在房地產市場正在逐步走入調整期的當前，房地產收購已經成為行業內戰略調整非常重要的一種手段，而房地產轉讓過程中所存在的諸多風險和法律問題也就成為了眾人非常關心與關注的話題。和其他行業不同，房地產行業開發周期長、環節眾多且涉及金額相對巨大，如處理不當，任何一個環節都有可能帶來巨大的損失，因此，對於房地產收購過程中風險以及法律問題進行研究和梳理具有非常重要的現實意義。
9.1 收購前所需重點關注的風險事項
在簽訂正式的收購協議之前，收購方方麵重點在於全麵調研披露和分析判斷收購可能存在的風險，但仍需遵照如下原則以規避相關操作所帶來的風險：
1.轉讓主體的合法性
房地產行業項目掮客較多，在收購前期的初步洽談尤其是意向階段，須重點考察轉讓主體的合法性，即如簽署意向協議或框架合作協議或其他法律文件的締約主體應為擬收購目標的股東或實際控製人或取得股東或實際控製人授權的關聯方。對於股權結構較為複雜，或者債權人（政府、金融機構等）對股權轉讓有特別限製的，收購方須盡早接觸擬收購目標其他股東或債權人以核實確定基本合作條件，以免合作條件發生較大變化而影響收購效率。
2.資金安全性
根據不同所有製企業性質的管理製度，收購主體公司在未取得上級公司正式的投資批複意見之前，收購主體公司隻可在項目立項批複前期費用額度範圍內就審計、評估、法律盡職調查等事項支付相關費用，此外，原則上不可進行直接或間接投資性支出。
3.免責條款的完備性
鑒於股權收購項目審批決策周期較長，合作條件可能發生一定變化，因此在合作意向書、框架合作協議等法律文件須注意相關免責條款，如審批因素、時限因素、政策因素等。
9.2 擬定收購協議所需重點關注的風險事項
正式的收購協議是收購項目最重要的法律文件，協議的訂立和審核，須從以下幾方麵重點把握（以相對來說最為複雜的在建工程的股權轉讓為例）：
工商變更是股權轉讓的重要環節，須對公司股權結構及公司治理結構進行調整。第一，明確股權轉讓份額及轉讓後各方出資額及持股比例；第二，約定公司治理結構的設立，如設立董事會、監事會及經營層，各股東對董事、監事委派，董事長、監事會主席的產生，總經理、總會計師的委派。原則上收購方為實現其控股地位，委派或任命董事長、總經理、總會計師；第三，約定工商變更由收購方委派人員辦理。
此外，在擬定的協議中，應該重點注意以下幾個方麵的風險事項：
1.轉讓對價與付款進度
股權轉讓對價一般以基準日公司淨資產評估值為基礎，乘以所轉讓的股權比例確定。股權轉讓款按照一定比例與相應權利義務的轉移掛鉤分筆支付，理想狀態至少分為三次支付，根據項目風險大小及談判結果確定：
（1）第一次付款
轉讓擬轉讓的全部股權，支付股權對價的50%或以上。在本協議簽訂後5工作日內，收購方將該款項一次性支付至轉讓方開設的資金監管協議，待工商登記手續完成，出具了擔保承諾函、且目標公司所有資料及符合移交條件的資產移交完成等事項，收購方解除對該款項的監管；
（2）第二次付款
支付股權對價的30%或以上股權轉讓款。付款條件一般為已取得前期開發手續（如工程規劃許可證、開工證、預售許可證等）、相關債務清理完畢（如工程結算完成、訴訟糾紛處理完畢、相關委托合同解除、取得國土稅務等部門關於開竣工延期、欠繳稅費的罰單等）、完成了股權質押等事項。
（3）第三次付款
支付股權對價的10%左右。付款條件一般為或有負債已基本明確、轉讓方重大責任義務已履行等。
另外，對於轉讓方為自然人的，根據所得稅相關管理規定，原則上須由收購方進行代扣代繳，但從促成合作的角度考察，收購方也可不代扣代繳，雙方可以協商確定轉讓方的納稅義務責任、可能發生的稅收風險及收購方因此可能被追究的連帶稅務責任全部由轉讓方承擔。
2.債權債務的處理
對於股權收購類項目來說，除特別約定由轉讓方清理全部債務，無論股權結構如何變化，目標公司仍須繼續承擔相關債務，但基準日後原則上項目公司僅可繼續執行原合同，不能簽訂新的大額合同或對原合同金額進行修訂，目標公司的債務關係及處理方式一般分為以下五類：
（1）應付未付政府相關的地價、稅費等
