人民幣升值過快會導致房地產市場虛火更旺，最終直接引發泡沫破滅。究其原因在於，房地產與其說是商品不如說是金融，所以絕對不要簡單地用商品市場的供求關係來比照。

我國房地產行業的發展和宏觀經濟之間保持著很強的相關性。研究資料表明，我國宏觀經濟每增長1%，房地產行業就會增長1.3%[注釋1]。

從全球角度來看，人民幣升值就意味著經濟發展形勢較好，以人民幣計價的資產價值會得到提升，房地產行業的發展速度變得較快，尤其是國外的熱錢會以不同方式進入我國房地產市場，推高價格、助長泡沫。這就是說，如果人民幣升值過快，將會導致我國房地產市場虛火更旺。

為什麽會出現這種情形呢？原來，看待人民幣升值與房地產價格走勢的影響，不能僅僅從供求關係來看，因為房地產市場的本質是金融而不是商品，這一點有點和股票相似。

如果把房地產和股票相提並論，難道購房者的行為大多屬於投資和投機、而不是消費嗎？完全可以這樣說。

那些本身買房用於投資的就別提了，即使是買房用於自住的人也可以看作是他們買下這房產後“投資”給自己，或者是把這房屋“租”給自己住。這樣看來，這房屋的租金也就可以看作是股票分紅和派息了。

把房地產看作不是商品而是金融，根本原因是這種價格的基礎不是成本而是未來收益的貼現。

從這個角度看現在的房地產價格如此高昂就很容易理解，因為其中包含了相當一部分投資者對房地產市場未來的預期在內，並且這種預期還得到了過度反應。換句話說，這種過度反應以後必定要兌現：房產價格不可能持續上升，一定會在將來下跌的！

對此，經濟學家楊帆概括得非常好，他說：“以供求關係看房地產價格是錯誤的。房地產本質是金融而不是商品……金融產品價格的基礎不是成本，而是未來收益的貼現。現在房價這麽高已經包含了未來的預期，並已過度反映，房價不可能持續上升，在未來某一時點肯定會跌。持續上漲的說法都是騙人的，難道隻有我能看出來嗎？不是，很多人都能看出來，因為拿了好處，所以不說。”[注釋2]

從本質上看，匯率和利率都是貨幣價值，對內稱為利率，對外稱為匯率，與股票、房地產一樣都是一種資產流動。所以，研究人民幣匯率問題的關鍵要著眼於國內，而不是國外。也就是說，要看我國的內需能不能啟動。現在的情形是，我國的內需潛力非常大，可就是啟動不起來，隻能依靠出口。而反過來，如果著眼於國外來看人民幣匯率，說得更明白一點就是在美國的逼迫下啟動人民幣升值，那麽即使你現在人民幣升值了，它們後麵還有一係列辦法來對付你。

例如當初的日本就是這樣，美國逼日本要求日元升值不是一條辦法而是有一套辦法：首先是要求日元升值，然後是要求金融自由化，然後是要求貨幣自由兌換，最後是經濟高速度增長。可是最後的結果呢，大家都一清二楚。而現在我國的情形與當初的日本非常相似[注釋3]。

那麽，人民幣升值以及人民幣升值預期究竟會導致多少熱錢進入我國房地產市場、推動房地產市場泡沫呢？

具體數字誰也說不清，但根據國家外匯管理局2010年5月25日披露的資料，我國2010年上半年在13個外匯業務量較大的省市打擊熱錢等跨境資金流入專項行動中發現，熱錢進入我國的主要是房地產、股市等熱點領域，共查實190起涉嫌違規案件，涉案金額73.5億美元[注釋4]。

另外，我們還可以從2004年的幾個數字來推斷全球金融危機爆發前的大致狀況。2004年我國外匯儲備達6600億美元左右，其中當年新增2000億美元，增長幅度超過50%，實際利用直接投資和貿易順差總計不到1000億美元。這就是說，其中有相當一部分不是通過正常貿易渠道進來的。尤其是其中的“誤差和遺漏”項，從1998年的負180億美元變成2004年的270億美元，這就很好地說明了資本從悄悄地外逃變成悄悄地流入我國。而2004年我國房地產市場開發利用外資的數額，超過全國利用外資總額的三分之一，同比增長34.2%[注釋5]。

從中容易看出這樣一個怪現象：一方麵，是我國政府把國際熱錢當作洪水猛獸；另一方麵，房地產開發商卻把它們當作是救命稻草。

想一想實際上是很好理解的，因為政府在進行宏觀調控後銀行的錢難以貸到，所以房地產市場就隻好把希望寄托在國際資本身上。而這正是房地產市場泡沫大量出現的主要原因之一。

仍然以日本的例子來說明問題。日本在1985年的“廣場協議”後，日元在短短10年間升值了將近3倍，從而導致日本房地產市場乃至整個日本經濟造成了巨大的資產泡沫。

具體數據是：日本在1987年到1990年間住宅用地價格年平均上漲速度達到14.41%、商業用地價格年平均上漲速度達到15.6%，泡沫經濟破滅前的日本，僅僅首都東京的地價就相當於整個美國的地價總和！日本東京三越百貨公司門前的一塊土地價格，相當於美國整個好萊塢的地價總和！很快，1990年日本就爆發了股市大跌、企業倒閉、經濟崩潰。

究其原因在於，一方麵是日元升值導致企業生產成本上升、出口競爭力下降，企業不得不紛紛到國外去投資，日本出現了產業空心化；另一方麵，房地產、股票價格在短期內快速上漲，所有資金包括銀行貸款都集中投向於房地產、股票市場而不願意投給生產型企業，從而造成上述情形惡性循環，資產泡沫越來越大，唯一的出路隻能是走向破滅。

一般認為，如果目前人民幣要進入升值過程，我國很可能會重蹈日本覆轍，甚至產生更加嚴重的後果。而要防止這種後果的出現，唯一能做的就是“能拖則拖”，盡量推遲人民幣升值，或者以緩慢升值來加以代替，目的是要不斷提高國際熱錢進入我國的投機成本。

[注釋1]王德勇、段海瑞：《房地產：人民幣升值成地產股走強長期驅動力》，2006年9月14日中國證券報。

[注釋2]焦素芳：《人民幣升值過快會擴大房地產泡沫》，2010年4月15日河南商報。

[注釋3]焦素芳：《人民幣升值過快會擴大房地產泡沫》，2010年4月15日河南商報。

[注釋4]高晨：《13省市查出熱錢73億美元，部分流入房地產領域》，2010年5月26日京華時報。

[注釋5]尹鋒：《人民幣升值將使房地產泡沫出現》，2005年6月24日第一財經日報。