一、一般抵押權
（一）《民法典》的相關規定
《民法典》第二編“物權”第四分編“擔保物權”第十七章“抵押權”第一節“一般抵押權”規定：
第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；
（三）海域使用權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第三百九十六條 企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償。
第三百九十七條 以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
抵押人未依據前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第三百九十八條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。
第三百九十九條 下列財產不得抵押：（一）土地所有權；
（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書麵形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的範圍。
第四百零一條 抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，隻能依法就抵押財產優先受償。
第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立第四百零三條 以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第四百零四條 以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。
第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移占有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第四百零七條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。
債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一並轉讓，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第四百零八條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢複抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢複抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。
第四百零九條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是，抵押權的變更未經其他抵押權人書麵同意的，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第四百一十一條 依據本法第三百九十六條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期限屆滿，債權未實現；（二）抵押人被宣告破產或者解散；（三）當事人約定的實現抵押權的情形；（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
第四百一十二條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第四百一十三條 抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第四百一十四條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先後確定清償順序；（二）抵押權已經登記的先於未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。
第四百一十五條 同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。
第四百一十六條 動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付後十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先於抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。
第四百一十七條 建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分。但是，新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第四百一十八條 以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的人民法院不予保護。
（二）《物權法》的相關規定
《物權法》第四編“擔保物權”第十六章“抵押權”第一節“一般抵押權”
規定：
第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第一百八十一條 經當事人書麵協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。
第一百八十四條 下列財產不得抵押：（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當采取書麵形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（四）擔保的範圍。
第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一並轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢複抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢複抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書麵同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期屆滿，債權未實現；（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；（三）當事人約定的實現抵押權的情形；（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
第二百條 建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。
該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物占用範圍內的建設用地使用權一並抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
（三）《擔保法》的相關規定
《擔保法》第三章“抵押”規定：第一節 抵押和抵押物
第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。
第三十四條 下列財產可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第三十五條 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。
第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的土地使用權同時抵押。
第三十七條 下列財產不得抵押：（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。
第二節 抵押合同和抵押物登記
第三十八條 抵押人和抵押權人應當以書麵形式訂立抵押合同。
第三十九條 抵押合同應當包括以下內容：（一）被擔保的主債權種類、數額；（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬（四）抵押擔保的範圍；（五）當事人認為需要約定的其他事項。
抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。
第四十條 訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
第四十一條 當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十二條 辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；
（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；
（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
第四十三條 當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。
當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。
第四十四條 辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者其複印件：（一）主合同和抵押合同；
（二）抵押物的所有權或者使用權證書。
第四十五條 登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者複印。
第三節 抵押的效力
第四十六條 抵押擔保的範圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。
第四十七條 債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及於該孳息。
前款孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第四十八條 抵押人將已出租的財產抵押的，應當書麵告知承租人，原租賃合同繼續有效。
第四十九條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。
抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第五十條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。
第五十一條 抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢複抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。
抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人隻能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。
第五十二條 抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。
第四節 抵押權的實現
第五十三條 債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第五十四條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：
（一）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（一）項規定清償；未登記的，按照合同生效時間的先後順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先於未登記的受償。
第五十五條 城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。
需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物占用範圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
第五十六條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。
第五十七條 為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現抵押權後，有權向債務人追償。
第五十八條 抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。
（四）《城市房地產管理法》的相關規定《城市房地產管理法》第四章“房地產交易”第三節“房地產抵押”規定：第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書麵抵押合同。
第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十二條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
（五）《民用航空法》的相關規定《民用航空法》第三章“民用航空器權利”規定：第十六條 設定民用航空器抵押權，由抵押權人和抵押人共同向國務院民用航空主管部門辦理抵押權登記；未經登記的，不得對抗第三人。
第十七條 民用航空器抵押權設定後，未經抵押權人同意，抵押人不得將被抵押民用航空器轉讓他人。
第三節 民用航空器優先權
第十八條 民用航空器優先權，是指債權人依照本法第十九條規定，向民用航空器所有人、承租人提出賠償請求，對產生該賠償請求的民用航空器具有優先受償的權利。
第十九條 下列各項債權具有民用航空器優先權：（一）援救該民用航空器的報酬；（二）保管維護該民用航空器的必需費用。
前款規定的各項債權，後發生的先受償。
第二十條 本法第十九條規定的民用航空器優先權，其債權人應當自援救或者保管維護工作終了之日起三個月內，就其債權向國務院民用航空主管部門登記。
第二十一條 為了債權人的共同利益，在執行人民法院判決以及拍賣過程中產生的費用，應當從民用航空器拍賣所得價款中先行撥付。
第二十二條 民用航空器優先權先於民用航空器抵押權受償。
第二十三條 本法第十九條規定的債權轉移的，其民用航空器優先權隨之轉移。
第二十四條 民用航空器優先權應當通過人民法院扣押產生優先權的民用航空器行使。
第二十五條 民用航空器優先權自援救或者保管維護工作終了之日起滿三個月時終止；但是，債權人就其債權已經依照本法第二十條規定登記，並具有下列情形之一的除外：
（一）債權人、債務人已經就此項債權的金額達成協議；（二）有關此項債權的訴訟已經開始。
民用航空器優先權不因民用航空器所有權的轉讓而消滅；但是，民用航空器經依法強製拍賣的除外。
（六）司法解釋的相關規定
《最高人民法院關於能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批複》（法釋〔1998〕25 號）規定：
在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》（法釋〔2000〕44 號）規定：
第四十七條 以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。
第四十八條 以法定程序確認為違法、違章的建築物抵押的，抵押無效。
第四十九條 以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的，可以認定抵押有效。
當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。
第五十條 以擔保法第三十四條第一款所列財產一並抵押的，抵押財產的範圍應當以登記的財產為準。抵押財產的價值在抵押權實現時予以確定。
第五十一條 抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力。
第五十二條 當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效。
第五十三條 學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的人民法院可以認定抵押有效。
第五十四條 按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
第五十五條 已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。
