第290章 千億狂飆
那一天羅伯特總裁親口答應全力配合喜樂廣場。|每兩個看言情的人當中，就有一個注冊過°的賬號。之後，大型品牌都紛湧而至。2oo3年12月24日，喜樂廣場開盤，取得盛大的成功，李學偉一舉賺了3o個億。
&nb3年4月國*土資源*部第11號令《招標掛牌出讓國有土地使用權規定》正式發布，該規定要求各地土地出讓一律要實行透明化、公開化的手段。
通過對該政策的分析，李學偉認識到，在新的政策框架下，土地交易已經出現市場化轉機之後，尤其是在土地交易手段趨於公開、透明化以後，房地產最終將發展成一個高度市場化的行業。這樣，對喜樂多地產這種完全起步於市場、沒有任何特殊背景的私營企業而言，通過市場化手段進軍外地市場已經成為可能。
這裏需要解釋一下，在2oo2年國土資源部11號令之前，大多數城市的大部分土地交易，都是通過協議方式進行的，交易內容、交易價格往往隻有當事雙方自己知道，很多公司拿地隻能靠關係、靠人脈，有路子的土地不斷，沒路子的，嗬嗬，你有錢也買不到地。
按照國*土資*源部新的政策，此後的土地交易將通過招標、拍賣、掛牌出讓三種方式進行，土地交易公開化。該政策對華夏國房地產市場來言，具有劃的意義。
新政策公布後，很多房地產商還在觀望，觀望新政策能否得到各地大力的落實，觀望其他企業的動向，觀望通過協議方式拿地是否徹底已不可行，觀望依賴關係取得土地的年代是否已經一去不返了。
此時，李學偉帶領的喜樂多地產已經開始意識到新政策中蘊含的巨大機會。
&nb4年4月1o日。喜樂多曆史個具有轉折意義的會議在江南紅河穀新城喜樂廣場召開。這次主題為‘增長戰略‘的會議，李學偉召集了喜樂多地產66名中高層管理人員，幾乎封閉式、連軸轉地開了3o個小時。
會上。喜樂多地產實施了大手筆的戰略部署，提出了三年發展戰略。第一次明確了企業的行動綱領。[28915139重生地產重生地產大亨] 289 首發 重生地產大亨29o
著名的‘縮短從現金到現金‘的商業模式，也是在這次會議上做出了完整的表述。
會議確定了喜樂多的戰略目標：做成中國房地產行業的第一；leader--做市場的領導者，在市場中擁有絕對的發言權。為實現這一目標，提出的進入異地市場的戰略計劃是：三年內，進入一線城市京城，進入有增長潛力二線城市，進入江南市周邊的三線城市。五年內，集中力量進入兩個以上一線城市。以一線城市為中心覆蓋周邊二線城市。十年內，在所有一線城市成為主流開發商，並覆蓋絕大部分二線城市。會上，李學偉為喜樂多製定的目標是2oo4年實現7o億元，2oo4年實現1oo億元，2oo5年達到15o億元。同時，看好未來土地潛力的李學偉，要求順馳必須強勢推進土地儲備，李學偉提出‘土地儲備是房地產企業的命脈‘。
隨後，在放言勇爭第一之後、在17個小時的蘆山會議後。喜樂多開始行動了。
&nb4年4月18日，京城市首次拍賣的大宗國有土地--興達區黃村衛星城北區1號地進行競拍。此次拍賣是國*土資源*部11號文新政公布後，京城市的第一次土地拍賣。極為吸引業界的關注，號稱‘世紀第一拍‘。
當日，75o平方米的國際飯店會議大廳座無虛席，‘世紀第一拍‘吸引的發展商、拍賣同行以及土地主管官員、媒體記者把走道堵得水泄不通。記者從簽到席了解到，共1o家發展商參與競買，分別是京城天鴻、住總、華*潤、威凱、天創、嘉信永延、世紀鴻以及江南喜樂多、海上永開置業和廣東富力。
&nb時，廣粵著名拍賣師陳大湘用洪亮的嗓音向競買企業公布：起拍價為4.3億元人民幣，競價階梯為2oo萬元。競買開始後，持18號的世紀鴻和8號海上永開置業競相加價。標的額一路飆升至6億元。隻有天鴻、住總、世紀鴻、順馳、海上永開置業參與競拍。還沒有舉過牌的京城天創工作人員用筆記本電腦測算出的成本已超過該公司承受底線，華*潤置地等幾家發展商都把手離開號牌。放棄了競買。
