無論房價多高，一般人總還是希望買房子的。如果是自住，在目前情況和自身經濟條件許可的情況下，則不用過分考慮房價的高低；當然如果是投資，則須慎重了。下麵就一手房與二手房的購買情況做些簡單介紹。

通過房貸購買住房

通過房貸買房需要確定以下幾件事。

（1）確定首付和貸款期限

確定首付及貸款期限，需考慮兩個因素。一是手頭的錢有多少；二是日後每月的還貸額是多少。首付比例高，日後月供低，但前提是得備足日常所需，不能讓生活質量下降太多。

貸款年限的選擇有5年、10年、20年和30年等幾種。需綜合考慮未來的還貸能力，不能單純以時間長短定。

總之，決定首付款和貸款期限的一個重要因素就是：有沒有收益率比房屋貸款利率高的投資?如果有，從理性的角度講，那麽首付款應盡可能地低，期限盡可能地長。因為，如果你的錢僅在銀行拿2％的利息，而同時又要付給銀行5％的利息，那何必做這種賠本買賣呢?

（2）選擇貸款種類

首付款後，剩餘的房款就隻有通過貸款了，可怎麽貸呢?目前有三種可選：商業性貸款、公積金貸款和組合貸款（混合前兩種）。一般應先盡量用住房公積金貸款，其利率比商業貸款要低，但是總額有限製。住房公積金是國家強製規定交納的，盡管強製，可就目前而言，住房公積金利率絕對比活期、整存整取一年期存款都要劃算。而本年度交納的按活期利率計算，且錢存在公積金賬戶裏不用收取利息稅。在公積金貸款外，一般就隻有通過商業貸款了，其利息可是要高於住房公積金貸款不少的。

（3）確定貸款利率方式

當央行調整基準利率時，兩種住房貸款利率一般都會相應調整，這就是浮動利率的貸款方式。此外，一些銀行還推出了固定利率貸款，即不管未來利率如何變動，住房貸款利率都不變動。但是固定利率貸款也有弊端。如果未來利率上調，固定利率方式很劃算，可少付利息；而一旦下調，就得多付利息了。所以，在選擇利率方式時，應估算一下未來利率的大體走勢。此外，對於固定利率貸款，提前還款繳納的違約金可能要比正常情況下還貸高出許多，這也是需要注意的。

（4）還款方式：等額本金法還是等額本息法

這是目前銀行提供的兩種主要還款方法，購房者可以任意選擇。等額本金法是指每個月還款含固定的本金和不同的利息，因此每個月還款總額是不固定的，前期大，後期小。而等額本息法每個月還款總額是固定的，但作為其組成部分的本金和利息每個月都不同。

假如利率在整個期限內都不變化的話，總的還款額等額本金法比等額本息法要少。因為在還款前期，等額本金法還的本金多，以後就不用再為還掉的本金支付利息了；而等額本息法付的利息多。但是，如果在還款期間利率發生變化，可就不一定了。如果利率上漲，因為等額本金法所剩的本金少，相應的需要支付的高利率利息也就少了，所以等額本金法比較合算；如果利率下降，因為等額本金法所剩的本金少，所以就隻有較少的本金可以享受到低的利率，所以等額本金法就不太合算。

選擇何種還款方式因人而異。由於等額本息法前期還款壓力小，更適合收入處於上升期的年輕人，而等額本金法每月還款額逐月減少，更適合收入穩定的中年人。同樣，如果我們能準確地判斷未來的貸款利率變化，根據以上分析也能省下不少錢呢。

當然，還有其他的還款法，比如根據你未來的收入情況量身定做還款方案等。

（5）提前或延後還款期限

如果你積蓄多了，又不想眼睜睜地定期支付銀行利息，給銀行打工，就可以向銀行申請提前還清。目前組合貸款還不能提前還貸，而單獨的商業貸款或公積金貸款就可以。當然如果有些人覺得收入減少，每月的還款額超過總收入的30％，生活質量下降了，也可以延長還款期限。

還有一點值得注意。銀行貸款以5年為線，5年以上是一個較高的利率；5年以下是一個較低的利率。因此如果縮短貸款期限後貸款期限在5年以內的，還能享受到更低的貸款利率呢。

