在金錢紛爭的時代，盡顯地產商機。
房地產，這塊帶來高額利潤的領域，各路精英爭相前往。如何賺錢到手軟，且看各路地產大佬如何秘密出招。
開發商的利潤率到底有多高？有的地產大腕說一年下來也就7.7%，也有人說大概在20%左右。據社會專家調查表明，從富豪排名榜上，上榜最多的富豪依然集中在房地產業。以胡潤百富榜為例，連續數年內，胡潤百富榜上的富豪中房地產富豪人數居多，房地產可以說是中國超級富豪的溫暖大搖籃。雖然與房地產商紛紛進入富豪榜形成鮮明對比的，是為了一套住房，傾家**產，東挪西借，把牙縫裏省下的財富拱手奉獻給房地產商人的“房奴”們，即使如此，投身於地產業的人們依然是隻增不減。因為人們都知道，在房地產炒得空前狂熱的當今社會中，房地產的利潤是最高的，看到從中誕生的一個個富豪，誰不想步其後塵賺錢到手軟？然而，人們在關注房地產的高額利潤時，又有多少人知道利潤背後的秘密？
房地產商中富豪多的原因
一說起房地產富豪們的發家史，許多人腦海裏不由得蹦出了“暴利”這個詞。再加上媒體不斷地報道房地產的黑幕，這個罪名更是落到了實處。
回顧2002年福布斯中國富豪排行榜，其中有50%的企業家涉足房地產或者以房地產為主業，房地產和基礎建設行業為各行業之最。在2003年福布斯中國富豪榜中，有35位富豪經營的產業涉及房地產，令其他行業難以望其項背。而2007年的十大富豪所從事的行業中，有八人有房地產業務，更有四人的主業完全是房地產。怪不得有人說，中國首富是搞房地產的，美國首富是搞高科技的。據統計在前50名富豪中，居然有一半的人都在搞房地產。這反映出當前中國經濟中房地產業的主導和支柱地位，折射出房地產市場的火暴行情。房地產富翁在福布斯富豪排行榜中暢行無阻，難怪有人感歎，房地產業是最“肥”、最有“錢”途的行業。而中國的城鎮化建設力度加快，城市人口增多，城市規模擴張，也為房地產市場提供了較大的發展機遇。
房地產超級富豪上榜之多，說明房地產業屬於暴利行業，更說明了國內房地產價格持續上漲的利潤去了哪裏。富豪榜是財富的象征，一定程度上顯示著一個國家的經濟活力和國民富裕程度，但是，太多的房地產商占據中國的富豪榜，卻不得不讓人“浮想聯翩”。房地產開發中的暴利，已經是公開的秘密；一夜暴富的神話，在房地產行業屢屢上演，以至於有的房地產商感言：“房地產利潤高得我們都不好意思說了。”據調查，外國房地產行業的利潤一般在10%左右，而我國則普遍達到30%，有的城市、區域的樓市，甚至達到50%或更高。這麽高的利潤，是其他許多行業難以想象的，同時也說明了我們國家政府管理、財政稅收等政策值得改進的方麵還很多。值得關注的是，現在從事房地產就能撈大錢的觀念，正在衝擊、膨脹著不少人的致富夢想。
撐起房地產高利潤的手法
自2005年以來，各地的房價不斷攀升，顯然，房地產已經成了一個暴利行業，然而這種高利潤是如何實現的呢？據了解，開發商維護自己高利潤的手法通常有以下幾種：
●調高樓盤容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼
據調查，規劃部門與城建部門所批準的市區內樓盤的容積率通常不超過2。也就是說房地產商可以開發不超過兩倍於土地麵積的商品房。而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關係，以做城市標誌性建築、政府重點工程或其他多種理由把樓盤的容積率調高到3或者5，有的甚至調到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍於土地麵積的商品房。平地拔高樓，利潤馬上水漲船高。
●做假賬、巧避稅
房地產商手上通常都有從獵頭公司招聘來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成隻賺5000萬或者更低，給外界造成一種因樓盤成本升高而提高售價的假象。
除此之外，精明的房地產商還很善於利用城市高新區、開發區的稅收優惠政策，在銷售新的樓盤前往往都會在這些地方注冊一個新的公司，以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策。做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業減免稅收的優惠周期一致，僅此一項，房地產商們就可以省下數百萬甚至上千萬元的費用。
按照國家的政策差價空轉，土地必須先進入各地的土地儲備中心，然後再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔一些公益性建設，為市民修建一個廣場或是修路架橋，而政府將給予適當比例的土地優惠。於是地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻，用以阻礙其他競拍者。
