12、征購土地（2）
楊玉琴、林豔22日星期一為招待劉集村的書記、村長和詹局長忙碌了一天。
23日上午10:00時按照預定的時間林豔趨車到劉集村將村委會劉書記接到公司。
在楊玉琴的辦公室林豔將汪健介紹給劉書記。
林豔向汪健介紹道：“劉書記是劉集村的三屆老書記，與區、鎮領導關係相當熟悉，是村裏的拍板定釘人物。”
汪健、楊玉琴與劉書記互相握手道好。
劉書記落座後，秘書張小姐沏上一杯濃茶，雙方開始商談著具體的合作事宜。
汪健向劉書記遞上一份中鼎企業的複膜彩色宣傳冊後，簡單地介紹了公司的情況並表示出與劉集村強烈的合作願望。汪健還高度讚揚了劉甸經濟開發區的大好前景及劉集村所處的地理位置，高度讚揚了劉村長的改革開放精神及招商引資能力，期望劉書記在雙方合作中扮演舉足輕重角色。
得到厚待及讚賞的劉書記表示出極大的合作熱情及定能促成合作成功的角色能力。
“楊董的厚待及合作熱情使我深受感動。這150畝地是我們村臨公路邊僅有的一塊地，原準備留作村裏辦企業自用。既然你們是詹局長的朋友，又由詹局長引薦介紹了你們，我們就不是外人了。何況你們的投資對我們村和開發區招商引資都有幫助，經村委會研究同意由我與貴公司洽談具體的出售征用事宜。價格前天我已與楊總說了個意向，每畝控製在12萬元以內，有什麽想法及問題不妨請汪總、楊董明說，我們大家探討。”劉書記在汪健的讚揚聲中率先直奔主題。顯然，在此之前，楊玉琴和林豔的前期工作使劉書記記憶猶新。
“我與貴公司洽談”“明說”“大家探討”劉書記的話語給了汪健啟示。聯係到今日劉書記隻身單人專程到本公司來，汪健料知楊玉琴和林豔昨天的招待“攻關”工作起到了效果。
汪健不慌不忙地抽出一支“中華”牌香煙遞給劉書記，自己點燃一支“555”牌香煙，深吸一口後慢悠悠地說道：“對於征用購買土地的程序、方法我們不太熟悉。在探討具體事宜之前我想請教劉書記幾個問題，以便我們決策。”
“沒問題。問吧！既然是詹局長的朋友，我們就是一家人。他是專家，是決不會讓你們吃虧的。”劉書記不以為然，信誓旦旦地答道。
“好。我就說了。一是每畝12萬元是否包括村裏各種補償費用及土地辦證費用？除此以外還有無其它費用？二是土地出讓後村裏每畝能得到多少補償？除補償外村裏還有沒有其它的政策性幫扶或福利補貼？村幹部或引資人有無獎勵？三是根據你們土地出讓的經驗和土地辦證的規定，最低付款多少後能辦證？”見劉書記不以為然，頗有親密無間的神情，汪健直接了當地詢問了需要了解和掌握的幾個主要問題。
“每畝12萬元已是當地最低出讓價格，這還需土地局和鎮黨委認可方能確定。至於各種費用已包括在每畝12萬元之中，不另行收取其它任何費用。一般來說足額付款後才能辦理土地證。”
劉書記喝了一口水後繼續說道：“土地出讓後村裏每畝可得到2.5萬元的青苗費和土地征用補償費，你所說的政策性幫扶、福利、獎勵等均沒有。”
“這就怪了。村裏隻得到2.5萬元的補償，政府卻收走9.5萬餘元，真是不公平，這種出讓補償政府有標準明文規定嗎？”汪健的語氣裏顯得為村裏忿忿不平。
“這你就不知道了。這9.5萬餘元中除按國家有關標準收取外，相當一部分是區和鄉鎮截留了，就連土地局都有一部分收入。”林豔是是而非地說道。
“林主任說得沒錯。到底是詹局長的朋友，對這些問題了解得清清楚楚。不瞞你們說，去年初我們以每畝6萬元轉讓時，給村裏的補償也是2.5萬元，以後漲到8萬、10萬，現在漲到12萬甚至15萬給村裏的補償還是2.5萬元。說實話各村村委會都有很大意見，眼前大家都不願出讓土地，但政府提了要求，大家也沒有辦法。至於區、鎮是怎樣截留分配我們是不知道的。現在開發區的行政機構尚未設立，暫由區招商引資辦在管理，鎮政府要求我們各村加快招商引資進度，否則開發區行政機構設立之後，鎮政府就沒有權力和收入了。”見林豔說得是那樣地清楚明白，劉書記來了個竹筒裏倒豆子，並流露出不滿的情緒。
“看來招商引資、出讓土地村裏是有怨言和苦衷的。村官們更是清貧，連起碼的獎勵政策都沒有。”此時汪健開始考慮要按照既定的方案，策略性地逐步引導劉書記進入設計的話題和合作模式中。
“沒錯。現在的招商引資對於村民和村幹部沒有任何的經濟幫助，但又不能不做，這是工作考核的一項重要內容。”劉書記一副無奈的神情。
“你們現在美其名曰招商引資實際就是出讓土地，能不能變換一下其它形式呢？”汪健引導性地詢問道。
劉書記丈二和尚，摸不著頭腦，不置可否。
“比如說共同投資合作辦企業。”汪健進一步地引導道。
“談何容易啊！出讓土地補償的收入按人頭標準分配到村民手中，村裏節餘的少量資金既要安排村幹部的工資和日常的經費，還要考慮村裏的突發事件及村民的關鍵福利，一年到頭緊緊巴巴的，哪來的資金投資，更無法談論合作。”劉書記更是一副無奈的神情。