精打細算二手房

相比新房，二手房因地段好、社區成熟、價格偏低而受人青睞。在購買二手房時，需要注意如下幾點：

一是看房子是否能正常交易，產權證能不能順利拿到手。很多買方認為一手交錢，一手交房，隻要自己拿到房屋的鑰匙入住了，房子就是自己的了，實際上大錯特錯。如果在過戶之前將房款支付給業主，買方就存在“錢房兩空”或者付出額外成本的可能性。如果不能過戶，也就是說拿不到產權證，自己對房子連個正式名分都沒有，那還買什麽呀?如果已被房主抵押，這樣的房子就更不能要了。而如果入住進去，發現原業主拖欠了供暖費、物業費等，自己就不得不為上家買單了。目前隨著房地產中介服務日益規範，此類風險要比以前小些。

二是看中介公司是否正規，是否有代理買賣的資格。這點，一調查就知道了。

三是合同條款是否詳細公正。過於簡單的合同極有可能是中介和賣主的一個陷阱。因此，合同主要看是否關於房子本身的質量、房款數額、付款時問及方式、人住交驗、費用明細等的相應條款，是否說明相關的違約責任如何承擔等，其中一定要將中介公司收取的費用及需要向相關部門交納的費用了解清楚，最好在合同後附詳細費用清單，避免額外出錢。如目前通過中介買房，一般需要支付房款總價的2．5％作為中介費用，再加上其他隱性的費用，這是一筆不小的支出，投資者不得不考慮清楚。

四是一定要有正規的物業交驗流程，並且不要一次性支付全款給中介或業主，而應在物業交驗的費用結清及房屋的驗收工作完成後再付剩餘房款。

對於那些賣方還沒有還清銀行貸款的二手房，銀行可開辦“轉按揭貸款”業務。銀行通過對交易合同及購房者的資信進行評估後，會給出相應的貸款承諾。為了規避房錢交易的風險，銀行一般會將購房者的首付款先存在銀行的監管賬戶中監管起來，等產權過戶和辦妥銀行抵押後，再將首付款和新的銀行貸款劃到賣方的指定賬戶。這樣，整個交易過程就結束了。

房子到手了，要麽自住，要麽外租。要往外租房，完全可以委托房地產中介公司。目前，一般有兩種方式，一是租房時簽訂三方（求租方、房東和中介公司）協議，由求租者付錢給房主，事後收租、服務管理等麻煩的工作就落在房主身上；而中介公司隻收取求租者中介費後就退出此租賃進程。二是房東將房租給中介公司並收取一定的房租；其後中介公司再加價租給房客，並負責房屋的管理和日常維護等。一般情況下，中介公司會扣除一段時問（如一個月）作為招租工作期。如招租期一過，無論房屋出租與否，房東均可如期獲得合同約定的租金。

知識問答

房產調控的曆史變遷及後果分析?

以下是我國近年來的幾次重大房產調控政策。

1998年7月出台加快住房改革文件，宣布福利分房終止。

睜2003年6月出台121號文件，對房地產緊縮銀根。

2005年3～4月“國八條”出台，打擊炒房、炒地，控製房價。

2006年5月“國六條”出台，調整住房供應結構

2007年8月，國務院公布《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》，明確表示“加快建立健全以廉租住房製度為重點、多渠道解決城市低收人家庭住房困難的政策體係”。

但是，由於在此前的很長時間內，政府可能沒有從本質上認識房價高昂的原因，沒有認識到政府和市場的必要分工（即政府重點提供廉租房和經濟適用房，而市場重點提供商品房），造成“供給”（如土地、信貸規模等）政府化，而“需求”卻充分市場化。在這種模糊認識下，從一開始就沒有想好調控的具體目標和步驟，跟著市場走一步摸一步，摸一步再走一步，不但沒起到平抑房價的作用，反而加重了購房者的負擔。比如，政府加大土地供應，但又對土地實施拍賣，使地價一天一個價，而且更多地進人了開發商的手中，他們拖幾年再開發或轉手輕鬆發大財。另一方麵，不管是上調房貸利率還是增加交易成本，這些都會無一例外地轉嫁到購房者身上。所以，此前國家的一係列調控措施效果都不是很明顯，反而房價越漲越高。

現在要不要買房?

這個問題可能沒人能夠準確回答，因為沒有人能準確地預測未來房價的走勢，更無法知道某一具體地域房價的漲跌。即使事後證明是對的，但事前總是無法肯定。

所以，還是要分清自己是投資還是自住。如果是自住，自己又能負擔得起，就可考慮買。畢竟房價雖然在一段時間內有升有降，但總體趨勢漲的可能性還是要大些，因為房子好歹是對付通貨膨脹的好品種。而選擇租房呢，還得交房租，再說是自己的房子，住得舒服的感覺肯定更強烈。但是如果要投資的話，就要考慮許多因素了，必須密切關注房價漲跌，關注各種房地產政策及其效應。