一、《民法典》的相關規定

《民法典》第二編“物權”第三分編“用益物權”第十五章“地役權”規定:第三百七十二條 地役權人有權按照合同約定,利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地,自己的不動產為需役地。

第三百七十三條 設立地役權,當事人應當采用書麵形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款:

(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)地役權期限;

(五)費用及其支付方式;

(六)解決爭議的方法。

第三百七十四條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

第三百七十五條 供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其不動產,不得妨害地役權人行使權利。

第三百七十六條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地,盡量減少對供役地權利人物權的限製。

第三百七十七條 地役權期限由當事人約定;但是,不得超過土地承包經營權建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第三百七十八條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時,該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。

第三百七十九條 土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的,未經用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。

第三百八十條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一並轉讓,但是合同另有約定的除外。

第三百八十一條 地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一並轉讓。

第三百八十二條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,受讓人同時享有地役權。

第三百八十三條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,地役權對受讓人具有法律約束力。

第三百八十四條 地役權人有下列情形之一的,供役地權利人有權解除地役權合同,地役權消滅:

(一)違反法律規定或者合同約定,濫用地役權;(二)有償利用供役地,約定的付款期限屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。

第三百八十五條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

二、《物權法》的相關規定

《物權法》第三編“用益物權”第十四章“地役權”規定:第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定,利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地,自己的不動產為需役地。

第一百五十七條 設立地役權,當事人應當采取書麵形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款:

(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)利用期限;

(五)費用及其支付方式;

(六)解決爭議的方法。

第一百五十八條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

第一百五十九條 供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其土地,不得妨害地役權人行使權利。

第一百六十條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地,盡量減少對供役地權利人物權的限製。

第一百六十一條 地役權的期限由當事人約定,但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。

第一百六十二條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,設立土地承包經營權、宅基地使用權時,該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的,未經用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。

第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一並轉讓,但合同另有約定的除外。

第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一並轉讓。

第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,受讓人同時享有地役權。

第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,地役權對受讓人具有約束力。

第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的,供役地權利人有權解除地役權合同,地役權消滅:

(一)違反法律規定或者合同約定,濫用地役權;(二)有償利用供役地,約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。

第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

三、典型案例分析

【案例2-10】

屠福炎訴王義炎相鄰通行權糾紛案1. 裁判摘要

買賣合同中,買受人取得的隻能是出賣人有處分權的標的物或權利。

如果出賣人無權處分,即使買賣雙方在合同中進行了約定,買受人也無法通過該買賣合同而取得相應的權屬。

出賣人出賣不動產時,其基於相鄰關係而在他人不動產上享有的通行等權利不應成為轉讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權進行了所謂的約定,對第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權權源基礎同樣是相鄰關係,而並非是買賣合同的約定。當客觀情況發生變化,買受人不再符合相鄰關係要件時,第三人得拒絕買受人的通行要求,買受人無權以買賣合同中關於通行權的約定約束第三人。

2. 案件事實

原告屠福炎因與被告王義炎發生相鄰通行權糾紛,向浙江省餘姚市人民法院提起訴訟。

原告屠福炎訴稱:原告擁有泗門鎮泗北村施家弄西路8 號小屋兩間半,建築麵積為113.05 平方米。根據原告父親的買房文契載明,原告在兩間半小屋的東首有一扇曆史通道的東大門長期供出入行路之用。原告與被告王義炎係繼兄弟關係,被告住在東鄰。原、被告雙方為了方便生活和出入行路,在1991 年2 月20 日簽訂了一份協議。協議約定,為了考慮原告對出道地和出入,由原告購買原告房屋南麵兩間徐渭明的小屋為妥。協議經雙方簽字,並經多位村幹部作證。然而,被告違背協議約定,於1996 年偷偷向徐渭明購買了本該由原告購買的兩間小屋。被告於2000 年將圍牆打住,使原告兩間小屋對出的道地也被被告打住了。2009 年10 月4 日,被告乘原告上班時,用磚頭將原告東大門砌住,使原告無法出入東門。原告將被告砌住的磚頭敲掉,被告再次用花稈樹枝堆放在原告東門處,使原告無法出入。根據原告父親生前於1966 年購買爭議房時,在契約中明確約定,出入行路有朝東廂見門向南進出無阻,道地公用,故原告既享有東大門出入行路的權利,又享有道地公共使用的權利。被告打圍牆強占原告土地公共使用權,又用磚、柴堵住原告東門,又違約購買徐渭明房屋,給原告居住帶來不便,權利長期受侵。為此,請求法院判令:1. 被告排除原告東大門口的障礙物,確保原告出入行路通暢;2. 被告拆除圍牆,被告圍牆內土地供原、被告共同使用;3. 本案訴訟費用由被告負擔。