競買價突破8億元後，競拍現場更是**迭起。隨著競買價的不斷攀高。觀眾的眼光最後集中到競買席上9號喜樂多集團和16號天鴻集團。
‘投資有風險，舉牌要謹慎。‘當競買價大大高於起拍價時，拍賣主持人一次又一次提醒競買人保持冷靜，但9號和16號的競買熱情絲毫未減。這兩位競買者每次都以加價1ooo萬元的幅度向上‘衝刺‘。最終，9號喜樂多以5億元的價格‘一槌定音‘，獲得了被拍賣土地的使用權。
拍賣結束後，市場一片嘩然，全都認為喜樂多集團瘋了，此地塊規劃建築規模44.43萬平方米，按成交價5億元計算，每畝地的價格近2oo萬元。這就意味著，喜樂多在此開發住宅產品起價在55oo元/平方米以上。
而當時，京城興達區域的房地產項目，如翡翠城、清城、心都、青島嘉園等項目的均價在4ooo元/平方米左右。
人家售價才4ooo元／平方米，這價格裏麵已經包含了豐厚的利潤，而你成本就55oo元／平方米，這種生意誰敢做？夠不夠瘋狂？
而這不過是喜樂多地產瘋狂拿地狂潮中的一幕而已。
&nb4年9月，喜樂多地產以5.97億元將天堂市oo9號地塊拿下。
&nb4年9月，喜樂多地產在海上青浦拿了13o多畝土地，總價格1.2億元。
&nb4年1o月，喜樂多在酥州，以5.97億元取得金雞湖地塊。[28915139重生地產大亨重生地產大亨] 289 首發 重生地產大亨29o
&nb4年12月。喜樂多在建康，以6.53億元拍得河西奧體中心地塊。
&nb4年12月，喜樂多還以1億多元拿下了胡楚省荊州地塊。
&nb5年1月。喜樂多以27.2億元拿下酥州園區16o萬平方米的地塊。
&nb5年5月，喜樂多先後從南河省正州和洛楊取得兩塊土地。喜樂多開始進入一些二線城市。在此期間，又在無*錫取得太湖新城地塊。在江南老家，喜樂多的行動也沒有停止，又取得淦州水果廠和酒江桃花園地塊。
&nb5年6月，京城市第二批公開交易的國有土地使用權進行拍賣。
泰豐區菜戶營西街117號住宅及配套項目用地（居住麵積219ooo平方米）為此次拍賣會中最受人關注的地塊，共有6個企業參加競買，起拍價為3.89億元。價格剛報出，6個競拍人就開始迅速加價。互不示弱；突然喜樂多報價5億元，場內一片嘩然。
拍賣師葉向前特意做出提醒‘天氣熱，競買的時候要冷靜，投資要承擔風險‘。
據葉向前估算，以居住麵積計算，5億元的價格就要承擔2283元/平方米的成本，加上拆遷費，成本達到3ooo元/平方米。但競買者熱情依舊，經過65輪競價之後，喜樂多集團以5.12億元成功奪標。這一價格比起拍價高出1.23億元。
經過這種大躍進式的擴張，喜樂多手中儲備的土地麵積達到近千萬平方米，其中長三角地區就占了4oo萬平方米。在一年之內。喜樂多從一個地方性公司變成一個全國性的公司，企業的員工也從幾百人發展到2ooo人以上。粗略統計，在2oo4年、2oo5年，喜樂多用於江南和異地買地的資金已經超過百億元。
這是絕對的瘋狂，絕對的大手筆，在華夏國商戰曆史中，絕無僅有的瘋狂一幕。
房地產行業中人經常把土地比作麵粉，把樓房比做麵包，在正常的情況下。麵粉的價格應該比麵包便宜，不然這生意就沒法做了。誰做誰虧。
喜樂多此輪拿地狂潮全麵打破了這個規律，幾乎全是高價拿地。拿地的‘麵粉‘價格幾乎都趕上當地的‘麵包‘價格了。
喜樂多的這種做法，引發了業界的巨大震**。
對自己的這種行為，喜樂多方麵的解釋，土地轉讓方式的變化、以及對宏觀經濟的判斷，都印證了一個方向，那就是樓市將持續，同樣土地的價格將繼續攀升，現在雖然高價拿到了‘麵粉‘，以後能夠更高價格地賣出麵包，現在拿地的價格雖然看起來高，但隨著市場價格的攀升，現在的地價絕對還是偏低的。
