作為在市場上流通的商品，總是有公允的價格的，目前的房價肯定不可能一路直衝雲霄。下麵，我們從幾個不同的角度來對房價進行估算，力爭還原一個最接近真實的房價。

誰在左右房價的脈搏

房價漲漲跌跌是很正常的事，但是，是誰在其中左右房價呢?如圖8-4所示。

圖8-4 影響房價四要素

為什麽房價會上漲?一是通貨膨脹；二是“物以稀為貴”，因為土地和房子有限，買的人多，自然價格就高了；三就是有泡沫在作怪。那麽，如何抓住其變動的脈搏呢?可以從以下幾個方麵著手。

一是宏觀政治經濟環境，這是最重要的因素。經濟增長，房價一般也上漲；經濟衰退，房價一般也下跌。如果經濟增長平穩，正常的房價自然不會有太大變化。如果經濟一團糟，指望房價不斷上漲，無疑是癡人說夢。

二是貨幣政策。它其實和宏觀經濟緊密相連，隨宏觀經濟的變化不斷調整。一般而言，加息可能壓製房價，降息可能促升房價；匯率升值則促升房價，貶值則壓製房價。

三是房地產政策。國家一般通過相應的政策來調控房地產市場。如果想扶持，一般會出台積極的政策，這時房價就可能上漲；如果覺得過熱，需要降溫，就會出台一些抑製措施，比如在房貸方麵增加難度等。而如果國家出台大力發展經濟用房的政策，那麽自然就會對高檔的商品房市場造成衝擊。當然，這些政策在長期和短期內顯現出來的效果會有所不同。

四是房地產成本。一般包括土地成本、實際建築成本和拆遷成本。因為土地國有，因此政府拿出多少土地、以何種方式拿出來，都會影響土地成本。目前，土地成本節節攀升，各地的“地王”不斷出現，儼然成為房價萬惡的“推手”。而建築成本無非是建築用材和人工費用等，它們變動一般不大；至於拆遷成本，長期的趨勢應該是不斷上升的。

測算房價的上下限

影響房價的基本因素，我們已經知道了，但是其要拿來衡量具體的房價，卻好像於事無補，難以對房價做出準確的估算。

但是，如果借助一定的公式和參照物，對房價的上下限，我們大體上還是可以知道的。如圖8-5所示。

圖8-5 房價的上下限

房價下限是指房價泡沫徹底破裂，恐慌心理使得房主不斷拋售，房價持續下跌，跌破合理價位，比如香港97回歸前和2003年非典時期。

關於房價上限，因為房子不同於其他商品，它不可流動，沒有可複製性，所以不同地段房價不一。但是，隨著全球經濟的一體化，在世界範圍內，國際現代化都市的房價有趨同的趨勢。因此，區域房價的合理空間可能被大大抬升，這也是北京、上海這些大都市房價不斷上升的原因之一。

房價合理價位可以通過兩個比例來測算，以大致估算其價值。

（1）房價年收入比

如同用股價除以每股收益得出的市盈率來衡量股票估值高低一樣，大家也普遍用總房價與戶均年收入比來衡量一個城市的房價高低。這個比值越高，即要花更長的時間來買房，說明房價偏高，風險也相應地越大。國際上通行的房價與年收入比為3～8倍。比如美國的相關調查報告顯示近年來美國本土住宅均價相當於工薪家庭6年的收入。

據統計，北京人均可支配年收入為3萬元，按戶均2人有收入來源計算，約為6萬元。市場統一房屋均價為10000元/平方米，按政府提倡的人均30平方米共90平方米（一家三口）計算，即是總價90萬。由此推算房價年收入比為15。也就是說，一家人不吃不喝，15年才能夠買一套不大的房子。即使是這樣，15這個數字還不是靜止的，還在往上攀升。

事實上，我們還不能簡單地和別的國家比較。因為目前我國房市買賣的僅僅是70年的使用權。也就是說，私人對土地是沒有所有權的，所有土地都掌握在國家手中。在西方國家，土地可以私有，支撐樓市上漲的重大原因就是土地本身，因為土地是有限的。因為房子隻會越用越舊，在這點上，房子到期後如何處理，房主利益如何保障，目前國家尚無明確法規出台，這也算是一個風險吧。

（2）房價租金比

也就是用房子的總價除以每年的租金，國際上一般以12～15倍為宜。如果租金便宜，自然有很多人不願買房；如果租金高，相比之下買房就更劃算，自然許多人就自己買房了。因為租金千差萬別，不太好比較，可以參考附近賓館相應房間長期包房的價格。

三針戳破房地產泡沫

世上凡是流動的東西總是會產生泡沫的，河流如此，股票如此，樓市亦如此。泡沫撐起的價格就叫虛漲。因為貴到什麽程度，大家心裏沒譜，越是價格上漲，越是這樣。實際上，很難區分正常上漲和泡沫，更多的時候兩者是互相摻雜的。10年前，我國發生過一次重大的房地產泡沫，催生了無數的富翁，也同樣淹沒了無數的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的時候奮不顧身地進軍房地產，結果泡沫一破，頓時成為窮光蛋。

那麽，如何區分有無泡沫呢?可以用“三根針”來檢查：房子經過幾道手、房價上升速度和房屋空置率的比例是否正常。如圖8-6所示。

圖8-6 三針戳破房價泡沫

第一針是房子經過幾道手。一般來說，轉賣的次數越多，泡沫就越大。炒房者一般采取三種形式：炒樓花、出租、轉手買賣。其中，“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際隻交數量很少的訂金，之後轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價。在這三種炒作手段當中，尤以炒樓花的危害最大，曾被認為是許多國家樓市崩盤的重要原因。如果樓市炒作過度，就會像股市一樣，大起大落，阻礙房地產市場的平穩發展。從海外經驗看，一般認為投資買房比例超過20％時，就表明該市場投機行為比較嚴重，樓市含有較大風險。

第：二針是房價上升速度。在比較健全的市場上，房價漲幅不應比居民收入漲幅大過多。如果大過多，就說明泡沫大，會導致越來越多的人買不起房，這樣房子的價格早晚有一天要掉下來。

第三針是房屋空置情況。空置就是庫存，市場上任何一種商品都有合理庫存，保持適度數量的空置房，對平衡市場供求、調控房價都具有積極的作用，國際上的庫存量一般不會超過15％。如果沒有空置率，則表明房地產市場過熱。問題在於，怎樣統計這個庫存量?關於這一點，眾說紛紜。不過，購房者可以有自己的直觀認識。看是什麽樣的房子空著，是低檔、中檔還是高檔的?是大戶型還是小戶型?

所以，買房一定要慎重，不光要考慮自己日後的發展，也要考慮國家整體經濟的發展。比如，現在我國經濟發展狀況很好，並且已經持續了很多年，許多年輕人以為這樣的狀況會一直保持下去，於是不顧自己的實際需求，盲目購置大房子或者很高檔的房子，這樣每月的還款壓力就很大。而如果日後國家經濟不景氣，自己的工資不但長不了，甚至下降乃至中斷，還款就成了問題，連房子都可能被收回去。舉個例子可以說明。你買了一棟100萬元的房子，首付30％，剩下的70萬元通過銀行貸款。由於房市泡沫，房屋價值跌到60萬元，但是70萬元的銀行貸款可不會跌，你還得老老實實付清。這時即使把房子賣60萬元來還貸款，還欠銀行10萬元。這等於說你的首付30萬元算白付了，還成了名副其實的“負翁一族”。