之規定，對不動產進行預告登記方有準物權對抗效力，而合同備案隻能表明買受人正在為最終取得物權做準備，故褚文鎮、範越進行合同備案隻能作為物權分配的參考因素。
第五，占有情況。如前所述，針對16 號、17 號門麵，原告紀念街村民組、第三人褚文鎮均已付清購房款，現紀念街村民組的證據優勢在於簽約在先、占有在先、使用在先，而褚文鎮的證據優勢則是其已對《商品房買賣合同》進行了備案登記。對此，雖然被告遵義明順公司與紀念街村民組簽訂《臨時交房協議》時，訟爭門麵尚不具備法定交房條件，但該門麵已在2007 年9 月通過了竣工驗收，根據《合同法》第一百四十條關於“標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間”之規定，紀念街村民組至遲也在2009 年2 月12 日通過與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》而合法取得並占有16 至18 號門麵。紀念街村民組將16、17 號門麵租給蘇春城、18 號門麵租給蘇瑤琪，雙方形成租賃合同關係。
對於18 號門麵，蘇瑤琪自始至終與紀念街村民組簽約並交付租金，表明紀念街村民組持續對18 號門麵進行占有、收益、處分；對於16、17 號門麵，雖然遵義明順公司於2013 年5 月16 日向褚文鎮發出《房屋移交通知書》，但因16、17 號門麵已先期交付紀念街村民組並由其占有和對外租賃，故該《房屋移交通知書》不能實現交付效果。2014 年5 月起，雖然蘇春城與紀念街村民組簽訂的書麵《租賃合同》到期，但雙方之間的事實租賃合同關係並未解除，紀念街村民組仍然合法對16、17 號門麵進行占有、收益、處分。蘇春城雖因褚文鎮向其出示《商品房買賣合同》而與之簽訂《房屋租賃合同》，但根據合同相對性原則，該合同隻能約束蘇春城與褚文鎮而對紀念街村民組無約束力。因蘇春城向紀念街村民組租賃在先，即便雙方解除租賃關係，蘇春城作為合同相對人亦應先行向紀念街村民組返還門麵，現蘇春城直接與褚文鎮簽訂《房屋租賃合同》，既不能終止其與紀念街村民組之間的租賃合同關係，亦不能阻卻紀念街村民組對16、17 號門麵的占有事實。據此，褚文鎮辯稱其在2014 年5 月與蘇春城簽訂租賃合同之後便合法占有、實際控製16、17 號門麵的主張不能成立，法院不予采納。
第六，權利主張情況。在其他途徑難以解決一房二賣不動產的歸屬及合同履行問題時，買受人應當積極通過司法途徑尋求法律救濟。2014 年底，原告紀念街村民組在向蘇春城催收租金未果並知曉蘇春城與第三人褚文鎮簽訂租賃合同之後，便於2015 年1 月向遵義市紅花崗區人民法院提起訴訟，撤訴後又在2015 年7 月向法院起訴主張權利，而褚文鎮、第三人範越並未以原告身份起訴請求遵義明順公司履行協助辦理房產證的合同義務，而僅在本案作為第三人提出其為16、17 號門麵合法占有人的抗辯意見。對此，“占有”僅是法律保護的對物進行實際控製的事實狀態，其雖具有類物權性質但終究不是物權本身。在一房二賣情形下，基於買賣合同關係對物進行占有的買受人不能對抗最終取得所有權的買受人。換言之，即便褚文鎮的前述辯解意見成立，因紀念街村民組、褚文鎮與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》均為有效合同，現紀念街村民組主動尋求司法救濟，訴請遵義明順公司履行協助辦理訟爭門麵房產證義務，故當產權證辦理完成，紀念街村民組成為所有權人之時，即便16、17 號門麵為褚文鎮占有，其仍應返還給紀念街村民組。
綜前所述，原告紀念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》係有效合同，其在先取得債權並已如約完成己方主要合同義務即付清購房款並合法占有訟爭門麵，根據《合同法》第六十條關於“當事人應當按照約定全麵履行自己的義務”、第一百零七條關於“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規定，遵義明順公司應當繼續履行己方未盡合同義務，即根據其與紀念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》第十五條之約定，按照國務院《不動產登記暫行條例》第十四條第一款關於“因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請”、第十六條第一款關於“申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（四）不動產界址、空間界限、麵積等材料；（五）與他人利害關係的說明材料；（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料”等規定要求，主動配合、積極協助紀念街村民組共同向產權登記機關提出16 至18 號門麵的不動產權屬登記申請，並提交辦理權屬登記需由出賣人提供的材料。第三人褚文鎮雖對其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進行了備案登記，但其簽約在後、債權形成時間較晚且備案行為不具備物權公示、對抗效力，加之其未能合法占有訟爭門麵以及未向人民法院起訴要求遵義明順公司履行合同義務，故法院對其辯解意見均不予采納，褚文鎮、第三人曾珠治可另行向遵義明順公司主張權利。
第三人範越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》因缺乏證據佐證而真實性存疑，即便因以物抵債簽訂本合同屬實，範越、第三人冉建紅由始至終未合法占有18 號門麵且未起訴主張合同權利亦是不爭事實，故其辯解意見也難成立，法院不予采納，冉建紅、範越可另行向遵義明順公司主張權利。
關於確權問題。根據《物權法》第九條第一款關於“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，因訟爭16 至18 號門麵尚未完成不動產權屬登記，故原告紀念街村民組訴請確認其為訟爭門麵所有權人的主張不能成立，法院不予支持。
