3. 一審判決
江蘇省宜興市人民法院一審認為：對於小區會所在有合法規劃、沒有規定、沒有產權證的情況下，有約定從約定，沒有約定的，如有證據證明會所的成本實際列入了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主所有。本案應認定海德名園二期第26 幢會所的成本實際已列入商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，理由如下：1. 根據被告恒興公司與被告紫竹物業公司簽訂的物業移交驗收接管協議，會所屬海德名園小區內配置的用房即配套用房，根據建設工程規劃許可，該會所不能銷售，故該會所顯然不屬於恒興公司認為的是規劃在商鋪部分的。2. 從物價局核定海德名園商品房預售價格的材料看，一期恒興公司申報列入的是每平方米15 元的“物業房”成本，而二期恒興公司申報列入的是每平方米22.9 元的“物業用房、會所”成本，且二期先核定的多層第16、17、19 幢小區配套明細表“物業用房、會所”欄內還明確注有“會所1300 平方米”的內容。從上述情況可以看出恒興公司申報列入商品房對外銷售價格的是整幢會所而不僅是物業用房的成本。3. 從會所列入商品房對外銷售價格的金額分析，會所的成本是由物業用房和爭議麵積兩個部分共同組成的，一期調取到的商品房預售價格核定材料僅有第5、6 幢兩幢樓的，該兩幢樓經計算列入的金額為118965 元，根據一期的房屋數量，一期列入商品房對外銷售價格的物業用房成本遠遠大於該118965 元。二期調取到的6 幢多層，3 幢高層、小高層列入商品房對外銷售價格的物業用房、會所成本經計算總計1067242元，根據二期的房屋數量，金額也明顯大於該1067242 元。三期沒有商品房預售價格的核定材料，銷售價格中有無相應成本無法確定。4. 恒興公司所列會所成本明細是其公司單方製作，金額無法完全確認，其公司主張的分攤方法更與事實不符。例如根據恒興公司提供的材料，二期的土地成本為58545113.69 元，按恒興公司的分攤方法，住宅應分攤45085447.81元，會所應分攤3476133.41 元。按物價局核定的地價實際住宅分攤了50228549.55 元，多分攤了5143101.74 元，住宅分攤的土地成本足以涵蓋會所的土地成本。因此對恒興公司主張的成本分攤方法不予采信。且會所是不得銷售的房屋，在規費等費用上與商品房應有區別。5. 恒興公司提供的土地分割證、圖紙等不能證明會所屬恒興公司所有。綜上，再結合商品房預售價格核定材料中反映的建築安裝工程費成本，應認定會所的成本已構成商品房對外銷售價格的組成部分，對會所的建設成本進行司法審價也無必要。本案海德名園二期第26 幢會所有爭議的647.62 平方米的房屋應屬海德名園小區全體業主所有。恒興公司占有使用除物業用房外的其他會所房屋，應支付參照租賃費用計算的損失。按物業移交驗收接管協議紫竹物業公司承接物業的時間是2008 年10 月30 日，海德名園業委會有權要求從2008 年11 月1 日起開始計算損失，金額可按評估報告確定的標準計算。
因恒興公司係連續占有使用會所，故本案未過訴訟時效。損失計算至起訴之日共計803150 元。原告海德名園業委會要求紫竹物業公司承擔賠償責任於法無據，不予支持。
據此，江蘇省宜興市人民法院依照《物權法》第四條、第三十三條、第三十七條，《民法通則》第七十二條、第一百三十七條之規定，於2017年11 月27 日作出判決：一、宜興市新街街道海德名園二期第26 幢會所除物業用房外的647.62 平方米的房屋屬海德名園小區全體業主所有；二、被告宜興市恒興置業有限公司於判決發生法律效力之日起十日內支付原告宜興市新街街道海德名園業主委員會損失803150 元；三、駁回原告宜興市新街街道海德名園業主委員會對被告南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司的訴訟請求。
4. 上訴與二審判決
恒興公司不服一審判決，向無錫市中級人民法院提起上訴稱：1. 本案涉及兩個不同的訴，被上訴人海德名園業委會在一審第二次開庭前增加確認所有權的訴請，與起訴時的財產損害賠償屬於不同法律關係，應另行起訴，不能在本案中增加，故一審程序違法。2. 其公司在一審中要求對案涉會所的建設成本是否分攤到海德名園商品房中進行審計，但一審法院未予準許，僅憑部分與客觀事實有出入的表述，就認定會所的建設成本已分攤到商品房中，缺乏依據。3. 一審對會所的租金評估參照物業與會所不同，評估時並未考慮會所是在小區內部的特殊性，因此一審法院對於租賃費用的認定不當。4. 會所係其公司獲得土地使用權並投入資金建造而成，至本案訴訟前，海德名園業委會並未認為其公司存在侵權行為，也未提出過權利主張，這至少表明海德名園業委會對會所的使用狀況是同意的，也未要求支付對價，因此一審法院不能支持海德名園業委會提出自2018 年起至今所有租金的訴請，法律沒有規定會所所有權歸於何方，其公司也不存在侵權行為。故請求二審法院依法改判。
