意落戶到能夠提高大量補貼的城市。因此，我可以得出一個結論，房地產市場不單單隻涉及到房地產，而是關係到整個國家投資、消費和出口的所有宏觀經濟領域！”
此言一出，在座許多領導們都被這個觀點而感到意外，但是回頭一想，說的確實很有道理，因為江州這個活生生的例子就在眼前。
房價過快上漲，市民們要求政府幹預的呼聲不小，已經有人準備著手控製。但現在一聽完這個理論，各地執政者們又要好好考慮掂量是否要控製房價增長了。
最後，達成一致共識的是控製房價過快增長，要讓其符合經濟增長的幅度，因為中國最主要的國策還是改革開放，向全世界謀發展。
先發展，再算賬，把危害控製在可接受的範圍內。
這個看似普通的學習會議，再一次改變了中國的發展進程。房地產行業此時才正在成為國家的支柱產業，各級政府開始為房地產保駕護航，因為它不僅僅是房地產行業，還關係著整個國家的宏觀經濟。
很快，國家出台文件，要求從2001年7月1日開始全國各地一律實施土地招掛拍政策。同時，要求各大銀行穩妥推進個人消費住房貸款業務，建立統一的住房公積金製度。(。)