原告屠福炎提供了以下證據:1.1966 年3 月17 日房屋買賣契約1 份,用於證明原告屠福炎享有父親祖傳房屋兩間半,出入行路朝東,往南暢通無阻的事實。2.1991 年2 月24 日協議書1 份,用於證明被告王義炎違約向徐渭明購買房屋,使矛盾埋下了種子的事實。3. 原告屠福炎的土地使用證1 份、照片6 張,共同用於證明被告王義炎使用的圍牆擋住了原告曬場的事實。4. 證人楊水淼出具的“撤回先前證明的說明”1 份,用於證明證人楊水淼已經撤回了被告王義炎提供的第3 組證據中楊水淼的證明的事實。

被告王義炎辯稱:原告屠福炎小屋東首確有一扇門,在幾十年以前確有出入,因為那時被告房屋東首有出路,而原告小屋西首有條2 米寬的溝,沒有出入。但是隨著村裏的發展,十幾年以前,被告的東首已無出入口,也要向西南首出入。原告西首的溝已經填成了馬路,並且在西南首開了牆門供其出入,行路通暢。現原告已將其房屋出租給他人,並且東首的門已無實際作用而長期不用。被告考慮到雙方安全,將原告所謂的“出路”用磚砌牆,這事也得到村委的認同。村委也認為時過境遷,村裏已經作出新的規劃,原告從自己家的西南首出入更為方便暢通,有利於原、被告兩家的共同人身財產安全。如果原告從東首出入,不僅侵犯了被告的私有財產,造成了被告及家人生活上的不方便和不安全,原告自身也是不方便的。被告購買徐渭明的房屋確係雙方自願,且已經通知原告,並經村委會同意,且原告在1991 年前已經不是本村村民,無權購買本村房屋。因此,該地塊使用權歸被告享有,原告無權共同使用。

被告王義炎提供了以下證據:1. 泗門鎮泗北村村民委員會的情況說明1 份,用於證明當地村委認為原告屠福炎已經有西南出入行路,被告王義炎購買徐渭明的房屋是經過村委會準許,被告可將原告東首間門砌牆堵住的事實。2. 照片13 張,用於證明原告屠福炎房屋已經有西南出入行路,並更為方便,被告王義炎沒有妨礙原告出入行路的事實。3. 證人楊水淼的證明1 份、村裏的收據1 份,共同用於證明被告王義炎購買徐渭明的房屋,已經征求了原告的意見,並且經過村裏同意的事實。4. 泗門鎮泗北村村民委員會2010 年7 月27 日的證明1 份,用於證明原告屠福炎現在的出入是朝西南,1991 年原告的戶籍已經不在該村的事實。5. 被告王義炎的土地使用證1 份,用於證明被告的土地使用範圍的事實。

浙江省餘姚市人民法院一審查明:1966 年3 月17 日,原告屠福炎的父親屠珠花與滕菊仙簽訂了一份房屋買賣契約,約定屠珠花向滕菊仙購買坐落於餘姚市泗門鎮泗北村的房屋一套。在該買賣契約中注明:“出入行路有朝東廂見門,向南進入無阻,道地公用”。屠珠花去世後,該房屋歸原告所有。原告的東鄰為被告王義炎。1991 年2 月24 日,原告與被告簽訂協議書一份,該協議書約定“現因屋前有惠明兩間房屋,現經協商,如惠明房屋出賣,應由福炎歸買,但歸買後要拆除,福炎道地按原住房對出8 公尺,義炎、福炎出入行路各人朝南過東,福炎房屋買進後拆除”。1991 年後,原告的戶籍已經不在餘姚市泗門鎮泗北村。1994 年5 月31 日,原告取得了餘集建(泗)字第9400452 號集體土地建設用地使用證,用地麵積為265.62 平方米。1997年3 月份,被告購買了徐渭明的房子,並向當時的村集體組織繳納費用400 元。2000 年,被告在原屬徐渭明房屋的後牆處打起了圍牆。2006 年11 月14 日,被告取得了餘集用(2006)第11642 號集體土地建設用地使用證。2009 年10 月份,原、被告雙方發生糾紛,被告從自己的院子內用障礙物將原告原向東出行的門堵住。該糾紛經泗北村、泗門鎮有關組織多次調解無果。