“我有一個想法既可以實現合作，還能增加村裏的收入，而且與招商引資不妨。隻是劉書記可能沒有辦過，也沒有想過。不知劉書記有沒有這種氣魄？”汪健試探著劉書記的反應。
“什麽樣的想法？說來聽聽，咱們探討探討。隻要能增加村裏的收入，不違背招商引資的原則，能向鎮黨委交待，都可以償試。就是侵犯了上麵某些人的利益，隻要沒有原則性的問題，料他們也不至於把我怎麽辦？”劉書記仗著自己五十二歲的年齡，當了十五年村支書的資曆，加上鎮委書記是他嫡親的侄兒，在村裏的一些重大問題上經常是獨斷專行，處理事務上是踩線不過線，鎮領導及村幹部拿他沒法。經汪健這麽一激，加上內心確想在這塊土地的出讓上變通一下方法，於是說出了這番似柔似鋼的話語，也發泄了自己心頭的怨氣。
汪健早已從林豔那裏了解了劉書記的背景及性格，還知道區土地局的詹局長是劉書記的親家公爹。刺激他一下是為了讓他表明態度，達到引鱉入的目的。
汪健向劉書記詳細地敘述了合作的方法及實現合作的步驟。劉書記似乎沒有弄明白，似懂非懂地點著頭，但卻不知如何應答。
汪健再次簡單明了地敘述了合作的方法及實現合作的步驟後，說道：“簡單地說，就是雙方簽定兩份合作協議。一份是便於對上級交待的公開的合作協議書，主要內容是由劉集村以150畝土地，每畝3萬元的價值總計450萬作為投入，中鼎公司以人民幣1000萬元作為投資，雙方共同發起成立注冊資金為1450萬元的中鼎服飾有限公司，目的是使土地使用權證辦理到中鼎服飾有限公司名下。另一份是你我兩家合夥者私下簽訂的退股協議書，協議主要內容是劉集村鑒於某種原因要求將己方的股權轉讓給第三方，第三方以人民幣450萬的總價格收購劉集村出讓的股權，資金一次付清。除此之外，由於村幹部的辛苦清貧，在此基礎上我們將適當考慮村幹部的利益。”
不等劉書記回應，汪健接著又說：“這裏有兩個問題劉書記應弄明白，以備向上、向下便於做工作。一是必須向上級領導和主管部門說清楚合作協議書中所確定的每畝3萬元是淨值投入，村裏是不承擔集體土地轉為國有土地的國家征收費用及土地使用權證的辦證費用的，若把這些費用加上去每畝也達到近10萬元，如果沒有價格優勢對方是不願意合作的。當然這需要劉書記和我們共同做工作。二是要向村幹部和村民說清楚的退股時以每畝3萬元一次性支付現金，兌現快，少了區、鎮各級及相關部門的層層盤剝和雁過拔毛，而且在原補償價值2.5萬元的基礎上每畝增加了0.5萬元，150畝地村民共增加收入75萬元。我想這點村民是高興的。”這時汪健實際是在做劉書記的工作，通過算賬，鼓動劉書記的熱情，調動劉書記的積極性。
“這實際就是以合作的名義將土地使用權證辦到合資公司名下，然後套現。這樣既降低了你們購買土地的成本，又增加了村民的收入，這叫巧立名目，若能這樣當然是好。但不知這樣能否行得通，弄得不好我這書記恐怕做不下去了。看來得從長計議。”劉書記領會了汪健提出的方法，卻顯示出一副為難的樣子，是否采納這種方法卻又道出模淩兩可的態度。
這種方法的好處劉書記隻說對了一部分，劉書記沒看到的另一部分對汪健和楊玉琴來說至關重要，那就是不需支付土地費用就能將土地劃為自己公司名下，然後以土地融資貸款支付退股款項。這樣既緩解了土地購買資金的壓力，又取得了土地資源，融貸資金退股的餘額還可增加公司的資金存量。
憑著近年來本村周邊土地出讓的經驗，劉書記知道除非按正常的征用標準和手續辦理征用，否則凡是變通方法的征用者都會采取一些非常的方法達到其目的的。在前幾次村裏土地征用的過程中，由於多為區、鎮領導直接幹予及自己與征用方涉情不深，村民、村幹部的利益均未得到照顧，更談不上受惠。今天對方既然明確表示“適當考慮村幹部的利益”，就說明對方已有所安排。但這種安排的標準是多少？方法上又如何實現？是否值得他予以配合達到以變通的方法實現其征地的目的，他還未得到準確的答案。劉書記還盤算著：這是自己村臨路邊的最後一塊有價值的土地，在可能的情況下為村民爭取一些利益，自己與村幹部也得到一些實惠也未尚不可。何況自己也可能是最後一屆村支書了，以後恐再無此機會了。他了解詹局長與對方深厚的感情，22日楊玉琴和林豔的招待及汪健今天所說的想法已給自己的盤算提供了實現的機會和可能。
汪健注意到劉書記的這番遲疑是利益尚不明確所致，知道隻要恰到好處地明確了利益，餘下來就是雙方如何配合實現征用目標的方法與步驟了。
汪健覺得自己的角色任務已完成，向楊玉琴和劉書記說道：“今天服裝公司簽約，我與林主任中午有應酬，不能陪劉書記了，由楊董陪劉書記。征地合作中的餘下事宜由楊董與劉書記細談。”說完起身從包裏拿出一包“中華”牌軟包裝香煙遞給劉書記。
這是汪健與楊玉琴商定好的方法與步驟。當劉書記明白和接受了汪健提出的具體辦法後，由楊玉琴與劉書記及詹局長等一對一商談個人利益問題，避免不必要的顧慮和問題。
劉書記起身接過香煙與汪健和林豔道別。