第五十六條 抵押合同對被擔保的主債權種類、抵押財產沒有約定或者約定不明，根據主合同和抵押合同不能補正或者無法推定的，抵押不成立。
法律規定登記生效的抵押合同簽訂後，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。
第五十七條 當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。
債務履行期屆滿後抵押權人未受清償時，抵押權人和抵押人可以協議以抵押物折價取得抵押物。但是，損害順序在後的擔保物權人和其他債權人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關規定。
第五十八條 當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。
因登記部門的原因致使抵押物進行連續登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押登記的日期，並依此確定抵押權的順序。
第五十九條 當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
第六十條 以擔保法第四十二條第（二）項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。
第六十一條 抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。
第六十二條 抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及於補償金；抵押物所有人為附和物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及於附和物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附和物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及於抵押人對共有物享有的份額。
第六十三條 抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及於抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及於抵押物的從物。
第六十四條 債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人收取的由抵押物分離的天然孳息和法定孳息，按照下列順序清償：
（一）收取孳息的費用；
（二）主債權的利息；
（三）主債權。
第六十五條 抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書麵告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書麵告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
第六十七條 抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。
第六十八條 抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。
第六十九條 債務人有多個普通債權人的，在清償債務時，債務人與其中一個債權人惡意串通，將其全部或者部分財產抵押給該債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，受損害的其他債權人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。
第七十條 抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人請求抵押人恢複原狀或提供擔保遭到拒絕時，抵押權人可以請求債務人履行債務，也可以請求提前行使抵押權。
第七十一條 主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。
抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓後的抵押物行使抵押權。
第七十二條 主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。
主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書麵同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。
第七十三條 抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低於抵押權設定時約定價值的，應當按照抵押物實現的價值進行清償。不足清償的剩餘部分，由債務人清償。
第七十四條 抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：
（一）實現抵押權的費用；
（二）主債權的利息；
（三）主債權。
第七十五條 同一債權有兩個以上抵押人的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。
同一債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的，抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。
抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。
第七十六條 同一動產向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償。
第七十七條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在後的抵押權。
第七十八條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人隻能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。
順序在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現後的剩餘價款應予提存留待清償順序在後的抵押擔保債權。
第七十九條 同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償。
同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償。
第八十條 在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。
抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。
《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（2005 年11 月14日由最高人民法院審判委員會第1371 次會議通過，2005 年12 月14 日以法釋〔2005〕14 號公布，自2005 年12 月21 日起施行，根據2008 年12 月16 日發布的《最高人民法院關於調整司法解釋等文件中引用〈中華人民共和國民事訴訟法〉條文序號的決定》調整）規定：
根據《民事訴訟法》等法律的規定，結合人民法院民事執行工作的實踐，對人民法院根據抵押權人的申請，執行設定抵押的房屋的問題規定如下：第一條 對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。
第二條 人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債後，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強製被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。
第三條 上述寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強製遷出裁定，並按照民事訴訟法第二百二十六條的規定執行。
強製遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。
