置地：中環再造當今最能體現香港作為金融、商業中心的地區，無疑是位於港島心髒地帶的中環。香港國際金融中心二期、中銀大廈、匯豐大廈等散落其間的地標性建築，無不顯示出近40年來香港躍升為國際金融中心的輝煌。交易廣場、怡和大廈、文華東方酒店、置地廣場等著名建築物，這些屬於怡和旗下的物業，密集占據著中環核心地帶，顯示這裏曾經是怡和縱橫馳騁的舞台。
1974年，置地公司宣布斥資6億港元，展開為期10年的雄心勃勃的中區重建計劃，事實上，這是置地在20世紀50～60年代中區大規模重建計劃的繼續。
從50年代初到60年代中後期，置地已經邁開擴張步伐，展開了戰後以來首次大規模的中區重建工程。
作為英國占領香港後所建維多利亞城的一部分，中環一開始便作為軍政中心及貿易據點而得到開發。首任香港總督璞鼎查頒布限製華人居住於此的禁令，則使得這裏在此後100多年中成為洋商，尤其是英商的禁臠。對怡和來說，它最初的根據地在銅鑼灣的東角。1873年鑒於東角與中環尚有一段距離，商業往來頗不方便，怡和決定在保留東角基地的同時，另在中環設置辦事處，因而在距匯豐大廈不遠處的皇後大道7號建了中區的首座辦公大樓，並通過電報與東角相聯係。19世紀80年代，怡和賣掉原來的大樓，在畢打街(現德輔道)買了新的辦公大樓。怡和在中環建立起新的辦事處後，東角繼續作為公司的貨棧和普通食堂，渣甸山(又稱鵝頭山，即後來的利園山)上帶環形花園和綠樹掩映的府第繼續成為恰和大班的冬季住所(夏天為避炎熱已在山頂建有豪宅)，直到1923年怡和將渣甸山賣給本地富商利希慎。
怡和在香港中環的第二座辦公大樓（左）不過，怡和真正馳名中環，是在1889年置地有限公司成立以後。
查找當年的曆史記錄和翻閱曆史老照片，可以清晰地看到，在置地成立後的半個世紀裏，即太平洋戰爭爆發前，置地公司的中環物業王國一步步建立起來。
由遮打爵士與怡和的J·J·凱瑟克連手創辦的置地公司，是香港曆史上最悠久的地產公司。此前，英商對中環房地產的投資主要是自建辦公用樓，置地公司則是以中環為中心的地產投資公司。董事局主席由J·J·凱瑟克出任，怡和大班兼任置地主席自此成為慣例。從創辦時起，置地的業務就集中在商業中心區，自此亦基本成為傳統。
19世紀末，港英政府在港島北岸展開香港有史以來最大規模填海工程。置地隨即以極其便宜的價格，在新填海區購買土地，興建了數棟四至五層具有維多利亞時代風格的商廈。置地所建坐落在幹諾道旁麵臨海港的聖佐治行、皇帝行，位於遮打道的沃行、於仁行和曆山大廈，均為當時香港最宏偉的建築物。
遮打(1846～1926)進入20世紀後，置地繼續拓展它在中環的物業王國。1923年，置地以換股方式與中央地產公司合作，收購了皇後行及其東北角(即文華東方酒店現址)地段。1926年元旦，位於德輔道中與畢打街交界的香港酒店發生火災，酒店北座悉被燒毀。置地於是以1375萬港元的價格購入土地，興建了當時香港最高的建築——樓高9層的告羅士打行。第二年，置地又以300萬港元的價格購入了皇後大道的太子行。
1938年，置地收購與公主行毗鄰的勝斯酒店，建成公爵行。經過多年苦心經營，到20世紀30年代後期，置地成為中環最大業主，中環物業王國粗具規模。
