第九十一章：讓人吃驚的戰略眼光！
佟韻正色道：
“小凡，高新區在城市西南，先不說這裏。城市南邊和東南，為什麽不是現在的發力方向？”
“南邊？”
腦子裏想著春都市2003年之後的發展方向，王不凡慢慢道：
“南邊除了高速口，都是大野地……地皮倒是便宜，可沒十年時間，根本發展不到那邊去啊……”
“沒有政府引導，去做城市發展方向上的引導和變化，南邊，起不來。”
“產業和人口的引流，包括基本的配套，這些不是地產商能做的事情，必須要有政府帶頭來做。”
頓了頓，王不凡繼續道：
“但是現在政府賣地的情況來看，可以賣的地方多了，比那邊野地價錢好的地方更多！怕是十年時間，也輪不上那邊吧……”
“對咱們來說，雖然現在能以極其便宜的價格入手地皮，但是流轉周期以十年計，沉降成本太高了，根本不可能去做。”
“香港那邊的李家，倒是玩兒得起這種方式，可咱們不行。”
夏遠達慢慢點著頭，伸手過去在城市東南的區域一點：
“那這邊呢？這是全春都市，自然環境最好的區域！”
王不凡看著地圖上那片有著大片空白的區域，皺眉道：
“這裏有全亞洲最大的人工林帶，有最好的空氣，有山景、水景。”
“自然環境確實最好，是其它地方無法複製的條件。”
“可是也正因為如此，這地方，政府規劃上，隻會作為高端住宅區，還有就是大學城。”
“這區域裏麵沒有產業，所以也就沒有大量的帶有硬性湧入需求的目標消費群。”
“不是產業聚集地，單純作為住宅區，距離其他區域的距離，就太遠了。出行，就成了個最大的問題，這是硬傷。”
“夏叔，佟嬸，你們家的別墅就在這個區域。在出行這一塊的問題，你們應該最清楚。”
“你們家裏有司機，從居住地點到公司這裏，路況不好的話，得要一個半小時左右吧？”
夏遠達點點頭：“早晚高峰和冬季下雪之後，都得用上這麽久的時間。”
王不凡接口道：“就是這個問題。現有的區域公共交通能力，承載的運力，其實是很小的。這可以去政府網站和公交公司查一下數據。我估計，也就勉強滿足低端跨區人口數量。”
“那中端人口的一部分，就要選擇自備出行工具。”
“而高端人口，基本就隻能選擇買車這種辦法。”
“於是在這裏住，就意味著不光買房子，還要買車。”
王不凡接過佟韻遞給他的礦泉水，喝了一口，繼續道：
“那我們來算個賬。”
“以現在的中等偏上住宅價位來算，就算2000-2300元/平，戶型120平米以上的房子，最少要二十五到三十萬。再加上車呢？最少要十幾萬。”
“總計近四十五萬的支出，對消費者來說，在這裏居住的成本，比較其他區域，就完全不占優勢了，對吧？”
夏遠達和佟韻互相看看，點了點頭：
“小凡你想的很細致。確實存在這些問題。”
王不凡想了想，接著道：
“這個區域什麽時候能真正起來呢？”
“兩個條件：一是公共交通能力大幅提升，減低出行成本。但是因為沒有產業帶來的常住人口，這一點就基本上不會快速落實，因為沒必要。”
“除非，其它區域都起來了，市中心房子變老，沒有外圍新房有競爭力，新興中等收入以上人群，才會選擇外圍新房，這是一種擠出效應。”
“二呢，便是汽車價格與房屋總價的比例降到足夠低，最少也要在六分之一以下！這就要求，要麽房價足夠高，要麽汽車價格足夠低！”
“這才能讓出行成本的考量，在總支出的比例中降下來，中端人口才可能對此接受，加速進駐這裏。”
歇了口氣，又喝口水潤潤嗓子，給夏遠達和佟韻一些消化時間。
見他們以鼓勵的眼神笑看自己，王不凡總結道：
“也就是說，這個區域能起來的一個重要觀察數據，就是春都市人均汽車保有量的增速！”
“當這個數字開始進入一個加速狀態，春都市東南方向的房地產市場，才會同步進入加速狀態。”
“那就繞回來了，還是時間的問題。沉降成本，我們能認可麽？”
看著夏遠達和佟韻若有所思的神情，王不凡笑道：
“各個方向都排除了，剩下的西南方，也就是這個我們學校所在的高新區了唄？”
“這裏優勢太明顯了。”
“春都市第一個國家級的開發區，產業集群所在區域。”
“不管是其中的醫藥產業集群、科技創新類產業集群，還是汽車產業鏈的配套集群，縱向的產業鏈條相對全麵，橫向的產業集群的基礎最好。”
“還有，大學城就在這裏，高知人口聚集區。也保證了創新能力，這裏是最強的。”
“這些，都可以形成高收益人群的聚集效應。而這些條件，是挪不走的，也是不可替代的。”
王不凡總結道：
“那麽，在未來可見的時間裏，這高新區，都將是春都市的發展程度和經濟增速最快的區域！”
又補充了一點：“而且生態環境上，這裏也僅次於東南的淨月區。”
“所以從各個層麵來說，高新區，應該是綜合性價比最高的地方了吧。”
王不凡笑了笑，在地圖上按著西南區域，斬釘截鐵地道：
“所以呢，我說夏叔未來的發力方向，必然是春都市西南的高新區，應該沒錯！”
“夏叔、佟嬸，你們覺得我說的，對麽？”
夏遠達聽到這裏，看了看佟韻，忽地哈哈大笑起來！
佟韻瞄了一眼夏遠達得意的神色，也跟著輕聲笑了起來。
“呃……夏叔佟嬸，我說的，有什麽問題麽？”
王不凡有點不解，為啥這兩人笑得這麽開心？
夏遠達笑著擺擺手：“沒事兒，小凡你繼續，還有什麽說法麽？”
撓撓腦袋，王不凡繼續道：
“前邊說的呢，其實都是戰術層麵的市場考量。而最根本的戰略方向的判斷，說到底，就是未來十五年，將是龍國房地產市場，最好的年代。”
“這要兩樣數據支撐，一是龍國GDP的增速。”
“二是人口增長速度和結構數據。簡單說就是身家增長最快的那一批中年人的數量，和適婚年齡的年輕人數量帶來的剛需數字。”
“而這兩塊，以龍國的發展狀態來說，都沒有任何掉頭向下的可能。”
王不凡深吸一口氣：
“戰略方向絕沒有問題，戰術方麵就是我前邊說的那些。”
“所以，我判斷夏叔未來的重點發力方向，一定是高新區這裏。”
“也正是基於這一點，我才有了那個想法，或許能達成一個‘四方四贏’的局麵！”