19世紀與20世紀之交，古老的中國進入亡國危險與創業機遇並存的時代。而兩江交匯、雄踞華中的武漢，與上海灘一樣，成為冒險家與投機者的樂園。在風雲變幻的時勢中，這幫人不僅改變著自己的命運，也改變著周邊的世界。漢口的地產大王劉歆生就是他們中的一個。
劉歆生家三代赤貧，他能成為一代巨富，源自他不屈從命運的性格。40歲以前，他幾乎事事不順。張之洞主政兩湖（湖北和湖南）後，大興洋務運動，劉氏成為洋行買辦，迅速積累了大量資本。不久，趁漢水泛濫，“劃船計價”，他迅速而便宜地買下大片湖荒地，並通過高明的“資本運營”，將荒灘變成黃金之地。就這樣，昔日的鴨童劉歆生，搖身一變，與上海的哈同、天津的高星橋一起，成為當時中國三位地產大王。
圖為抗戰時期劉歆生避居漢口法租界時與兒孫們的合影。有人認為，這是他生前的最後一張照片，也可能是目前能夠找到的唯一照片。
楔 子
三十而立，四十不惑。這是中國人人生的一般規律，但劉歆生是個例外。
1899年夏天，這哥們兒已經四十有二，卻一事無成。大熱天的，這位湖北漢口的漢子哪裏也不去，就在鄉下老家附近的柏泉教堂等求職消息呢！
如果按照現在的職場規則，35歲就是個大門檻。像劉歆生這樣40多了，還去應聘洋行的買辦（相當於現在外企的一般經理），除非關係戶，否則基本上沒戲。
幸運的是，劉歆生這次恰恰就是走關係。幫他疏通的是一位法國郎中，名叫金正裔。兩人不僅是教友，還是生意夥伴。兩人曾經共同投資開煤礦、辦鐵廠，但幾乎沒有一樁生意成功過，算起來，也是“難友”。最重要的是，資深天主教徒劉歆生至少會英、法兩門外語，這讓金郎中向法國立興洋行的大班推薦時，心中多了幾分底氣。
黃梅時節家家雨，青草池塘處處蛙。
正當劉歆生在柏泉教堂裏百無聊賴地在燈下翻看經文時，金郎中行色匆匆地從漢口趕過來了。一看到金郎中那含蓄的笑容，劉歆生馬上明白“有戲”。
“剛上班每月紋銀10兩，半年後看工作業績再加薪水。你看怎樣？”金郎中問道。“沒問題，沒問題。”劉歆生連聲道謝。這是劉歆生第一份正式職業，也是他買辦生涯的起點，更是他一生轉運的契機。
西 瓜
漢口西邊30多公裏處，有一個丘陵地貌的灣子，叫劉家嘴。
劉家嘴地處柏泉鎮的東邊，北靠宋家山，東南麵是杜家湖。1857年，劉歆生就出生在這個灣子的一個農民家裏。劉家三代赤貧，是地地道道的貧雇農。
小時候，跟灣子裏其他孩子一樣，插秧、放牛、打豬草、放鴨子，幾乎樣樣農活劉歆生都幹過。特別是在杜家湖畔放鴨子，那是他的拿手好戲。
放鴨子看上去很愜意，湖水**漾，魚翔淺底，群鴨嬉戲追逐，兒童歡聲笑語。藍天白雲的時候，雖然悠閑，但難免單調。如果趕上陰天多霧，鴨子特別容易失散；碰到風大浪急的時候，放鴨子就更是一個苦活。因為這個時候，鴨子特別興奮，喜歡隨波逐流，想將它們聚在一起，非常困難。更不用說長時間待在野外，衣服容易濕透，吃飯也難得及時，鴨童們往往又冷又餓，渾身特別難受。這段當鴨童的經曆，讓劉歆生有了一個“鴨拐子”的外號。小小年紀就與湖水打交道，對劉歆生來說，也許是命中注定的緣分。放鴨子的少年郎，對湖泊就像對自己的手足一樣熟悉，如此深刻的印象，顯然對他未來的地產投資影響很大。
按理說，家裏這樣貧困，劉歆生很難讀書上學。
但因為一個西瓜、一個意大利傳教士，劉家與天主教結緣，劉家孩子也因而擺脫和同齡鴨童同樣的命運。
19世紀50年代的一個夏天，意大利人李文秀從漢口來柏泉東西湖鄉下傳教時，村民們都不太敢搭理這個藍眼睛的洋鬼子。李文秀獨自走在午後鄉間火辣辣的地頭，又渴又累。這時，一個青年農民大膽地跟他打了個招呼，並送了個西瓜給他解渴。西瓜吃完，兩人也成了朋友。這個青年，就是劉歆生的父親劉作如。
一來二去熟悉後，李主教來到劉家，不久，即將劉家全家老小都發展成為天主教徒。在教堂修起前，劉家就成為李主教在柏泉一帶最主要的落腳點。柏泉教堂建起後，李主教也隔三差五到劉家坐坐。
因為這層關係，童年的劉歆生，經常跟著主教大人到教堂遊玩；大一點後，在農閑時，也常去幫助打雜。看到這孩子聰明活潑，李主教決定讓其到修道院免費讀書。
在修道院讀書時，除了學習教會的《聖經》外，劉歆生還學習了不少其他文化知識，包括英文、法文等。因為經常接觸外國神父，小劉（劉歆生）學的可不是啞巴外語，而是能聽會寫，說得很流利。這種人脈與知識的積累，為他日後走入社會，到漢口洋行做事打下了一個好的基礎。
對於一般人來說，知識改變命運；而對劉家來說，可以說是西瓜改變人生。
這樣一段西瓜緣分，迄今仍是東湖地區的一個美麗傳說。這個傳說至少給我們3點啟示：首先，一個人，要想出人頭地，要有開放的心態；其次，給別人幫助，也是給自己幫助；最後，學好外語，好處多多！
