在奧運房地產業中，適合個人投資的主要是投資型物業。也就是說，個人可以通過購買投資型物業來獲取巨大回報。而其前提，就是要善於對這樣的物業進行分析研究，以免盲目投資導致“賠了夫人又折兵”。
選擇可能增值的物業
2002年7月8日，新浪房產舉行第二期購房者俱樂部聊天講座，邀請北京家春秋置業投資顧問有限公司資深專家黃嵐先生，為大家作有關投資物業的購買及分析指導。
黃嵐認為：一般來說，房地產物業有這樣兩大類型，一是居住型物業，二是投資型物業。
居住型物業比較好理解，主要目的是購買以後供自己居住用的。由於房地產除了居住功能以外，它與普通商品的另外一個重大區別是，還兼有投資和保值增值作用。所以，這一價值屬性決定了它具有投資可能性。
正因為如此，現代購房人中逐漸出現了一支新隊伍：這些人買房的目的主要不是居住，而是用來投資增值。他買的房不是一處二處，可能是三處、四處或者更多，這種買家的客戶稱為投資型客戶。
投資型客戶購買的物業對象，基本上是具有投資增值可能的新型物業。
哪種物業具備投資和增值空間
一般而言，具備投資和增值價值空間的物業，主要有以下幾種類型：
第一類是商鋪，俗稱店麵。在各大中城市，市場經濟的發達、物價的不斷升高，都會導致商鋪的增值速度快於普通住宅，其幅度大致相當於住宅的1.5倍至2倍。
第二類是辦公樓，俗稱寫字樓。辦公樓的主要市場是企業或公司，這是一個比較穩定的市場。由於個人創業者不斷增加，以及外資企業來華投資渠道增多，他們對辦公樓麵積的需求也在不斷增加。
第三類型是商住型公寓。所謂商住，顧名思義，一方麵它具有居住的功能，另一方麵由於地處繁華商業地段，又適合於作辦公樓。特別是一些小型公司，例如SOHO就喜歡選擇這類物業。
第四類型是服務型公寓。服務型公寓通常具有完備的管理係統，例如酒店式服務及其他有針對性的商務服務。這些物業已經經過精裝修，可以提供整套家具。客戶隻要帶一個皮箱就可以進去居住和辦公，其物業投資價值也較高。
第五類型是商務型公寓。
商務型公寓與商住型公寓不同之處在於，它專門針對一些中小企業的辦公需求，基本上不考慮居住的功能，因而辦公環境更為理想。
商務型公寓與服務型公寓的不同之處在於，它提供的服務功能相對較少，甚至完全不提供什麽服務，特別適合於新創辦的中小型企業。由於這些企業資金相對緊張，對他們來說，租用商務型公寓比購買辦公樓在經濟上更劃算。為了節省費用，他們很少需要或者完全不需要提供什麽服務。有的小企業則根本不考慮購買辦公場所，而隻選擇租用。
除了以上幾種類型以外，其他一些住宅或公寓如果地段不錯同樣也具有投資價值，並非一概而論。
如何尋找合適的購買時機
房地產商品與其他商品最大的、最根本的區別是“不動”產。也就是說，它的土地、地段、區域都是不能移動的。這既是它的缺點，也是它的優點。否則，如果房地產的土地、地段、區域都能隨意進行搬動，很可能它就完全喪失了預計的升值潛力。
懂得了這個道理，在購買房地產的時候就要記住，如果購買房地產用於增值的話，所要考慮的因素“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
這裏的“地段”，不僅是處在大街上或者交匯處，更要看周邊的發展和區域，看周圍的交通是否發達（即通達力），尤其是區域的概念更為重要。為什麽？因為它是不動產，一旦確定地理位置就無法移動。
從這意義上說，購買投資型房地產，主要就是購買它的“不動”性質，購買這個區域整體發展前景能給它帶來怎樣的預期。這個判斷一旦失誤，即使這個物業非常優秀，它的未來升值潛力也值得懷疑，直至大打折扣。
搞清楚投資型物業地段的重要性，懂得選擇物業區域比選擇物業本身更重要的道理後，接下來就要看物業本身。因為歸根到底，你購買的是房子。
在購買這個物業以前，你必須考慮清楚，將來要把它租給哪種對象，以此來分析能否得到較高的回報。不同的目標對象，決定了你購買物業的行為也會不同。
例如，購買的物業如果用於出租給別人開店，就與購買後出租給外國人居住大不一樣。
即使是租給外國人居住的房子，也要搞清楚是什麽樣的外國人？他們的生活習慣、收入水平、國籍如何？如果某一方麵不對路，到後來房子就很可能出不了手，或者投資回報率非常不理想。