讓置地上下感到欣慰的是，太平洋戰爭期間，當香港慘遭日本**時，置地在中環的物業並未遭受嚴重損毀。1946年，置地舉行戰後首屆股東大會，估計戰爭帶給置地的損失約51萬港元，可見損失並不嚴重。一位資深的置地職員曾欣喜地回憶道：當回到置地公司，“發現股份登記冊、會計賬目及文件單據毫無異樣，看起來就像幾天前才放進去的一樣”。
當中華人民共和國成立、怡和在中國內地的業務漸漸萎縮時，置地在中環的擴張和重建提上日程。20世紀五六十年代，置地在中環展開了戰後以來首次大規模的重建工程。
1950年，置地斥資700萬港元，在皇後大道中11～13號地段重建公爵行。1955年，置地將位於雪廠街、德輔道中和遮打街的三角形地帶拆卸重建，建成樓高13層的曆山大廈；同時將位於畢打街和德輔道中街角的舊怡和大廈拆卸重建，於1957年建成新的怡和大廈。1958年，置地拆除有著半個多世紀曆史的王室約克大廈，4年後建成新的於仁大廈(1976年更名為太古大廈)。1965年，新的太子大廈落成。
與此同時，置地開始向酒店業進軍，在與太古大廈毗鄰的皇後行舊址建成了聞名海外的文華酒店。
大規模的重建和擴張，置地出租物業的麵積和租金收入隨之大幅增加。1966年度，包括新建成的太子大廈年租及附屬公司利潤在內，置地全年贏利增至3518萬港元。
從20世紀70年代開始，高聳雲天的摩天大廈，再次使中環的麵貌煥然一新。置地更大規模的重建，迎來了它在中環的全盛時代。
1970年6月，置地以258億港元的天價，投得53萬平方英尺中環新填海區的“地王”，創下當時香港最高每平方英尺地價的紀錄。4個月後，樓高52層、總麵積逾75萬平方英尺的康樂大廈開工建設。一年半後的1973年4月，雄踞維多利亞海港的康樂大廈拔地而起，成為當時亞洲最高建築物。摩天大廈開始成為香港的天際線，康樂大廈成為香港的新地標。
1974年，怡和將總部遷入康樂大廈。也就在這一年，置地斥資6億港元，展開為期10年的雄心勃勃的中區重建計劃。今天人們所看到的置地在中環的核心物業，此時開始成型。
首先是重建曆山大廈。1976年，樓高36層、樓宇總麵積達3569萬平方英尺的新曆山大廈建成，比舊曆山大廈麵積多出119萬平方英尺。
接著是拆卸重建告羅士打大廈和皇室行。為了將物業連成一體，興建一流的高層商廈及有廣闊平台的商場，置地以畢打街對麵的怡和大廈及畢打行與會德豐公司的連卡佛大廈交換，1979年建成告羅士打大廈及與之相連的置地廣場。隨後是拆建毗鄰的公爵行和公主行，建成與告羅士打大廈外形相仿的公爵大廈，整個計劃於1982年完成。就在10年計劃即將完成之際，置地又策動更矚目的拓展計劃，將位於雪廠街的荷蘭行和有利銀行拆卸重建，該項計劃在90年代初完成，即著名的大道中九號物業。
規模浩大的10年重建計劃完成後，各大廈之間架設了空中行人天橋，置地旗下的康樂大廈、太古大廈、文華東方酒店、太子大廈、曆山大廈、告羅士打大廈、公爵大廈及置地廣場相連，儼然自成一國，成為中環的“心髒”。
置地的經營方式，主要是在商業繁盛區興建高級商廈作地產投資。直至20世紀70年代中期之前，這種經營方式受到投資者激賞。1965年，香港出現大規模銀行擠提風潮，1967年再現政治騷亂，地產市道持續調整。20世紀70年代中期，一些地產公司紛紛破產，但置地的重要贏利來自穩定的租金，因此利潤穩定，擁有的物業亦隨地產市道上升而不斷升值。