寒來暑往，一轉眼，劉歆生已經15歲了。漢口教區的天主教主已經換了幾任，但劉家卻窮困依然。
一天，漢口天主教堂新任神父金寶善來到柏泉，發現劉家祖孫三代都是教徒，不由得大為稱讚。但到劉家走訪時，卻發現劉家人雖然熱情洋溢，精神飽滿，但家中幾乎一無所有，貧困到極點。“如此赤誠的上帝信徒，怎能這樣生活呢？長此以往，上帝他老人家也不會滿意的。”
作為一方主教，金神父覺得應該幫助劉家擺脫窮困。於是，他提出借給劉家200串錢，由漢口天主堂提供房屋，開辦一個牛奶作坊。對於世代務農沒有出路的劉家來說，金神父的幫助，確實是世上最大的福音。
劉作如將家中賣雞蛋積攢起來的錢，與金神父借的200串錢放到一起，作為資本，到漢口辦起了牛奶作坊。從此，15歲的劉歆生離開農村，來到漢口，從鴨童轉型為牛奶工，為當地的教友們送牛奶。
幾年後，因牛奶需求量增大，奶牛增多，原天主教堂提供的場地太小，劉家就將牛奶坊搬到漢陽龜山腳下，掛起“劉萬順牛奶坊”的招牌，用戶也由教友擴大到一般市民。
從鴨童到送奶工，劉歆生的生活圈子也從柏泉鄉下擴大到武漢三鎮。經過多年的積累，劉家的家底慢慢變厚，劉歆生也認識了更多的朋友，三教九流，無所不有，包括很多外國人，其中一個就是天主教教友——法國郎中金正裔。
也許，劉歆生會沿著既定的生活軌道走下去，按部就班地成為一個會講外語的富家翁。但一個人的到來，改變了這一切，他就是張之洞。1889年，張之洞主政湖廣，也將洋務運動順勢帶了過來。
1890年初春的一天，張大帥來到龜山北麓的漢水邊，開始為漢陽鐵廠踏勘廠址。那一刻，武漢的曆史就進入了洋務時代。這個向來“不事生產、唯貿易是視”的商埠，幾乎在一夜之間煙囪林立、機器轟鳴。
從此，洋務成為湖廣官僚們的時尚，辦廠成為武漢三鎮最時髦的生財之道。守在龜山腳下的劉歆生，耳聞目睹新式工廠轟轟烈烈地不斷開辦，他的心不由得也活泛起來。他不甘於為人做嫁衣，想自辦實業。
1896年，劉歆生和漢口天主堂教友、法國郎中金正裔合資到湖北省陽新縣炭山灣開采煤礦，結果虧本兩萬餘元。接著，二人回到漢口試辦鐵、木工廠，也都沒有成功。
創業不利，虧損巨大，原本富裕起來的家庭再次陷入困境。無奈之下，劉歆生決定利用外語優勢，借教會人脈，從為洋人做買辦開始，一切從頭來過。
芝 麻
19世紀末，洋行買辦可不簡單，那是典型的上流社會成員。
鴉片戰爭後，通商口岸日益增多，洋行也尾隨外國軍隊登陸中國。每打開一個口岸，隨之就會紮進一堆洋行。漢口開埠後，因為三江交匯，交通便利，洋商爭相擁入。洋商對中國行情不熟，必須雇請能了解他們語言的中國人為其中介，“買辦”應運而生。
一開始，買辦也就是幫洋人辦事的下人，在當時有自己生意的人看來其地位是很低下的。但隨著洋商勢力越來越大，清政府也怕了洋人，買辦的地位也水漲船高。劉歆生加入立興洋行時，買辦已經成為一個很讓人羨慕的職業。
劉歆生之所以能比較順利地進入立興洋行，除了金郎中的麵子，還因為這是一家剛剛成立的新公司。較之早已來到漢口的英國太古、怡和等老牌洋行，這家法商洋行姍姍來遲，在職員的選擇上沒有更多奢求。那種留洋歸來的青年才俊一時難求，能找到像劉歆生這樣有豐富經商經驗而又能順暢與洋人溝通的土鱉買辦，也不容易。
於是，一家新公司給了一個年齡不小的職場新人一個難得的機會。這個機會對劉歆生來說，真是太重要了。此時的他，經過多年的闖**、打拚，無論是從商的經驗、經營的人脈，還是人生的感悟、做事的膽識，都處於最有創造力的時期。隻是運氣太差，迄今一事無成，因此他亟須一個有實力又信得過他的平台，給他一個大展拳腳的機會，來證實他的能力，展示他的才華。更重要的是，借此創造出與他自身能力魄力相配的財富。
“給我一個支點，我會撬動整個地球。”這句話，完全可以用來形容劉歆生當時對新平台的那種渴望。法國立興洋行，就是在這個關鍵時刻給劉歆生送來一個恰到好處的平台。
具體而言，劉歆生當時主要職責就是擔當立興洋行在湖北省的采購員，負責在湖北各地農村為洋行采購芝麻、茶葉、牛皮、桐油、豬鬃等農產品。
由於多年闖**，這些業務對劉歆生來說，不說是小菜一碟，做起來也完全得心應手。更重要的是，大宗采購權在手，不僅給予他結交八方商人的機會，更帶來許多內幕消息和業餘從事投資並從中騰挪漁利的契機。相對於當時弱小的民族加工業、廉價的農產品，這其中的利潤空間真是太大了。“要賺客的錢，脾氣就要綿。”老漢口商人中流傳著這樣的商諺。
3年過去了，劉歆生獨到的眼光，法商雄厚的資本，加上他手下團隊熱情細心的服務，讓立興洋行的出口業務風生水起，他個人的投資也是紅紅火火，豐厚的收入使之完成了最初的資本積累。