當事先作好準備的土地開發商如願以償拿下土地標權以後，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設施，希望政府給予價差補貼或優惠。然後就像企業出口創匯、外貿退稅的形式一樣，財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊。而房地產開發商還會以樓盤周圍環境綠化好、公益市政設施齊全為由抬高房價。這樣，修建市政設施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了老百姓頭上，開發商自然而然地穩賺不賠了。
房地產利潤來源地
不少人認為，中國房地產市場像個謎團：這裏是富翁的製造廠，這裏又是欠稅、逃稅的溫床。在2006年胡潤百富榜上，排名前十位的富豪中就有六位以房地產為主要經營行業，此外，還有兩位將房地產作為其主業之一。而在2006年胡潤房地產富豪榜中，50位房地產富豪的總財富更是達到2010億元，平均財富超過40億元，上榜門檻即達15億元，位居所有行業榜單之首。
在房地產業競爭空前激烈的背後，“寡稅地產”究竟是以怎樣的隱秘手法來隱瞞利潤的？先看一則案例：A公司是一家全國布局的房地產集團，旗下設立一係列關聯公司，比如全資技術谘詢公司、設計所、園林公司、小區智能化配套公司、廣告公司等，稱之為“產業上下遊一體化”。該集團某項目公司高管稱，設立配套公司目的之一就是總部想把市場研究、規劃設計、園林配套、小區智能化建設、營銷企劃等業務交給自己的關聯公司來打理，將費用定得很高，通過關聯交易來轉移利潤。單廣告公司一年收到的市場研究、營銷企劃活動費用就高達千萬元之巨。銷售形成利潤後，利潤被分拆到這些配套公司，然後通過這一攬子公司的相關流程轉變成所謂的固定資產。當變成固定資產後，房地產利潤已完成最後轉移，改頭換麵成為不需要納稅的資產了，作低利潤率的計劃就可以實現了。
這種做法在房地產企業當中非常盛行。熟悉此種操作流程的B公司是一家專業化經營的房地產公司，同時開發了五六個項目，這些項目都是跨年度、跨地域滾動開發的，客觀上給房地產稅收稽查帶來了困難。稅務部門檢查稅收時一般以一年為單位，而事實上，該房產公司的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之後才能進行。換言之，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時公司又會把前一項目中回籠的資金再投入到下一個項目當中。因此企業賬麵上有時還會顯示為虧損。房地產項目連續滾動開發，項目決算期被人為滯後，遲遲不作工程結算，銷售商品房收入就可以一直掛在應收賬款上不結轉收入，導致成本難以算清，企業所得稅應納稅所得額難以確定。對於B公司模糊開發產品的完工標準的操作手法，A公司旗下一位高管稱，一些房地產公司存在這樣兩種做法：一是已完工項目未按規定及時結轉收入和利潤，並繳納企業所得稅；二是多個項目同時開發時，企業有意使成本負擔的對象混亂。
協議用地同樣產生高利潤
國有房地產企業的利潤高得誘人，而私有企業的利潤又如何呢？一些公開發表的數據也許會有助於解開這個謎團。
2003年8月1日起施行的建設部《協議出讓國有土地使用權規定》，規定出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，亦可采取協議方式。據有關數據顯示，單廈門市目前已清理的曆史遺留商品房用地存量近450萬平方米，共可向市場提供約1246萬平方米的商品房。
在廈門的環島路上有一處麵朝大海的熱銷樓盤，批準銷售麵積是60000多平方米，已售均價是11000多元。而在廈門市國土資源和房產管理局2006年10月25日公布的《城鎮房地產開發土地供應情況和開發利用情況公示表》上顯示，該樓盤是以土地協議出讓方式取得的，樓麵平均地價僅為1700元左右。1700元左右的樓麵平均地價，再加上1500元的建築成本、10%左右的稅金，該樓盤的成本價不到4000元。即使按11000元的售價計算，毛利率也高達近60%。
房地產業內的富豪輩出，一直以來都極其受人矚目，房地產的高額利潤的確是誘人至極，但如果沒有自己的炒作方法，沒有用錢與地搏鬥的心，你又如何能贏得房地產的利潤，賺錢賺到手軟呢？
房地產開發商是“利潤巨人”還是“利潤侏儒”？通過對全國房地產開發企業、房地產開發項目進行的檢查顯示，企業隱瞞利潤現象相當普遍，部分企業嚴重偷稅、漏稅，被查企業既涉及全國布局的大公司，也有區域性中小公司。檢查中反映的平均利潤率是26.79%，比房地產開發企業賬麵的12.22%高出一倍多，有的企業實際利潤率達57%。如此之高的利潤顯然不能說不是“利潤巨人”。
高房價、高利潤……力量存在於細節當中，更存在於真實當中，在房地產贏利的真相麵前，任何秘密都不再具有**力。