第281章 平衡現金流
王利強不顧眾人的恭維，徑直走到李學偉的麵前，看著李學偉冷笑道：“李總，你好。你剛才所說，我不敢苟同，有通打的指導，我相信鼎上地產一定會將龍湖廣場成最著名的購物廣場。”
“但願吧！”李學偉微微一笑，根本不願與他們多做糾纏。
這一場聚會，彭華生和王利強成了絕對的主角，這兩人受到全場的關注，所有人都想與他們搞好關係。
李學偉保持一份淡然，竟然通打要趕著來江南送菜，那李學偉就把他們吃掉。
散會之後，李學偉直接回到公司叫來了林國聰。
“國聰，現在青鬆嶺那塊地設計得怎樣？”
李學偉看著林國聰問道。李學偉在回江南之前，已經安排好林國聰對輕鬆嶺地塊進行設計。
“李總，我設計了一個購物廣場。”
林國聰遞上一個設計方案。是一個商業大盒子，地下一層，地上四層。單層麵積75oo平方米，總規模3萬多方。
一樓分割銷售，二三樓預計引進著名的沃爾瑪超市，四樓準備設立個影院和一個電玩城，加上部分餐飲。
林國聰對著李學偉解釋道：“李總，咱們最好在二三樓引進沃爾瑪超市，通過與沃爾瑪的戰略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。”
“四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。我們喜樂多可以借此開創訂單式商業地產的先河。”
林國聰侃侃而談，將心中的想法表達出來。一臉的激動，顯得對zi ji 的設計很有信心。
不過，李學偉隻是淡淡地搖搖頭，對著林國聰說道：“國聰，你這想法雖然不錯，但是還很保守。”
“你這樣的單體商業規劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例也比比皆是。深鵬就有天虹廣場，還有海岸城，你這個設計和他們雷同。”
李學偉說著語氣加重道，“而且你的設計存在一個顯著的缺點。那就是僅憑一樓鋪位散售。難以支撐咱們公司快速開發的現金流。房地產行業現金流最重要，咱們不能做一個項目就套死在裏麵。”
李學偉一針見血地指出問題所在，讓林國聰大為震動，對著李學偉道：“聽了李總您的話。我有些新的想法。我立馬重新設計新的規劃。”
李學偉看著林國聰道。“好。你的總體思路是不錯的，但還要抓住兩個關鍵點，一個是不同的商店對顧客的交互性。打造成一個顧客聚集地，二是如何快速形成現金流，能支持複製商業項目。”
“這就是搞城市綜合體的最重要的兩點。國聰，你現在設計的隻是個簡單的商業物業，我們要打造的是高端城市綜合體，你抓住這兩點給我好好努力設計。”
“好，李總，我明白了！我會好好設計的。”林國聰拿著設計圖紙下去，進行第二稿的設計。
李學偉要打造的是前世萬大廣場那樣的城市綜合體，每建一個就要成為當地的地標。
李學偉前世也去過萬大廣場，自然da gai知道萬大廣場的布置與設計。知道是一回事，但要成為一張設計圖紙，還是需要林國聰這樣的專業設計人才來進行。
三天後，林國聰拿著新設計好的圖紙再次來向李學偉匯報。林國聰興奮地將圖紙再次交給李學偉，一臉期盼地看著李學偉。
“李總，我思考後，再次更改了設計，我們不再設計成單體物業，而是設計為整體物業，我在設計中建立三座大廈，規模較之前的設計擴大了三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。這樣才更符合城市綜合體的規劃。”
李學偉看了下，依然微微搖了搖頭。
圖紙上從單體商業盒子，換成了aBc三座大廈，可以說是一個商業組合店產品。
a座在林國聰的設計中要整體租賃給華夏國的知名百貨公司，B座和c座其實就是之前設計的分拆強化而已。
分別利用沃爾瑪和萬達影院的主力店聚客力提升B座、c座一樓的散售價格。這個設計的規模更大，可銷售麵積更大，但僅僅停留在之前的設計賣一樓，現在的設計賣2個一樓這種簡單相加。其實和之前的設計沒有本質的區別。按照這個設計方案仍然難以解決萬達快速開發的現金流問題。