人一走運，財神不請自到。看到立興洋行生意紅火，劉歆生手頭又有一大批優質客戶。1902年秋，法國東方匯理銀行漢口分行主動找上門來，邀請劉歆生擔當該行買辦。
從此，劉歆生一邊在立興洋行辦事，一邊在東方匯理銀行裏兼職。慢慢地，他對銀行的收蓄借貸業務熟悉了許多，並學會借錢生錢、杠杆投資等現代金融運作手段。
不久，劉歆生認定，以錢賺錢雖然有一定的風險，但是賺錢發財卻來得快，這比個人一步一步慢慢滾動積累可是快多了，於是，他產生了自己辦錢莊的想法。在積累了相當的資金之後，劉歆生在漢口自辦了一家錢莊——阜新錢莊。他利用在法國東方匯理銀行兼職的便利，借來低息貸款，再以較高的利率貸給別人。這種借雞下蛋的辦法，讓本來就對辦實業有很多經驗教訓的他，擁有更多認準客戶、精準放貸的能力和牟利空間。
此後，劉歆生借助於錢莊和洋行的融資之便，投資經營了許多工商企業，如劉萬順牛皮行、東方轉運公司、機器榨油廠、炭山灣煤礦以及江西銅礦等，皆應市場需求而生，成為其利潤之源。
但決定劉歆生財富命運的關鍵一戰，是一筆芝麻生意。因此，不少人都說，劉真正掘得的第一桶金帶著白芝麻的香味。
當年，劉歆生的父親劉作如在漢口謀生時，曾收留一位名叫劉長陸的河南籍落魄青年為養子。後來，劉長陸經人介紹到輪船上打雜，久經輾轉竟然當上了上海立興洋行的買辦。這位義兄，不僅是劉歆生買辦生涯的引路人，更是他後來躍居華中首富最重要的貴人之一。
當時歐洲人很喜歡吃中國的芝麻油，當得知上海各大洋行準備大量收購白芝麻時，劉長陸便將此消息及時告知劉歆生，以期大賺一筆。小劉覺得裏麵大有可為，當即利用所有渠道，調動一切可以調動的資金，在襄樊等白芝麻產區設立專門的門店，大量收購白芝麻。別人還沒有搞清行情，他的收購任務就已基本完成，然後用小船運到漢口，再轉大船運往上海。這一轉兩轉之間，不到一年他就賺到了50萬兩銀子。難怪事後有人說，劉歆生運到上海的是滿船芝麻，運回漢口的是半船白銀元。從此，小劉的資本便日益雄厚起來。
對比日後資本運作的各種大手筆，芝麻收購戰對劉歆生還不過是牛刀小試。但僅此一役，他的經營手法已經十分明顯：一是視野開闊，消息靈通；二是善抓良機，敢於冒險。
劃 船
芝麻收購一戰成名後，劉歆生躋身武漢三鎮富人階層。但如果論絕對的資本實力，此時的他應該是大款群中的小老弟，還排不上號。
腰包逐漸鼓起來之後，劉歆生並沒有小富即安，而是像獵犬一樣，時刻捕捉著新的更大的商機。在當時很封閉的中國內地，洋行買辦最大的優勢就是：有多少金錢都換不到的信息。
一次，劉歆生參加各家洋行高管的聚會。席間，有洋人在談話中隨意提到，漢口今後將往租界東北方向發展。劉歆生留了個心眼，記住了這句話。
20世紀初，漢口市區僅限於今天中山大道的礄口至一元路與長江、漢水之間的狹長地帶。當時張公堤未修，漢口堡未拆，城牆外為護城河，護城河外為一片湖地，名曰淡湖。城牆內是坑窪不平的土氹，市區之外更是些低窪之地，一到夏天漲水便成澤國。這些不毛之地很少有人去注意，非常荒涼，人稱“六渡橋是陷人坑，水塔外叫鬼摸頭”。
一天午後，劉歆生專門到上述地方轉了一圈。一路上，除了不毛之地，就是逃荒的亂民，很多都是當地人。這一年江水又泛濫，造成莊稼顆粒不收。劉歆生穿著整齊，像個有錢人，不時有人過來詢問他要不要在這裏買地。這塊破地方真的有價值嗎？一邊轉悠，劉歆生心中一邊反複盤算。
漢口這個地方，當時的市區非常狹促。自張之洞督鄂始，隨著大批現代工廠拔地而起，進出口貿易日漸紅火，市區不斷擴大是一個必然趨勢。作為洋務運動的主帥之一，相信隻要張在，這種勢頭就會不斷得到強化。
工商業要發展，地皮必定要增值，擁有地皮，必有厚利可圖。但是，未來最值錢的地皮在哪裏呢？按那些洋人的說法，漢口如果向租界東北發展的話，眼前這塊水窪地就是未來必經之地。
但這塊地要想成為市區，必須滿足一個前提：要沿江修一道大堤，將水擋在堤外，否則，一切都將無從談起。這個夢想，事實上已經存在漢口幾代民眾心中。這樣巨大的工程，當然隻有政府出頭才能完成，但政府會出頭嗎？
多年來，也有幾任鄂督有過這個想法，但都由於種種原因，變成紙上談兵，不了了之。老百姓也是空歡喜了一回又一回，最後甚至不再抱希望，這才有大批當地百姓寧願土地撂荒，也不願在此安居的原因。
那麽，張之洞能改變這種狀況嗎？久曆商場，整日周旋於中外富商及權貴間的劉歆生，對張大帥信心滿滿。他認定，這個人雖然有些傲氣，但本質上還是一個敢做大事也能做成大事的清官，以往的官聲與政績，足以作為明證。
