第283章 獨創城市綜合體
第四天一早，當李學偉來到辦公室的時候。
林國聰走了進來，經過三天的苦戰，此刻的林國聰宛如在網吧衝霄了三個晚上的遊戲狂人。整個人成了亂草蓬。
但是林國聰沒有辛苦之後的憔悴，有的隻是突破之後的喜悅。
“李總，這是我最新設計的方案，請您點評。”
林國聰興奮地將一個設計方案遞給李學偉，整個人洋溢著自信。
李學偉讚許地看了林國聰一眼，接過這份嶄新的設計方案。
李學偉打開設計方案來，不由得雙眼專注著方案，認真地翻閱起來。
許久之後，李學偉抬起頭來，對著林國聰露出個讚許的笑臉。
“國聰，你的設計核心是室內步行街？”李學偉看著林國聰好奇地問道。
“不錯，李總。”林國聰興奮地點點頭，為李學偉一眼看穿設計的精華之處而感到高興。
林國聰說起zi ji 的設計來，忘記了靦腆，充滿**地到：“李總，之前你帶我去步行街逛，我深受啟發。步行街不光有室外的，也有室內的，如果咱們將室內步行街與咱們的商業大樓結合在一起，一個巨大的城市綜合體，那就是獨創的商業地產模式！”
“好，室內步行街與商業大樓結合，獨創的商業地產模式，這個創意非常棒！”李學偉越是聽得興起，大家較好。
在後世萬大廣場的設計也不過如此。想不到李學偉輕輕一點撥，林國聰真的頓悟了。
“你接著講！“李學偉興奮地請林國聰繼續講下去。
得到李學偉的肯定，林國聰充滿了信心，繼續慷慨激昂道，“李總，我學習了國外開發城市綜合體的經驗和國內步行街的設計，推出這樣的咱們的喜樂城市綜合體，有眾多的優點。”
“一是內容會更豐富，包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能於一體。可以形成獨立的大型商圈。”
“二是可以快速回籠資金。通過住宅，公寓、寫字樓、商業外街等可售物業的回籠資金，支持購物中心的開發與運營，有效解決了現金流的問題。可以保證現金流的平衡。憑借這一模式和咱們公司的強大執行力。我認為咱們能快速在國內複製並取得階段性的成功。”
林國聰說到能解決資金回籠的問題。那是充滿興奮。李學偉聽了也是欣喜若狂，開發商業地產資金回籠的速度是最致命的。一個商業地產投入巨大，而且坐擁在城市的中心。未來的升值是不用太多擔心，但最關鍵的是要資金回籠迅速。
否則，作為開發商根本沒有機會快速擴張。而城市的核心地段就是這麽多，如果你不能快速擴張，那你就不能卡位成功，擴大不了戰果。
“好，學偉，周邊設計有公寓、寫字樓、商業外街店鋪，這麽多可售物業，確實能快速回籠資金。”李學偉看著設計方案，由衷地歎道。
“李總，這還多虧了你那天帶我去步行街逛，給我打來了啟發。我看到了由於步行街的存在，拉動了周邊所有的物業。步行街周邊的店鋪、住宅、寫字樓都是熱賣搶手。我們打造一個室內步行街，也一定能起到引擎拉動的作用。”此刻的林國聰從他眼神中根本看不到沮喪，給李學偉的感受是無盡的活力與**。
“對這個室內步行街的設計是神來之筆，絕對可以拉動整個物業的熱賣，而且我看細節設計上你也存在匠心獨具的地方，我看得都歎為觀止。”李學偉由衷地讚歎道。
“李總，在建築平麵規劃上，我是……”林國聰說起zi ji 的設計方案來，充滿了成就感，對著李學偉詳細解釋他特別設計的地方。
隨著林國聰的解釋說明，李學偉越來越感受到整個設計方案的不凡。
建築平麵規劃上，通過室內步行街和中庭，經過科學合理的動線設計將功能不同的主力店有機地聯係起來，互相補充，人流共享。一條室內步行街，可以把喜樂百貨、國美電器、大玩家、大歌星、喜樂影城等主力店及其他品牌店有機串聯。可以說，這條室內步行街，是喜樂購物中心的靈魂。
功能組合上，考慮各類別主力店經營的特點，營業時間的差別，經營產品的類別，以及目標消費群體的類別等特點進行科學組合，將形成聚留效應共享共贏。
節點空間上，將各個中庭、廣場等特色節點空間有機地組合起來，布置特色餐飲、休閑咖啡茶座等，使主力店與步行街有多種多樣的交流方式，豐富建築空間的商業感覺。
所有主力店、步行街的垂直交通均與地下停車場有著十分便捷的聯係，結合功能分區，通過清晰的vi導視，極大地方便顧客出入。
在設計中，喜樂室內步行街通為三層，gen ju 青鬆嶺地塊形狀及規模，呈“u”型，全長約4oo米，而且室內步行街出入口通向不同城市道路，可以吸引八方來客。