第四條 申請執行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同於被執行人原住房，麵積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房麵積標準確定。
第五條 申請執行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定；協商不成的，由人民法院參照當地同類房屋租金標準確定，當地無同類房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。
已經產生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優先扣除。
第六條 被執行人屬於低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強製遷出。
第七條 本規定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規定不一致的，以本規定為準。
《最高人民法院關於已登記的抵押物的善意受讓人在抵押物滅失後應否對抵押權人承擔賠償責任的複函》（〔2006〕民立他字第98 號）規定：根據你院請示報告，濱州市濱城區第四油棉廠向惠民華潤紡織有限公司（以下簡稱惠民華潤）出賣皮棉57.7 噸，並向惠民華潤收取了相應的價款，但未告知所出賣的皮棉為已辦理登記的抵押物。你院請示報告還稱，惠民華潤不知也不應知涉案皮棉已抵押，而且惠民華潤在抵押權人主張抵押權前已將所購皮棉消耗完畢。因此，根據擔保法第五十八條等規定，設立於惠民華潤所購的該批皮棉的抵押權消滅，惠民華潤不再對抵押權人承擔賠償責任。
《最高人民法院關於扣押與拍賣船舶適用法律若幹問題的規定》（法釋〔2015〕6 號）規定：
為規範海事訴訟中扣押與拍賣船舶，根據《民事訴訟法》《海事訴訟特別程序法》等法律，結合司法實踐，製定本規定。
第一條 海事請求人申請對船舶采取限製處分或者抵押等保全措施的，海事法院可以依照民事訴訟法的有關規定，裁定準許並通知船舶登記機關協助執行。
前款規定的保全措施不影響其他海事請求人申請扣押船舶。
第二條 海事法院應不同海事請求人的申請，可以對本院或其他海事法院已經扣押的船舶采取扣押措施。
先申請扣押船舶的海事請求人未申請拍賣船舶的，後申請扣押船舶的海事請求人可以依據海事訴訟特別程序法第二十九條的規定，向準許其扣押申請的海事法院申請拍賣船舶。
第三條 船舶因光船承租人對海事請求負有責任而被扣押的，海事請求人依據海事訴訟特別程序法第二十九條的規定，申請拍賣船舶用於清償光船承租人經營該船舶產生的相關債務的，海事法院應予準許。
第四條 海事請求人申請扣押船舶的，海事法院應當責令其提供擔保。但因船員勞務合同、海上及通海水域人身損害賠償糾紛申請扣押船舶，且事實清楚、權利義務關係明確的，可以不要求提供擔保。
第五條 海事訴訟特別程序法第七十六條第二款規定的海事請求人提供擔保的具體數額，應當相當於船舶扣押期間可能產生的各項維持費用與支出、因扣押造成的船期損失和被請求人為使船舶解除扣押而提供擔保所支出的費用。
船舶扣押後，海事請求人提供的擔保不足以賠償可能給被請求人造成損失的，海事法院應責令其追加擔保。
第六條 案件終審後，海事請求人申請返還其所提供擔保的，海事法院應將該申請告知被請求人，被請求人在三十日內未提起相關索賠訴訟的，海事法院可以準許海事請求人返還擔保的申請。
被請求人同意返還，或生效法律文書認定被請求人負有責任，且賠償或給付金額與海事請求人要求被請求人提供擔保的數額基本相當的，海事法院可以直接準許海事請求人返還擔保的申請。
第七條 船舶扣押期間由船舶所有人或光船承租人負責管理。
船舶所有人或光船承租人不履行船舶管理職責的，海事法院可委托第三人或者海事請求人代為管理，由此產生的費用由船舶所有人或光船承租人承擔，或在拍賣船舶價款中優先撥付。
第八條 船舶扣押後，海事請求人依據海事訴訟特別程序法第十九條的規定，向其他有管轄權的海事法院提起訴訟的，可以由扣押船舶的海事法院繼續實施保全措施。
第九條 扣押船舶裁定執行前，海事請求人撤回扣押船舶申請的，海事法院應當裁定予以準許，並終結扣押船舶裁定的執行。
扣押船舶裁定作出後因客觀原因無法執行的，海事法院應當裁定終結執行。
第十條 船舶拍賣未能成交，需要再次拍賣的，適用拍賣法第四十五條關於拍賣日七日前發布拍賣公告的規定。
第十一條 拍賣船舶由拍賣船舶委員會實施，海事法院不另行委托拍賣機構進行拍賣。
第十二條 海事法院拍賣船舶應當依據評估價確定保留價。保留價不得公開。
第一次拍賣時，保留價不得低於評估價的百分之八十；因流拍需要再行拍賣的，可以酌情降低保留價，但降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
第十三條 對經過兩次拍賣仍然流拍的船舶，可以進行變賣。變賣價格不得低於評估價的百分之五十。
第十四條 依照本規定第十三條變賣仍未成交的，經已受理登記債權三分之二以上份額的債權人同意，可以低於評估價的百分之五十進行變賣處理。仍未成交的，海事法院可以解除船舶扣押。
第十五條 船舶經海事法院拍賣、變賣後，對該船舶已采取的其他保全措施效力消滅。
第十六條 海事訴訟特別程序法第一百一十一條規定的申請債權登記期間的屆滿之日，為拍賣船舶公告最後一次發布之日起第六十日。
前款所指公告為第一次拍賣時的拍賣船舶公告。
第十七條 海事法院受理債權登記申請後，應當在船舶被拍賣、變賣成交後，依照海事訴訟特別程序法第一百一十四條的規定作出是否準予的裁定。
第十八條 申請拍賣船舶的海事請求人未經債權登記，直接要求參與拍賣船舶價款分配的，海事法院應予準許。
第十九條 海事法院裁定終止拍賣船舶的，應當同時裁定終結債權登記受償程序，當事人已經繳納的債權登記申請費予以退還。
第二十條 當事人在債權登記前已經就有關債權提起訴訟的，不適用海事訴訟特別程序法第一百一十六條第二款的規定，當事人對海事法院作出的判決、裁定可以依法提起上訴。
第二十一條 債權人依照海事訴訟特別程序法第一百一十六條第一款的規定提起確權訴訟後，需要判定碰撞船舶過失程度比例的，當事人對海事法院作出的判決、裁定可以依法提起上訴。
第二十二條 海事法院拍賣、變賣船舶所得價款及其利息，先行撥付海事訴訟特別程序法第一百一十九條第二款規定的費用後，依法按照下列順序進行分配：（一）具有船舶優先權的海事請求；（二）由船舶留置權擔保的海事請求；（三）由船舶抵押權擔保的海事請求；（四）與被拍賣、變賣船舶有關的其他海事請求。
依據海事訴訟特別程序法第二十三條第二款的規定申請扣押船舶的海事請求人申請拍賣船舶的，在前款規定海事請求清償後，參與船舶價款的分配。
依照前款規定分配後的餘款，按照民事訴訟法及相關司法解釋的規定執行。
第二十三條 當事人依照民事訴訟法第十五章第七節的規定，申請拍賣船舶實現船舶擔保物權的，由船舶所在地或船籍港所在地的海事法院管轄，按照海事訴訟特別程序法以及本規定關於船舶拍賣受償程序的規定處理。
第二十四條 海事法院的上級人民法院扣押與拍賣船舶的，適用本規定。
執行程序中拍賣被扣押船舶清償債務的，適用本規定。
第二十五條 本規定施行前已經實施的船舶扣押與拍賣，本規定施行後當事人申請複議的，不適用本規定。
本規定施行後，最高人民法院1994 年7 月6 日製定的《關於海事法院拍賣被扣押船舶清償債務的規定》（法發〔1994〕14 號）同時廢止。最高人民法院以前發布的司法解釋和規範性文件與本規定不一致的，以本規定為準。
（七）典型案例分析
【案例2-12】
湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案（最高人民法院指導性案例第72 號）1. 裁判要點
借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。
但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
2. 基本案情
原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司（以下簡稱彥海公司）應於2014 年9月30 日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務。故請求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000 萬元；二、彥海公司承擔湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權利過程中的損失費用41.63 萬元；三、彥海公司承擔本案的全部訴訟費用。
彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應分案起訴。四人與彥海公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實為借貸，該商品房買賣合同係為借貸合同的擔保，該約定違反了《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條的規定無效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費用亦無事實依據。
法院經審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司於2013年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借並接受他人債權轉讓，取得對彥海公司合計2.6 億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期後，因彥海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息36139.8 萬元。雙方隨後重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款3860.2 萬元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記後一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息係分別按照月利率3% 和4%、逾期利率10% 計算，並計算複利。
3. 裁判結果
新疆維吾爾自治區高級人民法院於2015 年4 月27 日作出（2015）新民一初字第2 號民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金927.51 萬元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費41.63 萬元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請求。上述款項，應於判決生效後十日內一次性付清。宣判後，彥海公司以雙方之間買賣合同係借款合同的擔保，並非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院於2015 年10 月8日作出（2015）民一終字第180 號民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區高級人民法院（2015）新民一初字第2 號民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請求。
4. 裁判理由
法院生效裁判認為：本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，並辦理了預購商品房預告登記。但雙方係爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並對賬，將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，將借款本息轉為已付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。
本案雙方經協商一致終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排並未違反法律、行政法規的強製性規定，不屬於《物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條規定。尊重當事人嗣後形成的變更法律關係性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。
但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由於雙方當事人均認可該合同項下已付購房款係由原借款本息轉來，且彥海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。
經審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。
由於法律保護的借款利率明顯低於當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。
二、最高額抵押權
（一）《民法典》的相關規定
《民法典》第二編“物權”第四分編“擔保物權”第十七章“抵押權”第二節“最高額抵押權”規定：
第四百二十條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權範圍。
第四百二十一條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但是當事人另有約定的除外。
第四百二十二條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權範圍以及最高債權額。但是，變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第四百二十三條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（一）約定的債權確定期間屆滿；（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；（六）法律規定債權確定的其他情形。
第四百二十四條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節的有關規定。
（二）《物權法》的相關規定
《物權法》第四編“擔保物權”第十六章“抵押權”第二節“最高額抵押權”
規定：
第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權範圍。
第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權範圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（一）約定的債權確定期間屆滿；（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；（六）法律規定債權確定的其他情形。
第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
（三）《擔保法》的相關規定
《擔保法》第三章“抵押”第五節“最高額抵押”規定：第五十九條 本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。
第六十條 借款合同可以附最高額抵押合同。
債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。
第六十一條 最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
第六十二條 最高額抵押除適用本節規定外，適用本章其他規定。
（四）司法解釋的相關規定
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》（法釋〔2000〕44 號）規定：
第八十一條 最高額抵押權所擔保的債權範圍，不包括抵押物因財產保全或者執行程序被查封後或債務人、抵押人破產後發生的債權。
第八十二條 當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行變更以其變更對抗順序在後的抵押權人的，人民法院不予支持。
第八十三條 最高額抵押權所擔保的不特定債權，在特定後，債權已屆清償期的，最高額抵押權人可以根據普通抵押權的規定行使其抵押權。
抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權餘額高於最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權餘額低於最高限額的，以實際發生的債權餘額為限對抵押物優先受償。
（五）典型案例分析
【案例2-13】
中國工商銀行股份有限公司宣城龍首支行訴宣城柏冠貿易有限公司、江蘇凱盛置業有限公司等金融借款合同糾紛案