這時，置地已發展為一家以地產投資為主，兼營食品批發零售(收購了著名的牛奶公司)及酒店業的大型企業集團。1975年，置地進行資產估值，旗下可供出租商廈麵積310萬平方英尺，資產高達36億港元。作為香港無可爭辯的最大規模地產公司，置地成了香港地產界“皇冠上的明珠”。
04
九倉：尖沙咀變革與此同時，怡和的另一家聯營公司——香港九龍碼頭及倉棧有限公司(簡稱九龍倉、九倉)也在維多利亞海港的對岸——尖沙咀進行著同樣的地產發展。
九倉在尖沙咀的存在，得從100多年前說起。九龍半島南端岬角的尖沙咀，隔海與港島中環及灣仔相望，之間是可供巨輪往來停泊的天然深水良港——維多利亞港。第一次鴉片戰爭期間，義律已經覬覦過九龍半島，馬地臣也同樣期待過占有。
隨著時間的推移，港島臨海土地短缺，貿易的增長需要在九龍為商行與倉庫提供更多設施。政府出售或出租土地及設施將是一項豐厚的收入，而保護英國在遠東日益增長的利益，也需要擴大和增加海軍基地及陸軍營房。因此，第二次鴉片戰爭後期，英軍占領九龍半島南端，強行將其劃入了“殖民地”。
1864年7月，港英政府在九龍半島首次公開拍賣土地。倉庫和碼頭隨後日漸增多。不過，10年後的1874年，台風吹襲九龍，尖沙咀一帶的許多倉庫和碼頭東主破產，一些地段又回到了政府手中。
1885年，港英政府將尖沙咀臨海地段推出重新拍賣，結果由遮打投得。這裏有充足的土地興建貨倉碼頭，又臨深海，是建設貨倉碼頭的理想地段。隨著中轉貿易發展，對貨倉數量的要求相應增多。遮打投得這片地段後，第二年與怡和合作，創設了香港九龍碼頭及倉棧有限公司。
隨著尖沙咀一帶新市區的開辟，來往於尖沙咀與中環的輪渡服務應運而生。1888年，一名祅教商人創辦九龍渡海小輪公司，以燒煤為動力的單層渡海小輪隨後穿梭於中環與尖沙咀之間。10年後(1898)，九倉購入九龍渡海小輪公司的全部股權後，將其更名為當今人所熟知的天星小輪公司，尖沙咀逐漸發展起來。
1910年，由尖沙咀通往廣州的九廣鐵路通車。尖沙咀於是開始成為香港的交通樞紐。1975年11月，火車總站遷往紅磡。火車站主樓於1978年拆除後，留下了孤單的鍾樓仍然立在原九廣鐵路尖沙咀火車總站的位置上。因為在尖沙咀海旁擁有龐大地皮，九倉有充分的條件成為一家舉足輕重的地產投資公司。隻是它做到與置地隔海並駕齊驅，發力使尖沙咀與中環成為隔海相望的“雙城”，則是在數十年以後。
20世紀60年代初，九倉在尖沙咀海旁籌劃的大規模重建工程開始啟動。當時，香港的對外貿易蓬勃發展，九倉於是決定興建一座現代化的客運大樓。
1962年，九倉取得港英政府資助，將原第一號碼頭重建為樓高4層的海運大廈，從而揭開了九倉從事地產投資的序幕。3年後(1965)，九倉再接再厲，與華商許世勳及陳德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。1966年3月3日，海運大廈落成，由到訪香港的英國女王伊麗莎白之妹瑪格麗特公主(ThePrincessMargaret，香港譯為瑪嘉烈公主)剪彩，第一艘巨輪“堪培拉號”停泊於海運大廈碼頭。
20世紀60年代以前，九龍半島沿岸觸目可見的是碼頭、貨倉和船塢。當時，尖沙咀一帶是九倉的舊式碼頭貨倉。從尖沙咀往西到大角咀之間，是眾多的碼頭泊位；從尖沙咀向東伸延，則是著名的藍煙囪輪船公司的貨倉；尖東紅磡一帶，是規模龐大的黃埔船塢，與港島鰂魚湧的太古船塢遙遙相對。沿岸街上，是各種為航運服務的店鋪，充斥著麻繩、機械及各種船舶用品。此外，便是水手聚集的酒吧、餐館。