如土地出讓金、拆遷補償款、應繳契稅、城市基礎設施配套費，因該部分款項對目標公司的重要資產——土地的評估值影響較大，原則上在支付股權轉讓款之前，甚至是簽訂股權轉讓協議之前即須由轉讓方支付完畢；
（2）金融機構的貸款、信托等
如貸款、信托利率相對較低，收購方可要求轉讓方協調金融機構認可股東擔保責任的轉移，並繼續提供貸款；如貸款、信托利率相對較高，收購方可要求轉讓方協調金融機構中止相關貸款、信托，或繼續貸款合同，但由轉讓方對收購方進行貼息；
（3）應付工程款、供貨商貨款、糾紛訴訟的利息或訴訟費、違反行政許可的相關罰金等
為避免相關糾紛，最好的處理方式是充分預估債務範圍或金額，雙方協商確定該部分債務總額，總額範圍內的債務由收購後的目標公司承擔，超出債務總額的債務由轉讓方承擔；如果轉讓方不接受上述處理方案，則須提供足額的可執行的擔保；
（4）應付股東借款
①原則上收購方應根據受讓股權比例將轉讓方的股東借款進行置換，及收購方向目標公司提供股東借款用以歸還轉讓方的股東借款；
②如因收購前後對目標公司的會計政策變化而產生息差，則原則上收購前的股東借款按照原會計政策計息，完成工商變更後的股東借款按照新的會計政策計息；
③股東借款作為一種股東投資形式，收購方對轉讓方股東借款的置換也可以根據相關權利義務履行分筆支付（參見股權轉讓款的付款進度安排）；
（5）公司運營正常的管理費用、營銷費用支出
項目公司所發生的管理費用營銷費用原則上根據目標公司的收購前後的人力資源政策、營銷方案分別執行，對於收購前項目公司所發生的相關費用，收購後的公司繼續承繼。
3.公司檔案及資產的移交
需要通過協議約定移交的範圍及資產移交標準，尤其對於因對項目費用發生會產生較大影響等，項目土地的移交標準須盡可能的明確細化，如完成拆遷並安置補償到位、幾通一平、在建工程的分部工程的形象進度等。
9.3 協議的執行
收購類項目因其複雜性，對協議的執行是項目收購成敗與否的關鍵。協議的執行重點關注以下幾個方麵：
1.工商變更手續
股權的工商變更手續須由收購方負責或監督執行；
2.資料及資產交接
公司資料及資產的交接須列出清冊，由轉讓方、受讓方相關負責人監督，項目公司的新舊經營層交接負責人負責完成清點交接，並簽字確認；
3.核實付款條件滿足情況，掌握付款進度
收購方負責人須在支付進度款前，根據協議所約定的付款條件執行情況履行付款程序；
4.確保相關法律文件的完畢
如需進行股權質押登記，須股東方的母公司或第三方出具擔保函的，須根據主協議約定落實到位，並存檔備案；
5.違約責任預警及追究
對於協議所約定責任義務未履行到位，或未按期履行的，收購方須及時以正式函件形式進行催告，以敦促協議的履行，以備可能發生的訴訟。
9.4 特殊收購項目的法律問題及稅務問題的處理
在目前的房地產收購實踐中，往往會遇到一些非常規的特殊的收購項目，相關法律問題如下匯總如下：
1.城中村改造項目的土地獲取流程及相關稅務處理
各地對於城中村改造項目的相關政策有所區別，但在鼓勵社會資金投資一級開發、部分稅費減免方麵具有一定的共性，以下收購的特殊法律問題進行梳理（以下總結適用於武漢市城中村改造項目，如其他城市的城中村/舊城改造類的收購項目有所不同再進行補充）：
（1）城中村改造項目的土地確權
武漢市城中村改造項目一般都通過毛地掛牌的方式上市，即：
①由國土規劃部門核定擬改造的城中村地塊的規劃設計條件、獲取建設用地指標並列入供地計劃；
②該地塊進行掛牌上市，房地產開發企業摘牌，與國土部門簽訂《國有建設用地使用權成交確認書》。土地成交價包括城中村綜合改造成本及政府收益（政府收益包括土地出讓金、水土保持設施補償費和土地登記費）；
③房地產開發企業與城中村拆遷主體（村民委員會或村集體）簽訂《國有建設用地使用權轉讓補償合同》，與拆遷主體、拆遷公司簽訂拆遷工作委托合同；
④拆遷主體與村民及相關產權單位簽訂拆遷補償合同，房地產開發企業根據《國有建設用地使用權轉讓補償合同》約定支付拆遷補償費用， 由拆遷主體支付給村民及相關產權單位；