室內步行街首層公共通道寬約1o米，部分區域設置可供行人休憩的長椅，節點區域設置休閑廣場，這樣就可定期舉辦市場推廣活動。
樓層之間高度及通道寬充分考慮了人體生理學的因素，基本能保證正常身高的人從每個樓層的各個角落能看到對麵各樓層的店麵招牌。沿著各樓層室內步行街可直接到達與之直接貫穿的各大主力店。這有利於不同消費群的互相轉換，做到人流的有效共享。
“這些外街店鋪能有的銷售嗎？他的人流聚集效應可不明顯啊。”李學偉提出了zi ji 的疑問。
因為從設計上看得出來。如果說喜樂多的室內步行街集萬千寵愛於一身，那喜樂多的室外步行街就是沒人疼的私生子。其商業規劃沒有像內街一般過分考究，更多的是考慮怎樣便於劃鋪銷售。其室外步行街包括住宅外圍一圈的住宅底商，和沿著購物中心外圍的一圈2-3層商業步行街，總長一般5oo-1ooo米不等。
商業外街兩端出入口也是通向不同的城市道路，在中間部分節點有與室內步行街相連通的出入口，但是與主力店無法直接連通。如此一來，無主力店有效帶動，散售後無法做到統一招商運營管理，無好的品牌店願意入駐等諸多劣勢。李學偉認為商業外街的經營狀況比起內街有天壤之別。
“李總。外街店鋪是咱們回收資金的有力工具。很多開發商開發樓盤的底商就是店鋪，他們的店鋪完全不考慮人流的聚集，隻是簡單的劃鋪銷售，照樣賣得火熱。更何況咱們還有室內步行街吸引八方來客。這順帶帶動外街商鋪的客流量。”
“因此。我認為外街商鋪的火爆銷售是必然的。”
林國聰肯定地說道。
李學偉聽了情不自禁地鼓起掌來。大聲地道：“好，你這個設計我打滿分。國聰，你設計的這個喜樂廣場絕對是商業地產的裏程碑！”
李學偉不吝於zi ji 對林國聰的讚賞。
立馬召開公司會議。召集大家審議林國聰的設計方案。
當方案傳閱到大家的手中，大家都不約而同地發出了驚呼。
“哎呀，這個城市綜合體si是太美了，如果建成了，我肯定常常來購物休閑。”馬曉藝首先驚呼出聲。
“對啊，這個設計時尚有趣，吸引人的眼球，若是有這樣的室內步行街，我也願意天天在這裏麵逛街。”周夢琪也是跟著讚同道。
薑珊端莊的臉龐上也是笑容，讚歎道：“這個設計si是太美了，影院、百貨、餐飲應有盡有，而且還打造成室內步行街，這種設計對購物達人絕對是秒殺，絕對時尚高端。”
林國聰聽著大家的讚賞，臉上帶著矜持的笑容。看來喜樂廣場深得眾多美女的喜愛啊。
這些美女大讚了一番，胡作為卻是提出了問題，“李總，這個設計是時尚高端大氣。但是有個問題，咱們這個物業，要和很多品牌店合作，比如設計中的影城、國美電器、電玩城、服飾餐飲名店等等。但是咱們沒有這樣的聯係渠道，如何讓這些品牌店入住是個問題啊。”
“好，作為提出的這個問題好。咱們剛剛搞商業地產，這些品牌店如何入住還真是個問題。”
李學偉讚賞地點點頭，胡作為能提出這個問題來，說明他是有經過了一番思考。
隨著業務的越來越大，李學偉急切需要一批能獨當一麵的管理人才。因此，李學偉有意讓大家多進行思考。
“大家說說如何吸引更多的品牌業主入住呢？”李學偉拋出了這個問題。
“我們可以以優惠的店租吸引品牌店入住,比如二年免租的模式。”胡作為首先給出了個答案。
薑珊接著補充道：“咱們可以和知名的品牌店建立戰略合作關係，比如沃爾瑪超市、國美電器、影城和電玩城等。咱們每到一地就蓋這樣的喜樂廣場，而店中的這些品牌店是固定跟隨的，我們可以合這些品牌店的眾力，在每個城市再造一個喜樂廣場。”
薑珊說得很興奮，大家聽得更興奮。
“好，薑珊的思路非常好。咱們就是將所有的品牌聚集，打造一個高端休閑購物的場所，為白領提供物質和精神的雙重享受。”
李學偉大聲地說道：“這是喜樂廣場的目標，一個項目的目標絕定了項目采取的策略。”
“因此，咱們要吸引品牌店入住，要從目標入手。”
次參加公司高層會議的黃博士，興奮地說道，“李總，經你啟發我想到了一點。我們應該將項目的前景，向各大品牌公司描述，隻要我們吸引了一部分品牌店入住並取得不俗的銷售業績，相信有很多品牌會在後麵搶著入住。”
“嗯，大家的思路都是不錯的，隻要大家擴展思路，吸引品牌店入住不是問題。”李學偉自信地說道。
“而且，咱們不光要引進別人的品牌，咱們公司依托喜樂廣場這樣高端的物業，也可以打造zi ji 的休閑娛樂品牌。”
“這電影城。咱們沒有必要就光想著引進別人的電影院。咱們可以zi ji 架設電影院。同樣，電玩城也是如此。”