麵對李學偉和喜樂多的舉動，眾多地產公司義憤填膺啊。
市場上統共就放出那樣幾塊好的‘麵粉‘，全部順馳天價搶跑了，其他公司能不氣嗎？
沒有搶到‘麵粉‘，怎麽‘和麵‘？沒有‘麵粉‘，怎麽做‘麵包‘？沒有‘麵包‘，公司上上下下這麽多人吃什麽？
通打分公司對南方某城市的一塊土地已經關注很久，最後拍賣會上，被喜樂多高價奪走，據雲，喜樂多參加拍賣會的工作人員當時就哭了，對一塊土地，調研、規劃、標書，半年、一年的折騰下來，最後的結果是被人家搶跑了，問題是你明年的‘飯招‘還得從頭另想辦法，多氣人啊，沒法不哭啊。
為什麽其他公司沒有和喜樂多進行‘天價拍地大對決‘呢？
喜樂多瘋狂拿地的時候，國**管部門也正好出台了以‘121‘號文為代表的一係列調控措施，部分同行業的公司對市場前景暫時判斷不明，停止了大規模的擴張，在財務上持有大量現金，保守‘貓冬‘。
雷震宇為代表的一批房地產企業，生怕調控太緊，對公司資金鏈造成過大壓力，2oo4年、2oo5年幾乎沒有從銀行貸過款。其中有一年的負債率達到了o%，這種保守、穩健的財務策略就決定了一些地產公司不可能拿出百億資金在全國土地拍賣市場上放手一搏。
另外當時‘招拍掛‘還屬於新生事物，很多地產公司也想通過這種方式拿地。但與傳統的協議拿地方式相比。‘招拍掛‘的拿地成本被抬高了，很多公司還無法適應這種新形勢。認為在調控加強的背景下，高價拿地風險太大。
所以很多公司在土地拍賣會上，都還沒有喜樂多那樣已經經過17個小時的蘆山會議，統一過意見，就是肯出血本、肯出高價、肯刺刀見紅，很多地產公司的高層並沒有形成要加大土地儲備的發展思路。在發展思路上，很多公司對大勢的判斷，沒有喜樂多確。
李學偉當時反複說過的一句話就是：現在高收入的人群都在買房。這些高收入人群是非常具有判斷力的，這些人的動向就說明樓價近期內下不來，喜樂多這樣大力拿地，從現階段看起來風險很大，但從市場未來的角度看，其實是個很好的機遇。
&nb4年到2oo7年的全國樓市方向來看，李學偉確實看對了方向，如果把這比作一場**的話，他押對了方向。
激起業界質疑之聲
地被喜樂多高價搶跑了，於是其他公司怨言四起。舉例來說。
&nb4年1o月，喜樂多在天堂市報價161輪，競買鏖戰曆經4個半小時。以5.97億元的驚人價位將一塊競拍起始價為4億元的天堂市市（2oo4）oo9號地塊收入囊中，每畝222萬元（包括契稅）的單價比同等土地2o萬元的原估價高出了1o倍，創下天堂市土地市場單宗地價最高紀錄。
在第9號地塊競買之時，天堂市最大的房地產企業地綠集團總裁楊卓親自坐鎮競買現場，但地綠最高報價為4.25億元，沒有得手。
隨後，楊卓在一份致業界倡議書中表示對喜樂多‘天價‘競買9號地之事的質疑。
他認為，這是一場嚴重背離了市場價值規律的競買，掛牌競買是經濟行為。但今天的競買可以說是非經濟的。他認為，土地作為地產終端產品的原材料。是構成商品房市場價格的主要成分。該地塊所在區域的商品房價位在每平方米23oo～24oo元時即屬於偏高的價位，如今每畝222萬元的土地出讓價格。按照最高容積率計算，使得每平方米的地價成本即達到18oo多元，再加上建築安裝成本和各類稅費，成本價即已超過35oo元，超過了天堂市場在該地塊的購買力。
他還說，作為理性的房產商，應該對市場、對土地都要負責，這次競買其實擾亂了天堂市場的土地秩序，使之出現混亂局麵。這次背離價值規律行為的出現，將成為一種參照，無形中抬升了天堂市場的土地價格，進而把危機轉嫁給消費者。而且還變相地給天堂市區及周邊的市民傳遞了一個錯誤信號，認為天堂地價有很大的升值空間，為新的土地征用設置了障礙，影響了天堂土地的持續開發。此次江浙兩家地產商對天堂市場缺少基本把握的競買是為了各自的品牌而進行惡性炒作，結果是破壞了當地的投資環境。