⑤完成拆遷後，拆遷主體及房地產開發企業向政府申請拆遷結果備案，經政府審核公示後，與房地產開發企業簽訂正式的《國有土地使用權出讓合同》，房地產企業繳納契稅並辦理建設用地批準書及國有土地使用權證，至此完成土地確權。
（2）城中村改造項目的投資主體、拆遷主體及實施主體
城中村改造項目的投資主體為摘牌取得毛地的房地產開發企業，拆遷主體為村集體或村民委員會，拆遷實施主體為拆遷公司。在收購的盡職調查過程中，要重點區分相關法律關係，以確保確保相關法律文件的完備性及合法性。
（3）城中村改造項目的稅收優惠
①契稅問題
城中村改造項目的土地成交價包括城中村綜合改造成本及政府收益（政府收益包括土地出讓金、水土保持設施補償費和土地登記費），在辦理國有土地使用權證之前的契稅繳納環節，國土部門根據摘牌價格與房地產開發企業確定土地成交價並簽訂出讓合同，稅務部門以出讓合同確定的土地成交價核定契稅。
但是，因拆遷周期較長，實際的城中村綜合改造成本往往遠高於掛牌地價所確定的成本，這就造成了在土地確權階段，雖然少繳納了部分契稅，但部分拆遷成本卻在稅務部門認定範圍之外。根據稅務法規和規章文件（財稅【2004】134號文與鄂地稅發【2010】176號文）規定，所有拆遷補償費用均須提供契稅完稅（或減免稅）憑證，否則不得作為其他稅種計算的稅前扣除額。因此，在最終項目清算時，為進行稅務籌劃，確保項目全部拆遷成本可在土地增值稅、企業所得稅前抵扣，勢必麵臨著補繳契稅的風險，及契稅滯納的風險。
目前城中村改造項目契稅核定現狀而造成的部分契稅可能不繳或補繳的情況，對於房地產開發企業，尤其是在完成土地確權之後即進行收購的收購方來說，是一把雙刃劍，在收購方案設計及協議擬定過程中要重點考慮與轉讓方就該部分責任的分擔問題。
②城市基礎設施配套費
根據武漢市《市規劃局（市國土局）關於“ 城中村”綜合改造土地房產處置及建設規劃管理的實施意見（試行）》，項目免繳市政基礎設施配套費。
2.公司分立相關法律及稅務問題處理
對於擬收購轉讓方所有的項目公司名下部分項目的以股權收購項目，為明晰產權關係及合理規避稅費，可采取公司分立的方式，即轉讓方將擬轉讓的項目分割至分立後的新公司，收購方對分立後的新公司進行股權收購。采取這種方式的收購，收購方須重點關注以下問題（以下總結適用於長沙市的公司分立操作，如其他城市的公司分立操作有所不同再進行補充）：
（1）分立導致的股權轉讓的工商變更登記手續後滯問題
原公司派生分立為兩個公司，即原公司作為法律主體仍然存續，同時新設一家新公司，原公司股東按照原持股比例取得新公司的股權。分立時，根據地方稅務局的要求，原股東須承諾自京寧置業工商登記注冊完成後一年內不進行任何股權轉讓。這樣的安排主要是為了滿足采取特殊稅務處理情形，被分立企業（即原公司）可以繼續按照原有計稅基礎，而無需以公允價值確定本次分立的資產轉讓所得。該等特殊稅務處理的最大受益方為原公司的股東，即股權轉讓方。為了實現雙方利益最大化，對於轉讓方的這一稅務籌劃安排，收購方原則上是可以理解的，但收購方存在相應的法律風險，故須對相關責任進行明確約定及製定風險防控措施：
①僅簽署股權轉讓協議，而不辦理工商變更登記手續，則本次股權轉讓沒有對抗第三方的公示效力。因此，應當在簽訂股權轉讓協議後立即修改新公司的章程及股東名冊，將收購方及持股情況載入公司章程和股東名冊，這樣收購就具備了《公司法》規定的新公司的股東資格，不辦理工商登記手續僅僅是不具有對抗第三人的效力，但不妨礙收購方取得新公司的股東資格。另外，可要求轉讓方將其名義上持有的股權（未作工商變更的股權）向收購方進行質押登記，即將可能存在的善意第三人主張權利的風險降低至最小；
②若工商登記手續在新公司成立一年後方完成，根據外部審計要求，收購方一般無法在當年對新公司合並財務報表，須在收購時考慮對公司當期業績及經營指標的影響；
③收購方對新公司的管控。因暫不能變更工商登記，收購方可以通過簽署股權轉讓協議、修改章程和股東名冊，作為實際控股股東參與新公司股東會的決策，並按照章程規定正常行使表決權，並可以委派半數以上董事進入董事會，也可以在股權轉讓協議中明確新公司股東會作出的決議均需以董事會審議通過為前提，其作出的股東會決議僅是滿足公司運作的形式。
