北京申奧成功以後曾經有人預測：“未來7年內，北京樓市會把奧運概念爆炒到直見筋骨。”

一年半過去了，隨著奧運村場館建設工程進入招投標等階段，市政、道路、各種配套設施的建設改造逐漸展開，奧運商圈附近的樓盤開發勢頭越來越強勁。

奧運經濟的最大魅力在於，1800億元人民幣基礎設施建設、財政支出，將集中投放在不大的區域，奧運商機的強輻射力將波及整個北京乃至全國。

無疑，房地產業是奧運經濟最直接的受益者之一。

隨著基礎設施建設的不斷加快，環境改善將極大提升居住品質，房地產的“含金量”不斷增加，發展商與購房人都將是贏家。

並非隻是“眼球經濟”

2002年7月5日，由中國建築設計院、中國房地產報主辦，新北京樓市周刊承辦的“奧運地產前景峰會”上，業內有關專家、學者、開發商，回顧了申奧成功一年來北京地產的變化，探討了奧運與地產方麵的話題。

研討會上大家認為，申奧成功一年後的京城樓市明顯地理智起來，因為奧運地產並非是“一錘子買賣”。

奧運隻是一個契機，是一個短期的社會活動，奧運規劃的前提是城市的長期發展。北京的城市規劃不會因為奧運而改變，但會在城市規劃中體現並滿足奧運會的需要。

奧運村的總建築麵積為47萬平方米，其中36萬平方米的高級公寓將作為運動員村，奧運後這些公寓將轉為民用住宅。公寓的投資建設方可以在奧運前銷售，也可以在奧運後銷售，但必須與購房人簽訂合同，保證奧運後才能入住。

根據慣例，運動員公寓即使提前建成了也不許提前入住。所以，參加運動員村投資招標的投資建設方，必須遵守向奧委會承諾的設施和入住條件。

奧運加劇了地產業的競爭

奧運會不可能把道路隻修到奧運場館附近，這樣就會加強城市功能的均衡。

這種均衡體現在兩個方麵，一是大家認為奧運村附近房子特別好賣，二是由於奧運場館及其他設施的建設，使這個地區的價值有了新的發現。

這樣，拿下這塊地的目的，實際上就是為了賺取這塊土地的價值增值，否則就沒有什麽意義。奧運這場春雨不光滋潤奧運地區，它使整個北京地區都會得到滋潤。

奧運加劇了地產業的競爭，大片的土地會進入開發市場，給消費者帶來的好處是，房子的性能價格比越來越好，而對發展商來說，可能會越來越難做，包括在奧運場館周邊的項目也不能盲目樂觀。

由於購房者的需求是多樣性的，不會因為建奧運村了大家就都跑到體育場館旁邊去住。所以，一定要對這些不利因素考慮周到，並不是說奧運村邊上的房子一定就好賣。

奧運會對多種行業都是一種“催發育”機會，不過其中對地產板塊影響更大一些。

奧運住宅將變得更好

雖然北京人不可能都跑到體育場館旁邊去住，但是奧運村對購房者的吸引力依然是存在的。特別是，當某個購買群體對某個地區有興趣的時候，同等競爭的項目會很多。當然，這裏的“某個地區”不一定就非在奧運體育場館旁邊。

奧運將引領住宅品質更大的發展空間，“位置”的重要性正在下降，至少已經不是第一個決定因素了。

決定居住品質的關鍵因素是居住功能、建築風格、環保建材等方麵。特別是文化建設的追求，已成為成熟社區的高品質象征。對於房地產商而言，最後靠什麽來取勝，或者說怎樣打動這些購買人群，非常重要。

房地產的一場革命目前正在開始，房地產的產品時代正在來臨。尤其是隨著北京奧運會的舉辦，北京人的居住水準會向國際化標準看齊。

所謂國際化居住水準，主要體現在兩個方麵，一個是產品細分了，根據不同的住戶、不同的人群需求，應該建設不同的住宅、提供不同的產品、實行不同的市場定位；第二是對產品要實現三個層次方麵的變革：

產品形式的變革。有高層的、多層的，有高密度的、低密度的。

住宅內容的變革。如規劃設計、配套環境、科技建材設備等產品的構成因素等。

功能的變革。人們更加追求舒適、安全、衛生和文明，對居住生活的高需求越來越普遍。

三隻火箭助推北京地產衛星升空

中國房地產業協會秘書長顧雲昌認為，有這樣“三隻火箭”推動北京的房地產衛星升空：一是住房製度改革；二是世貿組織的影響，特別是在市場規範方麵的影響；三是奧運經濟對房地產的推動力。

從北京的發展布局來看，從東邊開始逐漸向西北發展，南部的發展還不夠。從規劃圖紙上看，奧運的發展是均衡的發展，房地產的發展也必須要求均衡，不能偏北、偏東而忽略了南城。

在奧運經濟中，既要把舊城改造好，也要把新城建設好。

“大奧運地區”升值最快

北京奧運勢必會帶動北京的基建及房地產業得到迅速發展，這一點已經毫無疑問。

不僅如此，隨著北京發展成國際型大都市，許多國外投資機構紛紛進駐，也會導致市區的商業寫字樓需求大量增加，為其提供居住的物業投資價值也將大幅攀升。

規劃中占地12平方公裏的奧運場館中心區奧林匹克公園，是2008年北京奧運會的心髒。

北京市中軸線與北四環路交叉點以北，將規劃建設成集體育、文化、展覽、休閑、觀光旅遊為一體，有配套商業、酒店、會議等服務設施的多功能區域，以及充滿活力的、市民喜愛的城市公共活動中心。

這裏將容納44%的奧運比賽場館、絕大多數的服務設施。規劃總用地約1135公頃，其中森林公園約680公頃、奧運中心區用地約405公頃、中華民族園及部分北中軸路用地約50公頃。包括奧運村、記者村、新聞中心、國際廣播電視中心，以及14個比賽場館在內的大部分設施，都將集中在這個地區。

從此以後，原有的亞運村核心區、亞北地區，與新興的奧運村地區將會連成一片，共同構成一個超大規模的物業集聚區。有人稱之為“大奧運地區”。

“大奧運地區”的大致範圍是，北到立水橋附近、東至小營路、西至京昌高速公路、南達北三環。以上地理邊界並不十分清晰，因為它隻是人們頭腦中的一個“奧運概念”。

在未來的幾年中，“大奧運地區”房地產的升值最快。

2002年末，該地區在售住宅項目有30多個，總規模達到840多萬平方米，市場供應量十分巨大，遠遠超過了望京地區和中關村—萬柳地區。

隨著奧運會的臨近，政府部門會逐步加大亞運村與申奧相關的基礎設施改造，這樣，還會進一步推動這個地區的地產升值。