被上訴人海德名園業委會辯稱，根據上訴人恒興公司在一審中提供的證據及計算方式，表明案涉會所的成本已納入海德名園商品房，對會所成本沒有審價的必要。會所一直由恒興公司使用，業主及業委會均沒有使用過會所，業委會自成立後，曾對會所多次向恒興公司提出主張，當地社區領導也組織雙方協調過此事，但恒興公司一直未歸還會所。對於會所的租賃費用，評估公司是進行大量的調查之後作出的評估，並且參照物業用房中182.77 平方米以每年3.8 萬元出租給他人的租金標準，恒興公司占用會所造成的實際損失遠超評估的80 多萬元，故本案評估價格是合理的。一審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。
原審被告紫竹物業公司陳述稱，一審判決其公司不承擔責任正確，請求維持原判。
無錫市中級人民法院經二審審理，確認了一審查明的事實。
江蘇省無錫市中級人民法院二審認為：本案二審的爭議焦點：1. 一審法院是否存在程序違法問題；2. 案涉會所歸誰所有；3. 上訴人恒興公司是否應向被上訴人海德名園業委會支付會所的使用費。
一、關於一審法院是否存在程序違法問題，因被上訴人海德名園業委會在起訴時要求上訴人恒興公司、原審被告紫竹物業公司支付案涉會所的租賃費用，由於在一審法院的第一次庭審中恒興公司對會所的權屬提出抗辯，一審法院向海德名園業委會釋明，應先對會所進行確權，才能進一步明確租賃費用的訴請。海德名園業委會表示在本案中對會所進行確權，並書麵申請增加該項訴訟請求，一審法院及時向恒興公司、紫竹物業公司送達了海德名園業委會的該申請，並且對海德名園業委會增加的該項訴請在第二次庭審中進行了審理。因此一審法院將海德名園業委會的兩項訴訟請求一並審理，既有利於雙方爭議的解決，亦不存在程序違法問題。故恒興公司提出的該項上訴意見，缺乏依據，不予采納。
二、案涉會所屬海德名園全體業主所有，理由如下：《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；該法第七十三條規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分：（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。本案中，案涉會所位於海德名園小區內，與476 平方米的物業用房同屬一套建築的整體，根據建設工程規劃許可證、物業移交接管協議備案證明存根以及上訴人恒興公司與原審被告紫竹物業公司簽訂的物業移交驗收接管協議等書麵證據所載明的內容來看，恒興公司在移交物業時，是將會所與物業用房一並作為配套用房移交給紫竹物業公司，而且寫明產權歸全體業主所有。被上訴人海德名園業委會在本案中提供了上述證據，對其主張已經盡到初步舉證義務。而恒興公司辯稱會所係其公司所有，作為海德名園小區的開發商，恒興公司應當進一步提供充分證據予以證明。恒興公司雖然提供了土地分割證、會所成本核算等證據，但根據一審法院向宜興市國土資源局、宜興市環科園規劃辦公室調查了解的情況，以及宜興市物價局對海德名園商品房價格核定的相關材料，恒興公司所舉證據並不足以證明會所係其公司所有。
根據物價局核定的價格，以及第16、17、19 幢小區配套明細表中載明的“會所1300 平方米”，可以表明恒興公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設成本進行審價。綜上，依據《物權法》及司法解釋的規定，針對雙方當事人的舉證情況，應認定案涉會所屬海德名園全體業主所有。
三、關於上訴人恒興公司占有使用案涉會所應當承擔的責任。首先，會所屬於全體業主所有，恒興公司作為海德名園小區的開發商對此理應知曉，並且在物業移交驗收接管協議備案證明中也明確了該事實，故恒興公司自將物業用房於2008 年10 月30 日移交給紫金物業公司時，本應將會所一並移交給全體業主占有、使用、收益，但恒興公司卻一直無償占有使用至今，致使海德名園全體業主不能使用、收益，從而造成了相應損失。依據《物權法》第三十七條的規定，因恒興公司的侵權，被上訴人海德名園業委會作為全體業主代表有權請求恒興公司賠償損失。其次，恒興公司認為海德名園業委會沒有主張過權利，至少表明是同意其公司使用的。但依據《民法總則》第一百四十條的規定，沉默隻有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。海德名園業委會明確表示曾多次向恒興公司提出歸還會所的主張，並未同意恒興公司無償使用，恒興公司亦未能舉證證明其公司占有使用會所符合法律所列上述情形，故恒興公司所提該項上述意見，並無事實和法律依據。最後，《侵權責任法》第十九條規定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，原審法院參照會所的租賃費用來確定本案損失，並依法委托評估機構對此進行評估。根據評估機構對會所租賃費用的評估過程來看，評估機構不僅到現場查勘了會所的實際情況，還對類似商業辦公用房的租金情況進行了大量的調查和分析，從而作出了不同時段租賃費用的評估結論，因此評估機構的評估具有事實依據，亦無程序違法之處，恒興公司未能提供相應證據推翻該評估意見，故評估意見合法有效，一審法院據此作為參照確定本案損失，並無不妥。
綜上，江蘇省無錫市中級人民法院依照《民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，於2018 年1 月26 日作出判決：駁回上訴，維持原判。