（2）分立導致的債務承擔連帶責任問題
原公司分立時，根據工商局要求原公司股東共同簽訂《公司分立協議》，約定原公司的債務由分立後的原公司與新公司共同承擔。另外，根據《公司法》第一百七十八條規定，如果公司在分立前未與債權人就債務清償達成的書麵協議，則公司分立前的債務由分立後的公司承擔連帶責任。因此，按照《公司法》及公司分立協議，新公司除了需要承擔分立時新公司與原公司簽訂的《資產、負債分割清單》中所列示的債務，還需要為原公司於分立之前的債務承擔連帶責任。這對於收購方來說，存在著較大的或有負債風險。因此須對相關責任進行明確約定及製定風險防控措施：
①收購前要求轉讓方與債權人就債務分擔達成協議，明確原公司與新公司承擔的債務範圍；
②如轉讓方短時期內無法與債權人達成協議，且轉讓方可提供較為充分的擔保，則可以在股權轉讓協議中應當明確約定新公司承擔的債務範圍限於《資產、負債分割清單》中列明的債務，超出此範圍之外的債務一律由原公司及轉讓方承擔。若新公司承擔了確定範圍之外的債務，原公司以及轉讓方應當全額賠償予給新公司，由此造成收購方損失的，還應當全額賠償收購方。同時，為了更好的保證原公司及轉讓方履行可能發生的賠償義務，可以要求轉讓方提供相應的擔保措施。
（3）前期項目成本分攤問題
派生分立時，原公司將前期項目開發成本按照一定比例分攤到新公司，但稅務機關並未出具書麵確認文件，因此，項目清算時，存在稅務機關對於該等分攤至新公司的成本不予認可或進行調整的風險。
因此可要求轉讓方承諾負責協調稅務機關認可分攤至新公司的成本均可計入土地增值稅清算的抵扣範圍，若稅務機關作出相關調整或不認可部分成本而造成新公司及收購方損失的轉讓方全額賠償。
3.少數股東獲取公司實際控製權的方式
為更大的發揮收購杠杆作用，房地產公司往往會聯合集團內部其他成員企業，或其他機構（如房地產基金）共同完成收購，因此在目標公司的股權結構可能形成原股東股比收購方（房地產公司）收購方（房地產公司）合作方的情形。
在這種情形下，收購方若要取得對目標公司的實際控製權則可通過與合作方結成一致行動人的方式解決，即雙方簽訂《一致行動協議》，保證在公司股東會、董事會會議中行使表決權時采取相同的意思表示，鞏固雙方在公司中的控製地位。
4.通過參與企業改製而獲取項目的收購流程及相關稅務處理
央企集團背景的房地產開發企業往往具有通過參與集團內外部企業改製而獲取項目土地的得天獨厚的條件，不但可以規避土地市場較為激烈的競爭，而且可以在稅收上享有一定有優惠政策。
（1）參與改製的流程
但鑒於擬改製企業一般都存在著產權關係複雜，債權債務較為混亂，曆史遺留負擔（主要是職工問題）沉重，因此房地產開發企業須慎重選擇參與改製的企業，至少要具備以下幾項基本條件：
①政府及企業集團支持，可以依據相關政策完成產權確權，尤其是土地的確權；
②清理債權債務的費用及解決曆史遺留問題的費用，至少不高於與參與改製所獲取的經濟利益；
③職工問題可以在較短時期內妥善解決。
滿足以上條件，房地產公司即可以考慮通過現金增資方式參與企業改製而獲取項目土地，主要分為四大步驟：
①明晰產權、理清負債，合理進行企業定價
企業公司製改造的主要目標就是通過清產核資、明晰產權關係，引入社會資金、建立現代企業製度，也是參與改製的房地產公司的核心利益所在。
a.全民所有製企業所享有的土地、房屋等資產往往是經營權或管理權或承租使用權，而非完整的產權，而清產核資、明晰產權的關鍵則在於產權與經營權或管理權或承租使用權合一，明確全民所有製企業經改製而享有獨立的法人財產，改製後以股權為紐帶，企業集團或政府相關部門與改製後的企業為出資與被出資關係，間接享有企業的權益。