1861年漢口開埠，但從漢口開埠直至張之洞督鄂前夕，武漢竟然未創辦過一家官辦企業，也未興辦過一所近代學堂。而正是張之洞的到來，才讓一切發生曆史性的大變革。作為本地人，劉歆生認為，這一切並非曆史厚此薄彼，而是主政者使然。假如沒有張之洞多年的努力，武漢的崛起可能至少推遲十幾年，更可能失去成為“東方芝加哥”的曆史性機遇。
既然認定張大帥是個有大局觀又能做大事的人，那麽，隨著經濟的繁榮，漢口市區的拓展勢在必行。而如果發展方向如洋人們所言的話，傳說中的張公修堤計劃，完全可能是真的。那麽，提前一步下手，將腳下這塊不毛之地買下來，就意味著掌控了未來漢口發展最主要的土地儲備，這是一個想起來就讓人情不自禁要發狂的超級大投資，也是一個空前巨大的政經大賭博。
為了保險，劉歆生忐忑不安地將這個想法告訴了義兄劉長陸，很快就得到了義兄的熱情支持和慫恿。恰在此時，張之洞想到了變賣漢口市區外的土地，一是使這片多災之地有人管理，二是可得到一大筆錢以解他實業建造之急。
商機就此來臨。在很多人都懵然無知時，劉歆生下定決心，把經營錢莊和運銷白芝麻獲得的大量錢財轉向投資地皮，開始了自己一生最巨大的一筆押寶似的投資。那一年，夏天雨水特別多，護城河外是一片汪洋。為了便於給土地估價，劉歆生決定以劃槳來丈量土地。
從丹水池起，劉歆生在所購土地的四角立上旗杆，在旗杆之間劃船，每劃一槳插根竹竿，一直到舵落口，回頭數竹竿數量來計算地價，每槳僅300銅錢。這就是人們傳誦的劉歆生用槳量地“劃船計價”的故事。
幾年之內，他收購了上自舵落口，下至丹水池，西至江岸，南至租界，方圓60平方公裏之內的湖**地，幾乎是漢口市區當時可能發展的全部土地的四分之一。
1904年8月，為防後湖水患，張之洞真的決定修建防洪大堤壩。這一工程浩大，需要籌集80多萬兩銀子。官府隻能撥銀30萬兩銀子，餘款需向社會募捐，漢口巨商富賈雖多，集資卻不到位。劉歆生知道後，一個人就出了50萬兩銀子，也就是說，修築這條全長34裏的後湖官堤——張公堤，劉歆生的捐款居然占了一大半。
1905年，張公堤築成後，堤內的湖地不再受水害而成了良田，此時很多人才明白過來，劉歆生當年為何可勁往水裏扔錢。
這時，漢口地方當局將堤內土地劃分為禮、樂、射、禦、書、數六大地段，並分段清查登記，編製成魚鱗圖冊，按冊印發“板契”營業，廢除原有的紅麵老契。因為捐款在先，雖然這片土地大幅升值，但劉歆生還是很順利地拿到地契，產權也有了保障。
從此，劉歆生成為全武漢最大的地主，而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。
修 路
土地到手，謀劃升值成為劉歆生的頭等大事。
土地到手不久，劉歆生便開始了在自家地頭的建設。首先，他開辦了一家填土公司，專門開發他所購進的大量土地，同時也兼帶著承接附近租界內的填土工程。他又成立了製造填土工具的“歆記鐵工廠”，專門安裝修配自用的輕便鐵軌和運土機車，有計劃地運土填基，經年累月平整土地。這項工程類似於現在的三通一平，也就是所謂的一級開發。
家有梧桐樹，不愁鳳不來。讓劉歆生略感意外的是，第一個飛來的不是家雀，而是一隻洋鳥。
1907年，漢口城牆拆除，當局著手修建後城馬路，漢口向外發展的趨勢愈加明顯。
當時的英租界當局為了便利交通，繁榮市場，擴充麵積，提出在劉氏所擁有的土地上築一條新馬路。但英國佬又不怎麽願意花錢，這給劉歆生帶來一個很大的難題。當時的洋人，在中國土地上，那可是橫著走路的。官府早已經淪為外國列強的走狗，在英國這個老牌侵華分子麵前，即使像張之洞這樣的封疆大吏，也是要倍加小心的。
好在劉歆生早有防備，在圈地之初，就利用外國朋友多的優勢，讓自己名下的地塊全部都掛有法國保護旗——法商立興洋行行旗。這樣一來，英國佬也就不好強行占有，隻好上門好言相商。
事實上，英租界是外國人在漢口最早強占的領地。
1861年3月20日，一個叫巴夏禮的英國人，會同漢陽府知府劉啟銜、漢陽知縣黎鈞，在漢口劃定租界界址：從花樓巷江邊往東8丈起，至甘露寺江邊卡角東止，長250丈、深110丈，合458.28畝地。當時約定，每年繳地丁銀92兩6錢7分2厘1毫。算下來，一畝地的年租金也就是2錢零2毫的樣子，比如今的大白菜還便宜。
隨著漢口的日漸繁榮，市區不斷擴大，英國人決定擴大租界麵積。而新租界的外緣就是劉歆生已經買下的大片湖荒地。這片地段與租界犬牙交錯，治安、管理、交通、稅收都很成問題。英租界工部局當時的主管米勒（Miller）急欲把租界旁邊劉歆生的一塊土地納入英租界的範圍，以作為租界的屏障。
英方為此先後向劉歆生提出了買、租或借這塊地皮的要求，起初劉是堅決拒絕的。後來經過法英租界當局協商，劉才同意了。劉歆生經反複考慮認為，路修好了，大環境好了，連帶著周圍的地產都會升值。“吃虧一點，贏在一堆”，最終，贏家還是他劉歆生。但他同時提出兩個條件：第一，今後英租界的土木建築工程必須承包給劉歆生；第二，這條路建成後，所有權屬於中國，而且必須以劉歆生的名字做路名。