林國聰看見李學偉搖頭，心一下揪了起來，他這三天費盡心思拿出來的方案看樣子，李學偉又是不滿意。
“李總，你認為哪裏不妥？”林國聰緊張地問道。
李學偉對著林國聰說道：“國聰，你增加了物業的規模，但是你設計的內涵並沒有變，從規劃來看，僅僅是個設計的簡單而已。從原來的“主力店驅動型的單體商業”，進化為“主力店驅動型的多個單體商業而已。”
“我之前提出的兩個問題，你這個設計都沒有解決。關於客流的交互性，你的設計中B座主力店為沃爾瑪和工貿家電，目標客群主要為家庭消費；c座主力店為影院，消費人群為15-3o歲的學生及年輕時尚的上班族。”
“3座物業定位不同，主力店類別不同，消費者不同，使得3座商業客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享，逛B座的人很可能買完東西就走了，根本不會去a座或者c座。所以說客流的交互性問題你這個設計沒有得到解決。”
李學偉上來就抓住要害，這讓林國聰很欽佩，李學偉的專業素養真不是蓋的。
李學偉正要說第二個問題，林國聰打斷道：“李總，如果我在三座物業的中間逐層用跨街通道聯通，上有頂棚遮蓋形成全天候的公共，3座商業人流就可做到有效共享了！”
林國聰說得興起，直接在圖紙上將他的思路勾畫出來。
李學偉笑了笑道：“你這個思路不錯，有助於解決客流交互性的問題。但第二個現金流的問題，你這個設計還是無解，在你的設計中隻是將賣一個1樓，變成賣2個一樓，還是沒有有效的手段能快速回籠資金，光靠出租物業給知名超市和影院，這收回資金要等到猴年馬月啊。”
這確實是這個設計的硬傷，搞商業地產就是資本的運作，現金流一定要快速地流轉起來，如果開發商zi ji 的資金沉澱在建築中，那麽開發商蓋樓就蓋成了，沒有賺頭了。
李學偉對著林國聰語重心長地道：“國聰，咱們公司之前做的領秀深鵬和領秀項目都是住宅項目，而青鬆嶺咱們要打造城市綜合體，這是商業地產。我有意公司在兩條路走路，住宅地產和商業地產同步開發。”
“因此，國聰，你要好好設計好這個項目，要思考出能夠平衡現金流又支持快速複製的更佳產品。”
李學偉毫不掩飾zi ji 在地產行業的，住宅市場的需求巨大，商業地產的市場也是廣闊的。未來的十年這兩種地產模式都將狂飆發展，李學偉可不想落下一個。
林國聰聽到李學偉的話，心神有點激**，臉上也微微有點迷茫。林國聰作為一個畢業沒多久的大學生就被李學偉委以如此的重任，心中也是忐忑。
加上兩個設計方案都被李學偉給否決，而林國聰暫時也想不到什麽好的設計方案，心底更是忐忑了。
看著林國聰的神情，李學偉笑著說道：“怎麽，沒有信心了？”
林國聰靦腆一笑，對著李學偉道：“李總，我感覺現在沒有思路了。”
看著林國聰難為情的mo yang ，李學偉寬慰道：“i shi ，暫時沒有靈感，我就陪你一起去找找靈感。”
李學偉知道後世的萬大廣場的巧妙設計，但李學偉想要林國聰zi ji 能想到更好的設計，而不是照搬別人的。因此李學偉沒有直接說出zi ji 心中的萬大廣場mo yang 。
說實話，林國聰能拿出前二個設計方案來，已經讓李學偉刮目相看。雖然這兩個方案有各種問題，但林國聰在短時間內能拿出這二個不俗的設計方案出來，足以證明他的設計才能。
李學偉相信隻要稍微給林國聰一點啟發，他一定能設計出讓人滿意的方案來。
李學偉的寬慰，讓林國聰心底的焦慮消解了很多，林國聰靦腆地笑著道：“找靈感的事情就不麻煩李總了，我會好好思考，爭取拿出個能平衡現金流又支持快速複製的商業地產產品。”
說到這，林國聰暗暗在心底下定決心，絕對不能辜負李學偉對zi ji 的一番期望。
“好嘛！有誌氣就好，優美的建築出自你的設計，對你而言肯定是人生一大樂事。”李學偉拍著林國聰的肩膀鼓勵道。
接著，李學偉笑著說道：“不過，適當的休息是需要的。你接連設計半個月，大腦都塞得滿當當的，我帶你去放鬆放鬆大腦，也許就會有新的想法！”(……)
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