綜上，原告紀念街村民組請求確認其與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效並訴請遵義明順公司繼續履行合同的主張成立，予以支持；紀念街村民組請求確認其為訟爭16 至18 號門麵所有權人的主張不能成立，予以駁回。據此，貴州省遵義市中級人民法院依照《物權法》第九條、第二十條、第二十八條、《合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百四十條、國務院《不動產登記暫行條例》第十四條、第十六條、《民事訴訟法》第一百四十二條之規定，於2015年12 月22 日作出判決：一、原告遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組與被告遵義明順房地產開發有限責任公司於2009 年2 月12 日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；二、限被告遵義明順房地產開發有限責任公司於本判決生效後立即配合、協助原告遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組共同向相關產權登記機關申請辦理位於遵義市紅花崗區遵湄路的“金帝世家”房開項目C 幢一層第16 號、第17 號、第18 號營業性用房的不動產權屬登記，並提交辦理權屬登記需由出賣人提供的材料；三、駁回原告遵義市紅花崗區長征鎮沙壩村紀念街村民組的其餘訴訟請求。
二、動產交付
（一）《民法典》的相關規定
《民法典》第二編“物權”第一分編“通則”第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”第二節“動產交付”規定：第二百二十四條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。
第二百二十五條 船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅未經登記，不得對抗善意第三人。
第二百二十六條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自民事法律行為生效時發生效力。
第二百二十七條 動產物權設立和轉讓前，第三人占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二百二十八條 動產物權轉讓時，當事人又約定由出讓人繼續占有該動產的物權自該約定生效時發生效力。
（二）《物權法》的相關規定
《物權法》第一編“總則”第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”第二節“動產交付”規定：
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
（三）司法解釋的相關規定
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2004年1 月4 日法釋〔2004〕15 號發布，根據2008 年12 月16 日發布的《最高人民法院關於調整司法解釋等文件中引用〈中華人民共和國民事訴訟法〉條文序號的決定》調整）
第八條 查封、扣押動產的，人民法院可以直接控製該項財產。人民法院將查封扣押的動產交付其他人控製的，應當在該動產上加貼封條或者采取其他足以公示查封、扣押的適當方式。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16 號）規定：
第二十九條 動產拍賣成交或者抵債後，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。
不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5 號）規定：
第六條 轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價並取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。
三、其他規定
（一）《民法典》的相關規定
《民法典》第二編“物權”第一分編“通則”第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”第三節“其他規定”規定：第二百二十九條 因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。
第二百三十條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。
第二百三十一條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第二百三十二條 處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
（二）《物權法》的相關規定
《物權法》第一編“總則”第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”第三節“其他規定”規定：
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
（三）司法解釋的相關規定
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5 號）規定：
第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
第八條 依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。