不久，米勒和劉歆生秘密達成協議：工部局無償將租界內的垃圾、煤渣運送到江漢路、揚子街一帶，將劉歆生的這片荒地地基填高。劉歆生則將所填高土地的一部分（包括後花樓南口至中山大道和整個揚子江地段）納入租界範圍，由工部局在此修建馬路，築路剩餘土地的產權仍歸劉歆生所有。
之後，工部局即在此段土地上築成兩條馬路，即揚子街和歆生路（道路修成後，租界當局特呈準英國維多利亞女王，將此路命名為歆生路，即今江漢路後花樓口至中山大道部分）。
這條路一修成，劉歆生緊接著就將該路越過後城馬路(今中山大道)向西延伸至鐵路邊，統稱“歆生路”，同時並與這條路垂直向南開辟了歆生一路、歆生二路及歆生三路(今江漢一、二、三路)，這樣就把這塊地區的繁華街市連接成片。與此同時，他又讓出一段地皮，向南京路方麵修了一條馬路，以其長子之名命名為“雄偉路”。
用這種讓地修路的辦法，劉歆生讓自己手中的地皮都臨著街道，既繁華了市場，又提高了地價，真是一舉兩得。之後，劉歆生聯絡中外富商，在這一帶大興土木，借以抬高地價。有數據顯示，歆生路（今江漢路）兩邊的土地，填土時每方丈50兩銀子，填土後的1912年值100兩銀子， 1915年漲到200兩銀子，1917年漲到1 000兩銀子。
想致富，先修路。這個發財門路，看來是古今皆通、屢試不爽呀！
跑 馬
富而求貴，尊而求榮。這是中國一般人的普遍心理，劉歆生也沒有免俗。
生當帝製的時代，做商人的沒人不知道巴結權貴的好處。但一般老板就隻知道巴結，劉歆生卻幹脆“躋身”。反正清政府到後來國賣了，地割了，賣無可賣，隻有拿幾頂官帽出售。當時，賣官已是明碼實價，什麽級別多少錢，什麽功名什麽價，一言堂，不打折。劉歆生知道這對他是機會，便買了個不大不小的候補道台。別看他買的道台隻是候補的，這和武昌候補街等“缺”等得精窮的官員是完全不一樣的，不同的是：那些通過功名得中放來等位置的官員，多是窮漢出身，等“缺”就是等摟錢的機會。“三年清知府，十萬雪花銀”，當一任道台可以撈多少？
可劉歆生不在乎這些，他有的是錢，買個道台，隻為在“製撫臬藩道”的序列裏有一號，上得了台麵。有了這身份，賺錢就少許多麻煩，交遊麵也更寬了。
1905年仲春的一天，劉歆生與一幫新朋舊友，一起去武昌黃鶴樓舊址遊春懷舊，中間有不少新結識的文人與官僚。
原本富麗堂皇、飛簷金瓦的黃鶴樓，1884年被一場大火化為灰燼。大火過後，“三楚一樓”隻留下一隻三級連接的古銅頂，銅頂上端為寶頂攢尖頂，中部顯球形，下部為蓮花寶座。失去居高臨下的古樓，“楚天極目”、“氣吞雲夢”的觀感**然無存，隻剩下遊客們個人想象中的“江山入畫”的美景。
劉歆生自小就在龜山腳下做生意，武漢三鎮常來常往，對黃鶴樓自然熟悉。雖然不是時常登臨，但樓中楹聯字畫還是記得不少。
這一次，春日融融，登高遠眺，在這名樓舊址上，聯想到有生以來的種種遭際，他格外有一種物是人非的感覺。同來的遊客中，文人墨客們想到的詩句，多是感悟人生的清人舊聯：爽氣西來，雲霧掃開天地撼；大江東去，波濤洗盡古今愁。
官僚們酬和的多是感慨官場沉浮的對句：龜伏蛇盤，對唱大江東去也；天高地闊，且看黃鶴再飛來。而劉歆生感興趣的卻是呂洞賓之舊題：由是路，入是門，奇樹穿雲，詩外蓬瀛來眼底；登斯樓，覽斯景，怒江劈峽，畫中天地壯人間。
人到中年，財運興旺的劉老板此時正躊躇滿誌，此聯確實反映了他當時誌得意滿的心情。何況，當天遊玩也正是他做東，心情格外不同。
下午，客人們三三兩兩散去，遊興未盡的劉歆生聽說西商跑馬場有場非同尋常的賽事，便令仆役駕起彈簧皮輪馬車載他去消停消停，希望乘興玩一把。
這家跑馬場是英國人1902年建的，其中大片地皮就收購自劉歆生手中。馬場主持單位西商賽馬體育會（通稱西商跑馬場），吸收在武漢居住的高級外僑為會員，成為一個高檔次的社交場所。但這裏歧視中國人，平時到處都有“禁止華人入內”的牌示。中國人作為客人被邀請的，僅有蔣介石、宋子文與張學良等五六人，而且中國人不準從正門進去，隻能走側門。
劉歆生平時忙於商務，還從未來過這裏，不知道這裏的規矩，隻是想當然地以為隻要有錢就能進。
不料，車到跑馬場門口，被印度紅頭洋人阻攔。
車夫告訴紅頭洋人：“車裏坐的是劉歆生先生。”
對方一笑，聳聳肩，回答：“劉歆生，我知道，同我一樣，給洋人打工……”
坐在駕座旁的管事聽他出言不遜，十分慍惱。當時，印度尚未獨立，印度人受英國人雇傭，在租界當巡捕、當門衛，頭纏紅包布、手執警棍。這幫人不過是亡國奴，卻仗勢欺人，常常侮謾中國百姓。
