第九十章：論地產！
半小時後，王不凡打車到了離著吉省大學十公裏的市中心商業區。
夏遠達的公司——遠達地產的總部，就位於這裏。
一棟三十幾層的商業樓裏，租下了其中的六層，作為公司辦公地點。
跟門口保安打過招呼，確認了預約之後，王不凡到了二十六樓夏遠達的辦公室。
敲門進去：“夏叔，佟嬸。”
佟韻衝他笑笑，把手裏的文件遞給旁邊的夏遠達，扭頭又道：
“陳超，你讓財務那邊把大賬抓緊算出來，我明天看一眼。然後等我和夏總把這文件看完，你給運營那邊劉經理送過去。”
名為陳超的秘書應了一聲，馬上給財務那邊打了電話。
夏遠達翻著手裏的文件：“小凡你自己先坐，我跟你佟嬸先把手上東西處理一下啊，馬上完事。”
兩人忙忙叨叨的又弄了十來分鍾，把文件簽上字，讓秘書送了出去，這才算是暫時空了下來。
“都是些繁瑣的日常工作。”
夏遠達端著茶杯坐到待客的沙發上，看著王不凡笑道：
“說是把時間空給你，這一來了公司，就少不了各種事兒。”
佟韻也坐了過來：“千把人跟著你吃飯呢，你身為老總，還想偷閑不成？”
“有老婆大人在，我就是想偷個懶，那也不敢嘛……”
夏遠達哈哈一笑，隨即正色道：
“小凡，你說的雙贏、四贏的辦法，細說說吧。”
王不凡點點頭：“那我也抓緊時間，說說想法。”
“上次拿著畫回來的時候，我隱約聽見夏叔打電話，說拿地的事情。我想問問夏叔，咱們現在這個階段，重點的拿地方向，是轉移到了高新那邊吧？”
夏遠達點點頭：“你聽到了？”
王不凡：“沒聽清，猜到的。不過我覺得夏叔的發力方向是對的。”
“哦？”夏遠達和佟韻對視一眼，笑道：
“猜到的？什麽思路，能說說看麽？”
“這個很好猜吧？”
王不凡見沙發背麵掛著一幅春都市的地圖，半米多長，正好能放到會客的茶幾上，指著道：
“能用一下麽？”
佟韻：“嗯，拿過來就行。”
“好嘞佟嬸。”
把地圖鋪到茶幾上，王不凡指著市區部分：
“夏叔以前主要的發力點在市區內部的新屋建設上。可是現在市區裏麵，基本沒多少地點好的空地了，對吧？”
“現在拆遷成本在上升，地塊價值卻有些不盡人意，所以市區內開發新盤的邊際效益就變低了。除非房價快速上漲，才能把利潤空間拉起來。”
“而目前春都市的房價，短時間內上升空間有限，均價1800的情況，怕是得持續個兩三年，也未必能到2000。”
“利潤空間雖然有，增速卻難以說得上令人滿意。”
王不凡看著夏遠達：“夏叔，這些我應該沒說錯吧？”
夏遠達點點頭，喝了口茶，慢慢道：“小凡，你什麽時候開始關注地產行業了？”
王不凡笑了笑：“不算關注。我學金融的嘛，各種行業狀況多了解些，對將來的投資有好處。這屬於我的專業能力範疇。”
佟韻笑著道：“大體都對，然後你為什麽說，你夏叔的發力方向，在高新區這邊？”
“這也很簡單。”
王不凡在那地圖上一圈，把城市東邊和東北方向都劃了進去：
“首先排除這個大範圍。重工業、各種工廠聚集區，水泥廠、電廠、熱力、拖拉機廠都在這邊。又是城市下風口，除非其他地方都建完了，或者整體房價上升幅度非常大，才會往這裏來。”
又一指城市北邊：“這裏是價格和價值窪地。老百姓收入相對較低的區域，各種配套都跟不上的前提下，什麽盤都拉不起來價格。”
再指著西邊：“這裏也不行。”
夏遠達見王不凡說得貌似頭頭是道，笑著道：
“這裏為什麽不行？這邊可是龍國第一汽車城的區域，整個區域的收入水平，在春都市可是靠前的啊。”
王不凡看著地圖上那一片片的老房子，搖頭道：
“這屬於曆史遺留問題了。第一汽車城從上到下雖然收入都很高，可問題是廠區從前的待遇太好。”
“光是分房子這個大包袱，他們就拋不掉！”
伸手在廠區外邊的居民區畫著圈子：
“第一就是分來的房子，獲取價格對他們來說，足夠低。”
“第二就是距離。工廠外麵不遠，就是住宅區，這對他們的大量工人來說，最有利。因為不論三班倒甚至四班倒，工人們隨時可以最快的回家休息。”
“第三，咱東北冬天冷，這些住宅的供暖，都是廠區餘熱直給，都知道汽車城這邊暖氣好，這是很好的福利。”
“當年工人們分到房子，都是很高興的。很多人都是兩三代人都住在這邊。”
“而且是一直住在這邊。他們都習慣了在這裏生活。”
“汽車城，就像是春都市城中之城一樣。而這城中之人，由於收入水平相對較高，其實是有些自視甚高的，甚至有點看不起其他區域的意思。”
王不凡看看夏遠達：“所以他們的心態，從老廠區這裏搬出去，等同於一種降級，而不是升級。”
“這就是第四點，曆史因素形成的心態。它帶來的一種心理上的抗拒。”
“在其他區域的居住條件，明顯超越汽車城的水平之前，這裏的人，並不是房地產行業最好的客戶群。雖然整體上，他們確實更有錢。”
王不凡說到這裏，笑了笑：
“改變人的認知，其實是很難的事情。”
“他們不肯搬走，開發商做原地回遷，成本太高。”
“每一棟廠區福利分配來的房子裏，都住了那麽多人。按照拆遷補償條例，得多貼補麵積給他們，這是個根本算不回來的生意。”
“所以不論是誰，在汽車城，單純想搞住宅類房地產，基本都是賠錢買賣。”
“這地方可以做商業綜合體，可以做消費目的地，但是絕對做不了住宅市場。除非房價漲到天上去，或者有辦法以某些手段，拿到足夠低的地皮價格。”
一番話說完，夏遠達和佟韻的表情，都沉靜了下來。
他倆都沒想到，王不凡對這些東西的了解，完全不像個外行人。