20世紀60年代末，香港港口開始向貨櫃運輸發展。1969年，尖沙咀九倉碼頭靠泊第一艘來港的集裝箱船，意味著香港貨櫃運輸業新時代來臨。此後，貨櫃運輸業迅猛發展。1972年9月，葵湧一號貨櫃碼頭及貨倉建成啟用。
香港貨運方式的革命性變化，改變了九龍半島沿岸的麵貌。自20世紀70年代起，這裏航運業衰退，地產業起飛。1971年，藍煙囪輪船公司的貨倉停業，其地段售予新崛起的華人地產商鄭裕彤旗下的新世界發展有限公司。鄭裕彤隨後在原址上建起雄踞尖東的新世界中心，包括著名的新世界酒店和麗晶酒店。黃埔船塢和太古船塢則分別在20世紀七八十年代拆卸，在青衣合作開設香港聯合船塢，原址則建起了兩個現代化的居民區——黃埔花園和太古城。
麵對九龍半島的曆史性巨變，九倉敏銳地意識到尖沙咀這一黃金地段的新價值，必須把寸土寸金的尖沙咀海旁大片土地的潛質挖掘出來。於是，九倉著手興建一個融住宅、商場、寫字樓、酒店和康樂中心於一體的“城中之城”。這就是日後雄踞尖沙咀海旁的“海港城”。
海港城毗鄰九倉早期興建的海運大廈、香港酒店及海洋中心，從20世紀70年代初策劃，到80年代初大體成形，曆時十餘載，在原來的海旁碼頭貨倉地段上建成了亞洲最龐大的綜合商業中心。其中，3家一流的酒店——香港酒店、馬可孛羅酒店及太子酒店，3個相連的大型商場——中心商場、海運大廈商場及海港城商場，以及一批優質寫字樓和服務式住宅巍然聳立。馮邦彥：香港地產業百年，三聯書店，香港，2002，138～142頁。
自此，九倉蛻變為尖沙咀地區赫赫有名的“地王”，旗下大批美輪美奐的高級商住大廈和酒店矗立在尖沙咀海旁，與港島中區置地的物業分列維多利亞海港兩岸，遙相輝映。
05
重振金融雄風怡和在房地產業界拔得頭籌，在金融和資本市場同樣贏得先聲。
對香港而言，每一次大的轉型看似“絕處逢生”，實則為經濟跨入一個更新的發展階段。20世紀40～50年代，製造業基礎的奠定，促使香港從轉口貿易港轉變為加工貿易型的工業城市；60～70年代金融資本市場的崛起，再次使香港從一個加工出口港演變為國際金融中心。
1972年，34歲的亨利·凱瑟克出任怡和大班兼置地主席。畢業於英國伊頓公學和劍橋大學的亨利，雖然年紀輕輕，但不乏治才。
在亨利·凱瑟克執掌怡和之時，香港股票市場正掀起一浪高過一浪的超升波。國際大勢方麵，繼上一年中國重返聯合國後，1972年年初美國總統尼克鬆訪華，多年來磕磕絆絆的中美關係出現重大轉折，國際格局為之一變；香港本地方麵，港島通向九龍的紅磡海底隧道正式通車，港島與隔海相望的九龍連成一體，經濟實力迅速增長。這一年還有一件事情值得一提，即聯合國大會表決通過了將香港和澳門從聯合國非殖民地化特別委員會的殖民地名單中刪除，從國際法律上確認了中國對香港和澳門的主權。利好消息不斷，股市熱火朝天。大批企業乘機上市，更使資本市場氣氛熾烈。
事實上，此輪股市升浪，早在1968年下半年即已開始，1969年股市交投活躍，股價節節攀升。在這種背景下，股票市場的麵貌煥然一新：在原由英資把持的香港證券交易所之外，用粵語進行交易的遠東證券交易所於1969年12月開業。隨後，1971年3月和1972年1月，金銀證券交易所和九龍證券交易所相繼開業。