想不到今天這紅頭阿三居然嘲笑到自己老板頭上，管事本要嗬斥他一頓，顧慮牽扯到英國人，於是，他壓住火說：“這個跑馬場還是劉老板出讓的地皮呢！”
印度人見管事穿戴闊綽，稍微客氣點說：“先生，這事我也聽說過，但是，跑馬場有規定，我也沒辦法。”
一邊說，這家夥一邊用警棍指指門口一塊牌子：“‘本跑馬場隻吸收高級外僑為會員’，這就是說，一般外僑都不能進，何況你們中國人！中國人要進也隻能從側門進。”
管事先生終於忍不住說：“中國人怎麽啦，比你們印度強……”這時，車內劉歆生撩開簾子製止道：“同他爭有什麽用？回去吧！”
回家路上，管事先生為東家受辱而憤憤不平：“真他媽欺負人，這是在中國土地上呢！”
劉歆生微微一笑，“走著瞧吧，我們中國人就不會自己修個跑馬場？”以他的財力，尤其擁有的地皮，修個跑馬場豈非輕而易舉的事情？不久，劉歆生故意將自己受氣的經過通過報紙透露出去。
三楚大地，由於獨特人文傳統和地域環境，居民既有南方人的慧黠，又有北方人的剽悍，堅忍不拔而敢於抗爭。自屈原以來，人們崇尚氣節，劉歆生受辱激起公憤。聽說要修華商跑馬場與洋人較勁，漢正街、六度橋、歆生路的商人紛紛解囊集資。
1908年，由劉歆生等36人發起的華商體育運動會正式成立，並集資購買由義門鐵路外地皮33 000多平方米（今航空路同濟醫科大學一帶），修建華商跑馬場。
開業那天，漢口如同歡度盛大節日，凡是華人都可以隨意出進，十分紅火，人氣旺盛。唯獨對洋人有諸多規定，要進隻能從側門進，很讓漢口人揚眉吐氣。當時有《竹枝詞》雲：“絡繹香車去馬場，春秋兩賽競華商。先鞭一呼齊呼彩，贏得佳人為捧觴。”而武漢的外國跑馬場從此生意銳減。
其實，劉歆生決定修建跑馬場也不是賭一時之氣。跑馬場建成後人氣很旺，形成一個新的商圈。此時，老劉便開始出手經營跑馬場周圍屬於他的土地，收益倍增。類似的策劃還有很多，對此，劉氏可謂輕車熟路，遊刃有餘。
危 機
漢口後湖荒地的開發，給劉歆生帶來滾滾財富，讓他成為武漢地王。
然而，嚐到甜頭的他，對地產投資開始上癮，投資熱情近乎狂熱；胃口開始變大，大得似乎沒有止境。投資其他企業所得的利潤，不足以挹注其地產投資之所需，他就以信用向銀行或錢莊借款支應。於是，在1906年盧(溝橋)漢(口)鐵路開通、隴海鐵路在建之時，劉歆生製訂了一個更為龐大的投資計劃，在兩路沿線購置了大量土地。鐵路修到哪裏，他的地皮就買到哪裏。貸入的大筆活動資金，又都轉變為成片的不動產。這樣的思路在當年真是太超前了。
表麵上看，這樣做似乎挑不出什麽毛病。火車叫，人喧鬧，這些地皮的升值前景是完全可以預期的。但這樣規劃，僅僅顧及了購置能力的衡量，並沒想過這一份產業得花多少力量去守，守到它們能變成錢需要多長時間。
另外，劉家雖然已經很富有，但光憑他劉歆生一人一家之力，不要說後續開發，僅僅是買回那些土地也要大肆舉債才行。弄錢的本事劉歆生有，經過後湖購地的鍛煉，有著洋行當買辦的經驗，他早已成為向社會調集資金的一等高手。以他已經取得的成就，以他重平實少奢華的生活作風，以他實力所鑄就的口碑，向中外銀行、大清朝官方開口告借，幾乎沒有人拒絕。
這就是個人品牌的力量，真是人的名兒、樹的影兒。就這樣，劉歆生前無古人的構想，與官錢局、銀行膽大無比的放款，**“碰撞”，迸出了絢麗無比的地產投資火花，但也帶來很大的隱患。
對於成功的棋手，人們很容易忽略他們爭取勝利道路上的風險；對於成功的商人，人們甚至忘記他們曾有的“賭一把”的冒險。有劉歆生後湖購地的成功範例，那些借錢給他的人可能隻會盤算放款利率折實出來的金額，而沒考慮如果劉老板失手了，風險由誰承擔。劉歆生的宏大計劃很順利地推進著，巨大的風險也在一步步逼近。
像許多成功人士一樣，劉歆生也犯了經驗主義的錯誤。他隻想到後湖開發的成功，卻沒有想到全國鋪網的計劃與後湖開發有著很大的不同。後湖開發依托的是日益繁華的漢口市廛——漢口開埠三年後建起的城堡，麵對越來越繁榮的漢口商業，很快成為盛不下江河湖汊的小桶，他的後湖開發便是“水到渠成”的結果。而京漢、隴海兩鐵路沿線的地方多是遠離城市的荒原，離成熟的市場環境差得實在是太遠太遠了。
很快，地皮大王劉歆生就變成了負債大王，資金鏈也越繃越緊。他的處境與今天很多地方“曬地”的情景相仿。本來長袖善舞、遊刃有餘的他，這一大膽就背上了500萬元的貸款。500萬元，在當年意味著什麽？意味著足以使整個大漢口經濟癱瘓。如果久拖不決，漢口的市麵就會被拖死。人們這時候才著急了，一哄而起，群起逼債。在追著屁股的債主麵前，劉歆生怎樣了結這筆債呢？