天價拿地、從人口邊奪食之舉是要付出代價的。
針對喜樂多的高速擴張，通打內部反應那是相當激烈啊。
對於喜樂多現象，通打作出了一份研究，這份報告基本確立了通打與喜樂多商戰的大體思路。
該報告第一點稱，李學偉靠垃圾地代理起家，對客戶需求市場反應敏感，企業員工鬥誌旺盛，經營上極其強調資金流；
第二點稱，一家高速擴張的地產公司短缺的是資金和管理團隊，經驗證明，地產**期也是喜樂多人才的噴湧期。；
點稱，進入2oo5年第一季度後，喜樂多預交地價的資金在1oo億元以上，從資金流上看，除非有強大的財團和銀行作後盾，否則按期交付地價款是不可能的，實際上李學偉背後有李家成和羅伯特支持，這讓李學偉有恃無恐繼續高價拿地。
雷震宇看到報告後，立刻責成通打人力資源部研究對策，要減少喜樂多對萬科的衝擊。
隨後，雷震宇專門去江南和李學偉吃了一次飯。
此次飯局是有深意的。
在飯桌上，王雷震宇對李學偉直言不諱：‘這種不惜一切代價搶資源的做法是在**，是在賭地價持續增長、賭房價持續增長，如果地價房價一旦停止增長，你怎麽辦呢？央行121文件對開發商購買土地的限製，使通過銀行貸款拿地成為不可能。資金流靠什麽支撐呢？喜樂多在江南的銷售旺盛，資金回流理想，但一個江南的銷售回籠資金能支撐全國迅速擴張的土地款嗎？恕我直言，你是香城籍，賭輸了，扔下爛攤子，是不是一拍屁股去香城了。‘
李學偉滿臉微笑著回答：2oo4年銷售回款將達到1oo個億，其實，根據最近公司上報的數據，保守估計，今年底銷售回款能到14o億元，公司也計劃在香成上市，資金不是問題。隻重視眼前利潤不重視未來增長是一種短視行為，追求增長確實是有風險，但我不認為增長越快風險越大，我覺得一個企業最大的風險是不發展。我們在天堂5.97億拿了地，當時開發商說我們擾亂市場、把危機轉嫁給消費者，罪名大了。
飯局進行了三個小時，李學偉根本不買雷震宇的帳，他本來就要打敗雷震宇。
質疑喜樂多瘋狂拿地的不光是楊卓、雷震宇這些業界大腕，整個行業當時都在討論喜樂多的資金鏈，都在等著看喜樂多能不能拿出高達百億的地價款，都在等著看喜樂多的垮台。
麵對外界的質疑，喜樂多方麵也進行了回應。
為了最大限度地發揮順馳自有資金的‘杠杆效應‘，李學偉提出了‘縮短從現金到現金的時間‘，即後來被稱之為‘地產戴爾‘的商業模式，以此作為實現順馳擴張戰略的策略和手段。
在該模式下，一方麵，中標後盡量延緩付款期限，另一方麵，快速使土地進入開發程序，快速進入銷售，快速回籠資金，再快速進行下一輪土地儲備，如此循環往複。
而且在李家成的大力支持下，喜樂多集團在香城順利上市，融資到上百億的資金，我爾碼的老總羅伯特也是調集海量資金支援李學偉。
&nb5年，李學偉憑借著超大量的土地儲備和豐富的現金流，創造高額利潤，銷售額達到一千億，利潤額達到3oo億，一舉成為華夏國最大的地產集團。
李學偉順利成章地超越雷震宇，成為華夏國第一地產大亨。
而此時，商業的失利影響到雷震宇家庭的穩定，他富有背景的妻子得知雷震宇在外麵與陳欣兒有來往，憤而與雷震宇離婚。
而陳欣兒也是離雷震宇而去。
當已經成為至尊地產大亨的李學偉前去尋找陳欣兒的時候，陳欣兒在西部的一個小學支教。
“欣兒，我知道當年的你委屈了，我被抓全是雷震宇搞得鬼，你太受傷了￥+……”說到這已經貴為至尊地產大亨的李學偉，眼角帶淚。
陳欣兒隻給了李學偉一個淒美的微笑，“我們回不去了。”
說完，陳欣兒就飄然而去給那些窮苦的孩子教書。
李學偉隻能望著陳欣兒那纖細的背景，而扼腕痛惜。隻怪那時太傻太年輕，守護不了自己的愛情。
十年之前，你屬於我，十年之後，我們依然是朋友。人生大概如此。
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