b.改製企業的定價，首先受主要資產的權屬的影響。尤其須重點關注的是改製企業價值最大的資產——土地的性質，如為劃撥用地，除非有特殊政策，隨著國有土地管理的日趨規範，自企業集團或政府相關部門直接劃轉至改製後的企業基本難以實現，這種劃撥土地是無法定價也沒有辦法進行改製的；如經補交土地出讓金已由劃撥用地變性為出讓土地，則可以經運作以協議轉讓或以土地作價出資的方式，完成土地的過戶，對於這樣的土地可以通過土地評估確定實際的市場價值；如已變更為出讓土地的用途為非可進行房地產開發的住宅、商業或綜合用地而須通過規劃設計指標，則對於土地價值的判斷仍以現狀評估為基礎，調整規劃設計指標後土地增資的部分，參與改製的房地產公司可與改製企業協商分享方式和比例。
c.改製企業的定價，還要受企業的對內對外債權債務的影響。改製企業的債權，根據清產核資的基本審計原則，要予以核銷、或計提減值準備。改製企業的對外債務，要厘清改製企業與企業集團或政府相關部門的債務承擔責任。對內債務，主要指企業離退休職工及在職職工曆史遺留的薪酬、福利待遇等問題，須指定解決方案並提交職代會決議。
d.基於上述明晰產權、厘清負債問題的解決，可以委托各專業中介機構進行土地評估、財務審計和資產評估。
②爭取企業改製相關優惠政策
工商局、地稅局、國土局就改製相關工作進行溝通，掌握相關部門對企業改製相關政策的處理方式及要求，提前做好稅務籌劃，統籌考慮改製方案。
③履行企業改製審批備案程序
a.改製企業所屬的企業集團或政府相關部門資產劃轉事項出具批複文件，以滿足審計及評估報告出具要求，各中介機構根據相關方反饋意見修訂報告，並出具審計、土地估價、資產評估報告，審計、土地估價、資產評估報告報請所屬的企業集團或國有資產監督管理部門審批；
b.根據企業集團或國有資產監督管理部門批複的改製方案，改製企業履行職代會審議程序並形成職代會決議；
c.改製相關文件報請企業集團或國有資產監督管理部門批複或備案，包括但不限於：審計報告、資產評估報告、改製方案、新公司章程、職代會決議、股權合作協議等；企業集團或國有資產監督管理部門對企業改製相關文件予以批複或備案；
d.收購方履行投資評審程序。
④完成資產劃轉及新公司設立
a.改製企業取得土地權屬證明；
b.到改製企業屬地工商局完成有限公司名稱預核準；
c.開立驗資賬戶，供收購方現金注資使用；
d.收購方與企業集團或國有資產監督管理部門簽訂股權合作協議、簽署公司章程及股東會決議，任命公司董事和監事；董事簽署董事會決議，選舉董事長，聘任總經理等高管；
e.收購方向驗資賬戶打入現金，完成注資，出具驗資報告；
f.改製申請材料報送屬地工商局，辦理改製及增資的工商登記手續，取得新營業執照；完成稅務登記；
g.完成國有產權登記，以及資產權屬證書權利人、社保、經營資質等手續；
（2）相關稅收優惠政策
企業改製，以土地等資產作價入股可享有一定的稅收優惠：
①根據現行稅法規定，改製方及收購方雙方均不需要繳納營業稅及附加稅；
②對於契稅，則根據交易雙方企業性質的不用而不同，具體如下：根據契稅暫行條例的有關規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓或房屋轉讓，應納契稅。另外根據《財政部、國家稅務總局關於企業改製重組若幹契稅政策的通知》（財稅[2008]175號），非公司製國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅（該文件執行期限為2009年1月1日至2011年12月31日）。
③對於土地增資稅、企業所得稅，可通過企業集團整體改製向財政部、國家稅務總局申請減免或暫緩征收的相關政策。
5.個人所得稅代扣代繳事宜
收購方擬受讓的股權中包括自然人所持股份的，自然人股東需要就其股權轉讓所得繳納個人所得稅，而收購方根據稅收相關法律法規的規定負有代扣代繳的義務。根據《稅收征收管理法》規定，扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。
為避免相關風險，須在股權轉讓協議中對於自然人轉讓方的個人所得稅代扣代繳事宜及相關責任明確規定，或者將自然人轉讓方提供個人所得稅完稅憑證作為付款條件之一。