眼看市場群情洶洶，當時的湖廣總督奏準：由湖北官商名義合借洋例銀500萬兩，訂立合同分20年籌還，所有劉人祥（劉歆生，字人祥）地皮及建築物，作為全省公產陸續變還欠款。
於是，劉歆生坐落在歆生路南邊的接連幾幢鋪屋及生成裏全部房屋的產權，都歸了湖北官錢局。坐落在歆生路北邊的一連6幢鋪麵，由中南銀行為首，組織丁卯劉票債權團，先集資20多萬兩白銀，清還第一債權人北京天主教堂的債務後，由該債權團的各債權人自由組成合利聯營公司承接這一份產業，來償還全團債款。欠東通銀行的120萬兩白銀，則以現在解放大道東起武漢電池廠，西到協和醫院兩旁的一片地皮作價清償。欠東方匯理銀行的270萬兩白銀，則以燕馬湖一段40平方公裏地皮作價200萬兩白銀，其坐落在跑馬場附近的一塊地皮作價70萬兩白銀，劃歸東方匯理銀行以償清債款。
成也地皮，敗也地皮。雖然如此，但直到劉歆生去世，他占有的地皮仍在漢口各業主之上，依然是一個名副其實的漢口地皮大王。
模 範
走出債務危機後，劉歆生開始由圈地走向開發。事實證明，劉歆生不僅能將黃土變成金，還善於按料加工，打造成價值連城的搶手貨。
在開發過程中，劉歆生顯示出一個一流開發商的高明與精明。在繁華和接近繁華的地段，劉歆生投資從寬，租賃從嚴。在尚待開發地麵，劉歆生以較少資金建簡易板皮房，或出租地皮，由租賃人自搭臨時房屋。在靠租界的地區，他先把高樓大廈毛坯樹起，一次收取兩年租金，裝修工程由租戶自己負責，並約定幾年後將房屋收回；如要繼續租用，另行簽約。就這樣，靠近租界的歆生路，帶活劉氏大片商宅區，勾出迄今為止仍算大漢口鬧市的輪廓。
正當劉歆生盡情揮灑他的商業才情時，武昌起義爆發，劉歆生的地產生意被迫中斷。
自1911年10月10日起，武漢三鎮就成為起義軍與清軍反複爭奪的焦點，雙方展開了長達數月的拉鋸戰。武漢三鎮戰火紛飛，許多建築物和公用設施被摧毀，工廠學校也遭到炮火襲擊。為了減少官兵傷亡，掃除進攻的障礙，清軍決定火燒漢口。
1911年10月30日，清軍第一軍指揮官馮國璋下令在漢口租界外市區縱火，以火攻摧毀民軍的抵抗。大火從10月30日起，持續到11月4日，前後達5天之久。漢口市區烈焰衝天，街市約五分之一以上被焚毀，“遂使錦繡之場，一旦化為灰燼”。
劉歆生的商業地產主要分布在漢口，這場戰火給他帶來的損失可謂慘重，但剩餘的部分仍大得驚人，這引起了“首義新貴”——將軍團的垂涎。1914年湖北當局成立了由義威將軍——“首義三武”之一的孫武為督辦的後湖清丈局，把打擊矛頭直指劉歆生。
後湖是劉歆生最主要的地皮所在地，之前早已獲得清廷頒發的地契，但改朝換代了，新貴們不認賬。為了保住地產，劉歆生一方麵邀請漢口總商會會長呂伯超從中周旋，除納稅外，還樂捐50萬元給當局；另一方麵，抓緊對新貴們展開公關。他在漢口循禮門建有一座幽雅豪華的大花園，那裏盤樽整潔，座位雅致，主要用來交際，宴集賓客。
對將軍團中的核心人物，劉歆生出手大方，毫不吝惜，他不僅將大塊地皮半賣半送給孫武建樓外樓飯店，還將西園（中山公園前身）送給財政廳長——將軍團中要人李華堂。為了拉攏更多人，劉還以濟生一路至五路（今前進一路至五路）這一地帶之四萬餘畝地皮作價入股，組成濟生公司，請將軍團的李春萱、李華堂等任董事、監事，將軍團中的其他成員和地方顯要均紛紛認股。這樣，後湖清丈風波才算不了了之。
劉歆生手腕靈活，善於盱衡時勢，看人定調，擇其所需。坐落在歆生路的義順成洋貨店、怡和布店等店麵因火災燒毀，店主們紛紛要求他從速重新修建，以便續租複業。這時，歆生路的生意紅火，他利用店主們急於複業的迫切心情，托故遲遲不予動工，店麵各租戶隻好自行營建開業，他就這樣無形中轉嫁了火災的不少損失。
擺脫產權危機後，劉歆生開始再次在地產開發中大展拳腳。而此時，正趕上武漢戰後重建熱潮。
南北議和後，1912年1月25日，漢口總商會召開會議，與會人士呼籲當局重建漢口。2月，臨時大總統孫中山飭令實業部通告漢口商民重建市區，並責成內務部籌劃修複漢口事宜，使“首義之區，變成模範之市”，但無論是南京政府還是湖北軍政府，均財政支絀。南北議和後的北京政府也隻撥40萬兩銀子作為災後賑濟。武漢地方以款少無濟民困，將此款移作平民工廠基金，無從談複建漢口。到1915年，武漢僅建了幾條馬路，其他如電車敷設等均未實現。
從這時起，漢口重建的主導力量開始落到民營資本身上。以劉歆生為代表的民間資本，競相動工，在短短幾年間，形成了從六渡橋到江漢路、南京路、大智路、車站路的今中山大道兩側的鬧市區和街後腹區的大片橫街、裏弄。
這場轟轟烈烈的重建運動，一直持續近10年才算告一段落。此間，恰好爆發了第一次世界大戰，歐洲列強無暇東顧，中國民族工商業得以發展，漢口也再次繁華起來，房屋需求大增。這給劉歆生這樣的地產大亨們帶來事業上的又一個春天。