另查明:原告屠福炎的父親屠珠花1966 年向滕菊仙購買房屋時,西麵是一條水溝,向西無法出行。後因泗北村的規劃和發展,該房屋西麵的水溝現已填上,並成了泗北村內的公共道路。1999 年,泗北村村民委員會將原告的出行路線調整為向西、向南出入。

3. 一審判決

浙江省餘姚市人民法院一審認為:在買賣合同中,買受人受讓的客體隻能是出讓人享有完全處分權的標的物。如果出賣人對有關標的物不享有處分權,不僅出賣人無權出賣,而且買受人也不可能通過與無權處分人簽訂買賣合同而取得相應的權屬。在本案中,原告屠福炎的父親屠珠花生前於1966 年向滕菊仙購買房屋時,受讓的客體應當是雙方當事人約定的四址分明的、出讓人滕菊仙享有完全處分權的房屋所有權及相應土地使用權。滕菊仙對於該房屋及相應四址分明的土地使用權之外的其他土地,客觀上是不享有宅基地使用權和集體建設用地使用權的。因此原告的父親屠珠花,也不可能通過與滕菊仙簽訂的買賣合同,而取得滕菊仙享有處分權之外的其他土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權的。雖然屠珠花與滕菊仙在買賣合同中載明了房屋“出入行路有朝東廂見門,向南進入無阻,道地公用”,但是該約定隻是屠珠花與滕菊仙之間的約定,對第三人沒有約束力。作為該房屋的相關權利人,包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎,在一定條件下,可以向東、向南出行,並非是基於對向東、向南土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權,而是基於民事法律規範的基本原理之一——相鄰關係。所謂相鄰關係,是指兩個或兩個以上的相互毗鄰的不動產所有人或使用人,在行使對自己不動產的占有、使用、收益、處分等權益時,客觀上必須對相鄰的不動產產生影響時,相鄰的不動產權利人必須承擔最低限度的“容忍”義務。

具體到本案,由於滕菊仙出賣給屠珠花房屋時,該房屋的西麵是一條水溝,該房屋的權利人向西無法出行,根據當時的情況隻能向東、向南出行,因此其東鄰的有關權利人就應當允許其向東出行。即使原告的父親屠珠花與滕菊仙當時簽訂的買賣合同中沒有載明“出入行路有朝東廂見門,向南進入無阻,道地公用”的約定條款,原告的父親根據相鄰關係之原理,不僅可以,而且隻能向東、向南出行並使用公共道地,但是這並不意味著原告的父親就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權。原、被告雙方於1991 年2 月24 日簽訂的協議書中,雖然也涉及了原告向東、向南出行的問題,但原告向東、向南出行的原因和基礎與原告父親生前享有向東、向南出行的原因和基礎是一致的。因此,原告可以向東、向南出行,也不意味著原告就取得了向東、向南出行所必須使用的土地的宅基地使用權或者集體建設用地使用權。事實上,對於農村每一戶宅基地使用權人,作為排他使用的空間隻能是相關使用權證中確定的四址範圍內的土地。對於該宅基地範圍之外的出行路線,應當是遵從當地有關組織的道路規劃和統一安排。有關的組織,根據當地的社會發展及客觀現實,也有權適時作出相應的調整,相關的權利人也有義務遵守調整後的道路規劃和出行安排。本案中,隨著泗北村的發展變化,原告房屋西麵的水溝現在已經填平,泗北村村民委員會也已經於1999 年將原告的出行路線調整為向西、向南出行,原告宅基地的西南方向現在也已經安裝了大門,出了該大門就是村裏的街道。因此,原告現在從自己的西南方向大門出入,不僅符合村裏的規劃和安排,也有利於自己的使用和生活。從相鄰關係的角度考慮,由於前所述及的原告現在已經擁有了方便的出行線路,因此原告現在從被告的宅基地內通過不僅不是必需的,而且對於原、被告雙方的使用和生活都是不利的,也是不方便的。綜上,原告的訴訟請求,沒有法律依據,本院不予支持。