除了物業本身以外，投資型物業的服務也非常重要。這和買商品一樣，看完產品要看服務。
這裏的服務包括售後服務、物業管理服務、監理係統服務，通訊係統、智能係統、電力係統等等，都不可或缺。再有，交房日期也很重要。因為房子早一天到手，你就能早一天租出去、早一天收回投資。
建造物業的建材標準和戶型同樣也非常重要，因為它直接關係到能否租個好價錢。
考察建材標準和戶型，當然必須與出租對象聯係起來進行考慮。具體地說，就是要根據客戶的具體需要來加以選擇和配備。
例如，準備出租給SOHO使用的，就要計算一下在這樣的麵積裏可以擺下幾張辦公桌、安置幾個人？出租給什麽樣的公司才合算？這些都要考慮清楚。
綜上所述，合適的購買時機應當是，在物業戶型合適的前提下，根據將來的物業租用對象特征，盡量選擇最有增長潛力的地段進行投資。尤其是地段因素，要擺在最最重要的地位考慮。
怎樣避免購買陷阱
首先，與購買其他所有物業一樣，購買投資型物業，必須首先審查該項目的合法性。因為隻有合法的物業項目，你才能得到法律的保護，這一點毋庸置疑。
除此以外，你還必須關注開發商的實力大小、操作水平、銀行的支持力度和它的建設單位，以及它的設備標準的供應商。這些方麵了解清楚了，對你作出正確決策有莫大幫助。
其次，購買投資型物業最常見的陷阱，是物業所在的地段被吹得神乎其神。你不是最關心地段嗎？好，我就投其所好，大肆鼓吹這個地段是如何優秀、升值潛力如何巨大。似乎隻要你買下來就能增值，如果不買就是你的一千個錯、一萬個錯。
要記住，物業作為一種大宗商品，在投放市場以前總會被人精心包裝和媒體轟炸，造成一種虛假的趨之若鶩的熱鬧場麵。如果在這種場合購買者無法把握自己，往往會種下痛苦之苗。
第三，要吃準市場行情，了解目前升值最快的物業類型。既然你購買物業的目的是為了投資，那麽就必須考慮選擇投資潛力最大的物業，而不是人雲亦雲，也不是想當然，更不是前幾年什麽熱鬧就買什麽。因為任何時髦的東西都有時間周期性。
專家指出，就目前而言，最值得投資的三種物業類型依次是商務型公寓、商鋪（尤其是底樓店鋪）、酒店式公寓。前些年風行一時的商住兩用型公寓正在被淘汰。
第四，建議你學會請教專家，給自己做定向的指導和分析。或者尋找“過來人”進行交流，以增強自己的市場意識和風險意識，幫助自己察覺一些原來無法察覺的風險，以保持一顆清醒的頭腦。
最後，在設計付款方式的時候，要懂得怎樣運用自己的資金杠杆、同時投資幾項物業，讓有限的資金發揮出最大的效用。不過，這不是要你滿打滿算。特別是在設計分期付款的時候，一定要考慮到物業空住率的問題。這樣，即使是在物業空置的時候，將來也不會因為資金供應不上而發生供款危機。
三個地段的房產近期升值潛力最大
就商品房增值潛力的大小而言，目前在北京地區增值潛力最大的主要是以下三個地段：
一是地鐵及輕軌沿線的房產，包括遠郊的房產
主要原因是，地鐵及輕軌建設已經納入奧運規劃，無論如何2007年以前必須完工，不會拖延。而且，這些地段的房產，由於交通不便，以前不被北京人重視，從而導致目前房價較低。輕軌建成後，從最遠的地方進城隻需要一個小時，比開車進城還快，房產增值潛力當然就大。
市區南部的房產
主要原因是，靠近北京開發區、靠近輕軌。北京南城的房產價格曆來較低，同等質量的商品房價格隻有北部地區的2/3甚至1/2，有些類似於10年以前的上海浦東地區。
東部通州房產
主要原因是，靠近輕軌，而且輕軌要建未建，目前房價明顯較低。
傳統的北京人，購房觀念一般傾向於城北部的商品房，認為風水好、離內城近。殊不知，以上地段的房屋早在幾年前就被各大單位搶購一空，現房每建築平方米售價一般不會低於8500元，除了二手房之外，一般不會有太大升值潛力。
相反，一旦地鐵及輕軌建成，距離市中心的遠近就不是購房者最擔心的問題了。
從上可以看出，上述三類地區都有這樣一個特征：以前它們周圍的交通環境“發育不良”，近期即將開發和正在開發。要選擇投資性物業，就要善於從這個角度出發，重點放在是否具備潛力以及潛力大小上麵。