作為漢口重建的領軍人物，劉歆生發起建立“模範區”，建成了2 000多棟房屋。模範區的房屋有一定的標準，茅屋、板房一律不得修建，均須建成甲級磚木結構或質量較好的房子。區內房屋比較整齊，裏弄住宅成排興建，入門設有小庭院，內有堂房和居室，窗戶較大，樓上有平台、陽台。臨街鋪麵開闊，為大鋪麵，開放型。同時，除成排的裏弄外，還有一些大樓和別墅。在當時，這些的確是比較新式的建築。房屋建成後，一律報當局備案。區內設有警察局，專司治安。這較之漢口傳統的漢正街老區和棚戶區，確實有一番新的麵貌。
當然，在模範區大興土木修建的2 000多棟房屋中，除劉歆生外，還有安利英洋行買辦蔣沛霖修建了德潤裏，豬鬃買辦周德安修建豐壽裏，桐油商周繡山修建雲繡裏，阜昌洋行買辦劉子敬修建輔義裏。
到1920年，在劉歆生提供的土地上，修建了丹鳳街、華商街、銘新街、吉慶街、泰寧街、保成路、匯通路、雄偉路(南京路)、雲樵路(黃石路)、瑞祥路、交易街。這些街道一般為10米～22米寬，鋪以碎石。街兩旁，高樓鋪麵鱗次櫛比，如江漢路的中國銀行、上海商業銀行、亨達利鍾表店、中美藥房、中英藥房等。
除了自己建房,劉歆生還通過與合作協議出租地皮，由他人建造的房屋在一定年限後歸劉所有。如江漢路揚子襪廠這塊地，一個叫陳經餘的商人耗用數萬兩白銀修築樓房，開辦“義順成百貨店”，約定30年期滿後歸劉所有。這一點，與上海灘的地產大亨哈同的做法如出一轍。
在民國初填土建房熱之前，江漢路、六渡橋、大智路一帶還有大片是荒湖水塘，地麵高低不平，但僅僅10年左右，這兒就取代了昔日的漢正街、黃陂街變成了漢口鬧市中心。
在這裏，劉歆生擁有的房屋總數，有江漢路街麵樓房5棟,交通路毗鄰的生成裏160棟,偉英裏50棟。一些地方，他以兒子的名字來命名,例如偉英裏,就是從其長子劉偉雄和次子劉國英名字中各取一字而來；今解放大道前一地段名叫西滿路,也是以其子劉西滿的名字命名的,他還在那裏開辦了西滿小學。劉在歆生二路(今江漢二路)對麵向東處,於英租街附近修築了一條街道,名為華商街。
一個開發商影響了一個城市的麵貌，這在中國現代城市發展史中也不多見，但劉歆生確實成功地做到了這一點。
擔任民國第二任大總統的黎元洪曾回武漢與當地名流敘舊。據說，杯酒言歡之間，劉歆生曾經半開玩笑半認真地對黎說：“都督創建了民國，我則創建了漢口。”
“烈”士
南京國民政府成立後，1927年，中國政府收回在漢口盤踞66年的英租界，太平街和歆生路合為一路，改名為“江漢路”。此時，劉歆生年事已高，加之撒網式地皮投機失敗，他逐漸退出日常經營，將家業交給兒子們打理，自己則多半時間待在私家園林裏享受天倫之樂。
劉歆生信奉天主教，與洋人關係密切，西方經濟觀念對他影響很大。由於出身貧寒，即使發跡了，他也不思揮霍，穿著樸素，連出門也很少坐車。
作為商人，劉歆生一生注重交際，經常周旋於洋行與權貴之間。追求高額利潤是商人本能，劉歆生也不例外，但他講求誠信，樂善好施。在辛亥革命以前，他任東方匯理銀行買辦時，代各錢莊放了不少貸款，遇到兵荒馬亂，有人無力償還，他一律負責墊款還貸，蒙受了不少的損失。不過，他卻因此贏得了良好的口碑。
1938年，日寇攻進了武漢，偽軍強占了劉歆生位於漢口循禮門的劉家花園做司令部。日本人想要劉歆生出麵當維持會長，為侵略者效力，可是他們始終找不到劉歆生本人。原來，早在日軍逼近漢口時，劉歆生就警告其家人，不準和日本人做生意，要相信中國人的血性和耐力，打敗日本隻是時間問題。日軍侵入漢口前，他住進了法國租界一直沒有露麵，直到病重去世。
日軍長期找不到劉歆生，惱羞成怒，派兵守住劉家的大門，意圖將老劉軟禁在家裏。
1941年，71歲的劉歆生在車站路偉英裏兩層樓的商務房裏去世。
劉歆生去世後第3天，家中為其出殯發喪，但日軍依然堵住大門不讓出。無可奈何的劉家人隻得清晨從後門將靈柩抬出。靈柩經過唐家墩、姑嫂樹，後又用船運到柏泉劉家嘴西邊的山坡下葬，沿途有許多老百姓在路邊跪送劉歆生的靈柩。
曾經名動江湖的地產大王，最終又回到了兒時放鴨子的地方。
從15歲離家經商，彈指間，60年光陰過去。從小鴨童到大商人，從創業屢戰屢敗，到求職小心謹慎，再到地產開發的大起大落，劉歆生總是顯得從容不迫，處變不驚。
這裏有東方農民天生的堅韌，也有西方聖經倡導的寬容，更有楚風漢雨的深厚底蘊。他似乎天生就是屬於那個危機與契機並存的時代。隻要有一絲機遇，他就會毫不猶豫地抓住，正應了他那偉大老鄉的著名詩句：路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。