據此,浙江省餘姚市人民法院依據《民法通則》第八十三條、《物權法》第八十四條的規定,於2011 年1 月17 日判決:駁回原告屠福炎的訴訟請求。

4. 上訴與二審判決

屠福炎不服一審判決,向浙江省寧波市中級人民法院提起上訴稱:一、一審法院認定事實錯誤。上訴人在東首出入行路不但是曆史上的通道,也是各方約定的通行之路。1991 年2 月上訴人與被上訴人王義炎簽訂的協議書,可推斷出被上訴人對原出入通道行走約定的追認,而且也可肯定上訴人房屋前麵需要8 公尺道地及相應通風和采光的權利。如果允許被上訴人將上訴人的東首出入通道封閉,那麽,上訴人屋內將永遠是一篇黑暗,永遠無法開南大門。涉案通道和上訴人房屋南首圍牆內的土地使用權,均不屬於被上訴人的合法宅基地,被上訴人審批的土地使用權隻有120 平方米。

二、一審判決缺乏正當性。相鄰各方應本著有利於生產和生活的原則,彼此為對方承受權利的限製。被上訴人忍受上訴人向東首出入行路是基於曆史上形成的習慣通道,同時也是雙方協議書可推斷出為上訴人便利的約束。

被上訴人在上訴人房屋南首打圍牆,嚴重影響上訴人房屋外觀及通風采光。

綜上,請求二審法院撤銷原判,依法改判。

被上訴人王義炎答辯稱:上訴人的出行權問題,根據原來的情況,上訴人屠福炎小屋東首確實有一扇門,但現在情況已經改變,上訴人向被上訴人方向出入已經沒有條件,而且該出行道路已經被村委會調整。上訴人的出行由自家西南首出入,更有利於上訴人與被上訴人的生活,有利於兩家的人身、財產安全。關於被上訴人圍牆一事,上訴人前麵原本是該村村民徐渭民的房屋,後來由被上訴人購買後拆除建造了圍牆。圍牆有柵欄,比較通透,比原來房屋對上訴人房屋的采光肯定要好。請求二審法院駁回上訴,維持原判。

浙江省寧波市中級人民法院經二審,確認了一審查明的事實。

浙江省寧波市中級人民法院二審認為:由於時間的推移和村建設的發展,雙方當事人房屋的出入通道和四周的道路發生了明顯的變化。上訴人屠福炎房屋西麵的水溝已經被填平,村委會於1999 年將上訴人的出行路線調整為向西、向南出行,上訴人也在房屋院子的西南角開設了大門,出了大門就是村裏寬闊的街道。因此,上訴人從自己的大門出入,不僅符合村裏的規劃和安排,也有利於自己的生產、生活。上訴人主張的東方向行路,雖曾是上訴人房屋的出入口,但現在該方向行路已經屬於被上訴人王義炎的私人院子,上訴人欲打此進出,對雙方均不方便,容易引發矛盾糾紛。上訴人房屋南麵的圍牆,係被上訴人在購入他人房屋後拆除而建造的,圍牆的中上部是柵欄,對上訴人房屋的通風、采光影響不大,且比較原來的房屋對上訴人的影響更小。因此,上訴人要求從其房屋東邊出入,被上訴人拆除圍牆,拆除圍牆後的土地供雙方共同使用的主張,缺乏依據。上訴人主張的宅基地使用權問題,不屬於本案的審理範圍。綜上,原審認定事實清楚,適用法律正確。上訴人的上訴,理由不能成立,法院難以支持。

據此,浙江省寧波市中級人民法院依照《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第一百五十八條的規定,於2011 年4 月15 日判決:駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。