“這些娛樂項目現在在全國本來就沒有知名的品牌，而且依附於物業。既然咱們zi ji 修建了喜樂廣場這樣高端的物業，那麽電影院和電玩城。咱們完全可以搞zi ji 的品牌。就叫喜樂影院和喜樂電玩城。”
李學偉充滿壯誌。描繪著未來的藍圖。
眾人一臉吃驚地看著李學偉，各個嘴巴張得老大。
“怎麽，你們有什麽疑問？”李學偉看眾人震驚的mo yang 。笑著問道。
“李總，你的設想很好，但咱們畢竟是地產公司，哪有搞這些娛樂項目的經驗，再加上我們動手去搞的話，肯定需要投入大量資金，這海量的資金從哪來也是問題。”
胡作為煩躁地摸著zi ji 的寸頭，擔憂地說道。
“哈哈，作為，你現在越來越不錯了，能考慮到資金問題，證明你確實花了功夫。”
李學偉先是讚許地對著胡作為點點頭，接著對林國聰說道，“國聰，你來解釋關於資金的問題吧。”
林國聰站了起來，對著大家說道：“對於資金問題，在設計前，李總反複強調過。這個設計方案三易其稿，主要目的就是平衡現金流。”
“為了平衡現金流，我在設計中以室內步行街為核心，吸引大量顧客聚集，使得喜樂廣場充滿人氣。雖然室內步行街是出租的，收回現金周期較長。但廣場外街店鋪以及周邊修建的公寓、住宅、寫字樓，這些都將熱賣。”
“而gen ju 設計的店鋪、公寓、住宅和寫字樓的數量，它們銷售回籠的資金，絕對是有大盈利的。“
林國聰說到這，充滿自豪地說道：“可以這麽說，喜樂廣場建成，售完這些回籠資金的物業，那麽我們就是大賺，而室內步行街出租的物業那就是咱們純賺的，裏麵的品牌店每年都要給咱們繳納客觀的房租。”
“配套的可售物業那是現金牛，裏麵的品牌店就是母牛可以不停為公司提供租金牛奶。”
林國聰最後充滿詩意地總結道。
“好，不錯，配套物業出售已經能給我們帶來可觀的利潤額，我們再將這些利潤額投資到zi ji 主打的品牌上，一定能打造出屬於我們zi ji 的娛樂品牌了。”李學偉充滿**地說道。
眼見著李學偉和林國聰將現金流的問題詳細闡述了一番，大家再一思考，頓時覺得打造zi ji 娛樂品牌的主意也不是不切實際。
“如果能解決現金流的問題，倒是可以一試。”胡作為摸摸zi ji 的寸頭點點頭道。
其他眾人也是紛紛點頭。每個人都不會嫌公司的發展。打造娛樂品牌，zi ji 公司竟然涉足商業地產，那確實是有得天獨厚的優勢。
而且搞起了娛樂品牌，那就在地產行業賺了一遍錢，再從娛樂行業不停地賺錢，誰會跟錢過不去啊。
見著大家都讚成這個方案，也讚成要搞zi ji 的娛樂品牌。
李學偉總結道：“好，就按這個項目施工。黃誌明，你要確保領秀的進度，也要抓緊對喜樂廣場進行動工。”
黃誌明和二舅龍勇連忙稱是。這也是李學偉的二舅第一次來公司管理層議事。
“喬宸夢，你抓緊聯係設計中涉及到品牌店，爭取引進一些品牌店。”李學偉再看著喬辰夢下達任務。
“好的，李總，我一定會盡快拿下一些品牌店的。”喬辰夢也是自信滿滿地說道。
“薑珊，你們營銷部一起配合公關部，協助品牌店引進工作，此外，還要做好喜樂廣場的營銷方案。”
李學偉看著薑珊，眼神中帶著鼓勵，大聲地說道。薑珊的丹鳳眼中也充滿著**，帶著笑容點頭稱是。
“馬曉藝，你們行政部門做好相關的人財物準備工作。”
李學偉看著馬曉藝笑著說道，現在馬曉藝和豬頭可是分居兩地。豬頭一頭紮進領秀陶瓷城的建設了，整個人都撲在了淦縣的工地上。
“李總，這財和物方麵還好說，但這人的方麵si是難辦。”馬曉藝對著李學偉叫起苦來了。
“人方麵怎麽不好解決？”李學偉關切地問道。
“咱們公司發展得si太快，人力資源跟不上發展的步伐了，建築工人有缺口，管理人員和技術工程師更有缺口。”馬曉藝作為行政部的主管，對公司的人員缺口si是無奈。
“哦，各方麵的人員缺口，你報出個具體的數字來。”李學偉看著馬曉藝，認真地問道。
雖然李學偉之前一直注重加強人才培養和儲備人才，但隨著業務的飛速發展，幾個項目同時上馬，人員缺口的問題顯現出來了。(……)
ps：??明天，千郡要在省城考試，現在我在省城的網吧裏碼的這章。無論任何qing kuang，千郡都不忘碼字，也請各位書友多多支持千郡。月票有沒有，打賞有沒有？
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